전주지방법원 2025타경20703. 익산역 북동측 인근의 익산역시그니처-에스주상복합 1동 16층 1609호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 소유자는 이미애 씨이며 2021년 11월 매매를 원인으로 거래가 99,900,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권등기와 그 임차인의 확약서입니다.
임차인 조은혜 씨는 2021년 11월 12일 전입, 2021년 11월 16일 확정일자를 갖추고 2021년 12월 8일부터 점유한 것으로 등기되어 있습니다. 보증금은 80,000,000원이고, 2023년 12월 12일 임차권등기가 마쳐졌습니다. 이 임차권은 2025년 3월 31일 경매개시결정보다 앞서므로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 16층 1609호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 19.0449㎡ · 지상 20층 내 16층 |
| 소유자 | 이미애 (2021.11.06 매매 · 거래가액 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
과거 경남제일신용협동조합 근저당권은 2021년 12월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 데이터가 산정한 말소기준은 2025년 3월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 조은혜 씨의 주택임차권등기는 매각만으로 소멸되지 않는 선순위 권리로 분류되고, 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은혜 | 80,000,000원 | 2021.11.12 / 2021.11.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 현재 최저매각가 65,800,000원으로 단순 배당 계산을 하면 집행비용 1,584,400원을 먼저 제하고 임차인에게 64,215,600원이 배당되어 15,784,400원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 65,800,000원’으로 본다
이 사건은 확약으로 주된 인수부담이 실질적으로 해소되므로 현재 회차 최저가 65,800,000원이 곧 현재 가정상 실질취득액입니다. 같은 단지 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 78,708,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2025.02 | 20.18㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 19.04㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 19.04㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2024.05 | 20.18㎡ | 10 | 77,500,000원 |
| 2024.03 | 19.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 19.04㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2023.11 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2023.07 | 19.04㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.04㎡ | 1건 | 83,000,000원 |
최근 12개월 표본은 1건이며 그 거래가가 83,000,000원으로 최신 거래와 같습니다. 현재 실질취득 65,800,000원은 이 금액의 79.3%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +6.0%로 데이터상 하락 추세는 아닙니다. 따라서 과거 전체 평균 78,708,333원만을 근거로 판단할 필요는 없고, 최신 거래 83,000,000원과의 격차를 우선해서 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,584,400원 |
| 1. 임차인 조은혜 보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 64,215,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조은혜 씨의 부족분은 15,784,400원이지만, 제출된 확약에 따라 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다음 회차 데이터상 룰상 미배당액은 4회 유찰 시 28,707,520원, 5회 유찰 시 39,046,016원으로 증가하지만, 동일 확약이 적용되는 한 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원이라는 분석 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 북동측 인근이며, 근린생활시설·주상용건물·재래시장 등이 혼재하는 후면상가지대입니다. 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 16층이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지는 299세대, 2018년 2월 2일 준공입니다. 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 5.3회·낙찰률 0.0%여서 경매시장 환금성은 별도 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 어떻게 기재됐는지 직접 대조하세요.
- 실질취득 기준. 확약 적용 시 현재 회차 실질취득은 65,800,000원입니다. 단순 등기상 미배당 15,784,400원을 다시 더해 이중 계산하지 마세요.
- 별도 점유자 확인. 확약은 조은혜 씨에게만 적용됩니다. 현장 점유관계와 전입세대 확인을 통해 확약 밖 점유자가 없는지 확인하세요.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰, 단지 평균 5.3회 유찰입니다. 가격 외에 수요·면적·재매각 가능성을 함께 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 미납 관리비와 조세 등 배당표 외 비용을 관리주체와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 실제 효력
등기만 보면 보증금 80,000,000원의 대항력 있는 임차권이 선순위에 있어 현재 최저가 65,800,000원에서는 15,784,400원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 임차인이 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출한 사정이 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그래서 가격 비교 기준도 단순 최저가와 “인수예상액”의 합이 아니라, 현재 회차 기준 실질취득 65,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 83,000,000원의 79.3%로 데이터상 가격 차이가 있습니다. 다만 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 5.3회 유찰, 낙찰률 0.0%이므로 가격 할인과 환금성은 서로 다른 문제로 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 “싸냐” 하나가 아니라, 확약 확인 → 별도 점유자 확인 → 65,800,000원의 실제 환금성 검토 순서입니다.
