전주지방법원 2025타경20708. 군산시 나운동 군산나운주공5단지아파트 507동 4층 403호, 전용 49.69㎡ 아파트입니다. 소유자는 곽학종이며, 1995.09.28. 소유권이전과 같은 날 설정된 한국주택은행 근저당이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 등기내용상 18,200,000원이고, 2015.09.01. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
권리보다 눈에 띄는 부분은 가격과 시장 흐름입니다. 감정가 61,600,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 30,184,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 55,300,000원, 최신 거래는 2026.05. 55,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 인수액이 없으므로 최저가와 같은 30,184,000원으로, 최근 12개월 평균의 54.6% 수준입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -10.1%로 내려가고 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7 군산나운주공5단지아파트 507동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.69㎡ · 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 곽학종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 61,600,000원 / 30,184,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나운주공5단지아파트입주자대표회의 / 5,075,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 승계 보증기관 신고가 없습니다. 말소기준은 1995.09.28. 한국주택은행 근저당이며, 등기내용상 채권최고액은 18,200,000원입니다. 이 근저당은 2015.09.01. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음이고 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락 중
같은 단지 ‘주공5차’ 동일면적 49.69㎡ 거래입니다. 단지는 1,541세대이며 사용승인일은 1995.07.22.입니다. 가격 판단은 전체 12건 평균 58,916,666원보다 최근 12개월 평균 55,300,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.69㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 49.69㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2025.11 | 49.69㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2025.09 | 49.69㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 49.69㎡ | 8 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.69㎡ | 5건 | 55,300,000원 |
현재 최저가 30,184,000원은 최근 12개월 평균 55,300,000원의 54.6%입니다. 최신 거래 2026.05. 55,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 따라서 현재 가격 자체에는 시세 대비 할인폭이 존재합니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 나눈 추세는 -10.1%로, 시세가 하락 방향이라는 점을 빼고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 943,312원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 나운주공5단지아파트입주자대표회의 | 5,075,310원 | 5,075,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,165,378원 |
근저당 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 시나리오입니다. 집행비용 943,312원과 신청채권자 청구액 5,075,310원을 반영한 계산상 잔여는 24,165,378원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지가 주로 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 주변에 간선도로 및 지선 도로망이 정비돼 있고 인근에 대중교통시설이 있어 접근성은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 403호. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 용도·규제. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 공시지가는 555,900원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없습니다.
- 시장성. 단지는 1,541세대지만 제공된 경매 통계상 평균 8.3회 유찰, 매각률 0.0%로 경매시장의 소화력은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 58,916,666원보다 최근 12개월 평균 55,300,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -10.1%입니다. 최저가 할인폭을 그대로 안전마진으로 간주하지 말고 추가 하락 가능성을 반영해야 합니다.
- 근저당 실제 채무 확인. 등기상 채권최고액 18,200,000원의 말소기준 근저당이 있으나 실제 채권액은 확인되지 않았습니다. 배당표의 소유자 잔여액을 확정액으로 보지 마세요.
- 임차·점유 현황 재확인. 임차인 신고는 없지만 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현재 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 관리비 확인. 신청채권자가 나운주공5단지아파트입주자대표회의인 만큼 실제 체납 내역과 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 관리사무소에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수 8.3회·매각률 0.0% 통계를 감안해 낙찰 후 재매도 기간과 가격을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 할인, 시장은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음, 매수인 인수액 0원입니다. 현재 최저매각가 30,184,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 55,300,000원의 54.6%라 가격만 놓고 보면 충분히 낮아진 구간입니다.
하지만 이 할인폭을 그대로 수익으로 보면 안 됩니다. 최근 시세 흐름은 -10.1%로 하락 중이고, 단지 경매 통계는 평균 8.3회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 즉 권리 리스크보다 시장·환금성 리스크를 더 중요하게 봐야 하는 사건입니다. 말소기준 근저당의 실제 채무액도 확인되지 않아 배당 잔여액은 확정치가 아닙니다. 결론은 권리는 합격, 현재 가격도 시세보다 낮지만, 하락 추세와 환금성은 보수적으로입니다.
