전주지방법원 2025타경20703. 익산역 북동측 인근에 있는 익산역시그니처-에스주상복합 1동 16층 1609호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 전용면적은 19.0449㎡이고 2018년 2월 2일 준공된 299세대 주상복합입니다. 소유자 이미애는 2021년 11월 6일 매매를 원인으로 거래가 99,900,000원에 취득했습니다.
권리에서 가장 중요한 사람은 임차권자 조은혜입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 7일, 주민등록은 2021년 11월 12일, 확정일자는 2021년 11월 16일, 점유개시는 2021년 12월 8일입니다. 보증금은 80,000,000원이고 전유부분 전부를 대상으로 2023년 12월 12일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 16층 1609호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 19.0449㎡ · 지상 20층 내 16층 |
| 소유자 | 이미애 (2021.11.06 매매 · 거래가 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 해소
등기 흐름상 2018년 한국자산신탁 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2019년 경남제일신용협동조합의 채권최고액 5,409,600,000원 근저당도 2021년 12월 8일 일부포기로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2023년 12월 12일 등기된 조은혜의 주택임차권과 2025년 3월 31일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 제공된 권리판정은 2025년 3월 31일 강제경매개시결정을 말소기준으로 두고, 그 이전 임차권은 원칙상 매수인 인수로 판정하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조은혜 | 전유부분 전부 전입 2021.11.12 점유 2021.12.08 | 2021.11.16 배당요구 2023.12.12 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
조은혜는 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 80,000,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산할 사정도 없습니다. 현재 94,000,000원 매각가 가정에서는 예상배당상 조은혜 보증금 80,000,000원 전액이 배당됩니다.
③ 시세 비교 — 권리가 풀려도 현재 9,400만원은 비싸다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 78,708,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 16층 전용 19.04㎡의 83,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 83,000,000원입니다. 현재 최저가 94,000,000원은 이 값의 113.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2025.02 | 20.18㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 19.04㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 19.04㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2024.05 | 20.18㎡ | 10 | 77,500,000원 |
| 2024.03 | 19.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 19.04㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2023.11 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2023.07 | 19.04㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 78,708,333원 |
| 최근 12개월 | 19.04㎡ | 1건 | 83,000,000원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 6.0% 높은 추세로 집계돼 하락장은 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가 94,000,000원은 최신 동일면적·동일층 거래 83,000,000원보다 11,000,000원 높습니다. 즉 상승 추세를 감안해도 현재 회차에 가격 할인은 확인되지 않습니다. 전체 평균 대비 최저가도 119.4%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 조은혜 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 11,908,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 94,000,000원 가정에서는 조은혜 보증금 80,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 11,908,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당액은 68,092,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 실질 인수는 확약 적용으로 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 내려가도 조은혜 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 6,553,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 21,322,880원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어지는 구조지만, 이 사건은 해당 임차인이 그 잔존 청구권을 포기했습니다. 따라서 제공된 하위 회차의 룰상 인수액은 참고값이고, 조은혜에 대한 실질취득비용은 각 회차의 낙찰가 자체로 보는 것이 본 사건의 정확한 해석입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 16층 1609호입니다.
- 입지. 익산역 북동측 인근으로 근린생활시설·주상용건물·재래시장이 혼재하는 후면상가지대이며 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 남동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,423,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 299세대, 전용 19.0449㎡의 소형 주거상품입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.7회·매각률 0.0%가 제시돼 경매시장 소화력은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 조은혜의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건 낙찰을 조건으로 유효하게 기재돼 있는지 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 현재가와 시세 혼동 금지. 94,000,000원은 최신 거래 83,000,000원보다 11,000,000원 높습니다. 권리 안전성이 곧 가격 할인은 아닙니다.
- 회차별 가격 재계산. 제공 시나리오는 75,200,000원·60,160,000원입니다. 확약이 유지되는 한 조은혜에 관한 실질 인수는 0원이므로 향후 회차에서는 낙찰가 자체를 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유상태는 별개일 수 있으므로 현장 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”를 분리해서 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 선명합니다. 실제 임차인 조은혜는 보증금 80,000,000원의 대항력·우선변제권자이지만, 낙찰 시 미배당 보증금의 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 실질 인수액은 0원입니다.
다만 현재 입찰가 판단은 별개입니다. 현재 실질취득 94,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 동일면적·동일층 거래인 83,000,000원의 113.3%입니다. 최근 추세가 6.0% 상승으로 집계됐음에도 현재가는 최근 거래보다 높고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.7회·매각률 0.0%입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 현재 가격은 보류. 이 사건은 ‘인수금이 무서운 물건’이 아니라 ‘인수금은 해소됐지만 현재 입찰가가 최근 시세보다 높은 물건’으로 보는 것이 맞습니다.
