전주지방법원 2025타경20704. 군산시 나운동 한울아파트 103동 3층 306호, 전용 59.73㎡대 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사홈으로, 2021년 10월 13일 매매를 원인으로 2022년 1월 5일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 93,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당들이 아니라, 2024년 2월 22일 등기된 박옥선의 주택임차권입니다.
현재 존속하는 선순위 담보권 없이 2025년 3월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기준이 되는데, 박옥선은 그보다 앞선 2024년 2월 1일 전입·점유을 갖췄습니다. 보증금은 90,000,000원, 확정일자는 2021년 11월 5일이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 103동 3층 306호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.73㎡대 · 철근콘크리트 벽식구조 15층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사홈 (2022.01.05. 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
1996년 한국주택은행 근저당, 2006년 국민은행 근저당, 2017년 군산농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매수인에게 문제되는 권리는 박옥선의 주택임차권입니다. 박옥선은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박옥선 | 전유부분 건물의 전부 | 2024.02.01 | 2021.11.05 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 시세와 비교해야 한다
한울아파트는 840세대, 1996년 7월 25일 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 전용 59.73㎡·59.95㎡의 최근 12건 실거래 평균은 70,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 14층 88,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 14 | 88,500,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 3 | 85,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 70,875,000원 |
표면 최저가 40,670,000원은 최근 12개월 평균의 57.4%이지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금 때문에 실제 가격 판단 기준은 약 90,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 70,875,000원을 웃돌고, 최신 실거래 88,500,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,132,060원 |
| 1. 임차인 박옥선 보증금 | 90,000,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박옥선 보증금 중 39,537,940원이 배당되고 50,462,060원은 매수인 인수로 추정됩니다. 주택도시보증공사 청구액 90,000,000원은 예상배당 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시 — 인수액이 늘어난다
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 50,462,060원 | 대항력 보증금 잔액 인수 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 62,443,442원 | 낙찰가는 하락하지만 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,928,300원 | 70,830,409원 | 낙찰가는 더 낮아져도 인수 부담 확대 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산서해초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측 약 20m 아스팔트 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 15층 중 3층 306호입니다. 도시가스 난방과 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 592,700원/㎡입니다. 택지개발지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 840세대 단지이고 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 이 사건은 권리 인수 때문에 일반 매매 실거래가와 단순히 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가를 기준으로 판단. 40,670,000원만 보고 입찰가를 정하지 말고, 대항력 보증금 90,000,000원 수준을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 박옥선의 전입일 2024.02.01, 확정일자 2021.11.05, 보증금 90,000,000원, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 인수액 재계산. 현재 추정 인수액은 50,462,060원이며 실제 배당액에 따라 매수인이 부담할 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 28,469,000원에 인수 62,443,442원, 4회 유찰 시 매각가 19,928,300원에 인수 70,830,409원으로 추정돼, 낙찰가 하락이 실질 부담 감소로 직결되지 않습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 70,875,000원과 최신 거래 88,500,000원을 기준으로 층·내부상태 차이까지 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 이 물건의 가격은 아니다
감정가 83,000,000원이 2회 유찰돼 최저가 40,670,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 박옥선의 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당에서 부족한 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 40,670,000원이 아니라 실질취득 약 90,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 70,875,000원보다 높고, 최신 실거래 88,500,000원보다도 높습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, “유찰됐으니 싸다”는 논리가 성립하지 않습니다. 권리 쟁점은 명확하지만, 현재 시세와 인수 부담을 함께 놓고 보면 가격 매력도는 낮은 사건입니다.
