전주지방법원 2025타경20704. 군산시 나운동 한울아파트 103동 3층 306호, 전용면적 비교대상 59.73㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사홈으로, 2021.10.13 매매를 원인으로 거래가액 93,000,000원에 소유권을 취득해 2022.01.05 등기됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2024.02.22 등기된 박옥선의 주택임차권 90,000,000원이고, 2025.03.31 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
권리관계만 보면 단순한 ‘인수 0원’ 사건과는 결이 다릅니다. 박옥선은 2024.02.01 주민등록·점유를 갖추고 2021.11.05 확정일자를 보유해 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 보증금 8,894,000원은 매수인이 승계할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서상 확약 때문에 박옥선에 한해서는 이 잔존보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 103동 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 15층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사홈 · 거래가액 93,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (2회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약으로 박옥선 승계는 실질 0원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 박옥선 | 전유부분 건물의 전부 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 박옥선은 임대차계약일·확정일자 2021.11.05, 주민등록·점유개시 2024.02.01, 임차권등기 2024.02.22이며 배당요구도 했습니다. 강제경매개시결정일 2025.03.31보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
* 확약을 적용하지 않는 권리계산상 현재 회차 미배당 보증금은 8,894,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오의 룰상 인수액은 25,195,200원, 4회 유찰 시는 38,236,160원으로 산정돼 있으나, 박옥선의 잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 박옥선에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 8,300만원은 최근 평균의 122.4%
확약에 따라 박옥선의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 83,000,000원입니다. 가격 비교는 이 실질취득액과 최근 거래를 기준으로 해야 합니다. 한울 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 평균은 67,833,333원, 최신 거래는 57,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 122.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.73㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2026.08 | 59.73㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 14 | 88,500,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 67,833,333원 |
최근 거래 범위는 53,000,000원~88,500,000원이고, 2026.08 최신 거래는 57,000,000원입니다. 현재 실질취득 83,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준이므로, 2회 유찰이라는 사실만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 임차인 박옥선 보증금 | 90,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 83,000,000원을 가정하면 집행비용 1,894,000원 이후 박옥선에게 81,106,000원이 배당되고, 보증금 중 8,894,000원이 미배당됩니다. 권리 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 박옥선의 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 현재 배당 시나리오상 0원이 배당됩니다.
④ 회차별 인수 계산 — 확약 없을 때와 실제 효과를 구분
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 100% | 83,000,000원 | 8,894,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 80% | 66,400,000원 | 25,195,200원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 64% | 53,120,000원 | 38,236,160원 | 0원* |
이 표가 중요한 이유는 대항력 임차인의 일반적인 인수형 계산과 이 사건의 확약 효과를 분리해야 하기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박옥선의 미배당 보증금이 커져 매수인 승계액도 증가합니다. 하지만 이 사건은 박옥선이 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 박옥선에 대한 실질 인수는 각 시나리오에서 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산서해초등학교 북측 인근으로, 주변에 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 15층 건물의 3층 306호이며, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 아파트부지로, 북서측 폭 약 20m 아스팔트포장도로를 통해 진출입합니다. 공시지가는 592,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 택지개발지구, 가축사육제한구역, 교육환경 절대·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지. 한울아파트는 840세대, 1996.07.25 준공이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박옥선의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 박옥선 주택임차권은 원래 매수인에게 대항 가능한 권리이므로, 확약의 적용 범위와 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.4%입니다. 유찰 횟수보다 최근 12개월 평균 67,833,333원과 최신 거래 57,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 회차별 숫자를 분리. 확약이 없다면 룰상 인수액은 현재 8,894,000원, 3회 유찰 시 25,195,200원, 4회 유찰 시 38,236,160원으로 커집니다. 확약 반영 실질 인수는 박옥선에 한해 0원*입니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 관리비와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건은 표면적으로는 보증금 90,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다. 현재 회차 계산에서도 미배당액 8,894,000원이 발생합니다. 그러나 박옥선이 낙찰 시 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했으므로, 박옥선에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 현재 가격까지 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 83,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 67,833,333원의 122.4%입니다. 최신 거래는 57,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 권리 인수 위험은 해소됐지만, 현재 회차 가격은 최근 시세 이상이라는 두 사실을 동시에 놓고 판단해야 합니다.
