수원지방법원 2025타경101591. 군포시 당정동 로체샤르빌 2층 203호, 전용 46.34㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인과 확약서입니다. 2020.02.12 설정된 강구수산업협동조합 근저당권 1,920,000,000원은 2020.09.28 이미 말소됐고, 2022.01.07 군포시 압류도 2022.01.19 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2022.09.22 주식회사에이치비저축은행의 가압류 16,495,888원입니다.
그런데 임차인 김길종의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.09.28입니다. 말소기준보다 약 2년 앞서므로 대항력 자체는 분명한 구조입니다. 임차보증금도 275,000,000원으로 감정가·최저가 262,000,000원보다 큽니다. 이 부분만 보면 매수인에게 매우 위험한 물건처럼 보이지만, 2026.04.21 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 2층 203호 · 도로명 경기도 군포시 당정역로 86 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.34㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2020.02.06 · 철근콘크리트구조 경사지붕 |
| 소유자 | 최용일 (2020.10.12 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 가압류
2020년 근저당과 2022년 초 군포시 압류는 모두 이미 말소됐습니다. 남아 있는 권리 중 가장 빠른 말소기준은 2022.09.22 에이치비저축은행 가압류입니다. 이후 군포시·국민건강보험공단·국·주택도시보증공사·부천시의 압류·가압류 및 2025.11.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김길종 전유부분 전부 · 주거 | 275,000,000원 | 2020.09.28 | (1차) 2020.08.19 (2차) 2022.07.20 | 있음 | HUG 승계인 주장 배당요구 2024.10.04 | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 승계 |
* 확약 적용 전 권리 산정상 매수인 인수액은 275,000,000원입니다. 다만 2026.04.21 확약서가 해당 김길종 임차권 승계분의 대항력·잔존 보증금 청구 및 임차권등기를 해소하는 내용이므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약의 효력은 이 임차권 승계분에만 한정되며, 그 밖의 임차관계가 확인될 경우 별도 검토가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득도 최근 거래보다 높다
로체샤르빌은 12세대, 2020.02.06 사용승인된 소규모 다세대입니다. 전용 46.34㎡ 동일 면적의 최근 12개월 확인 거래는 1건이며, 2026.04 3층이 248,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 46.34㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.34㎡ | 1건 | 248,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로 현재 실질취득은 최저매각가와 같은 262,000,000원입니다. 하지만 이는 최근 실거래 248,000,000원의 105.6%입니다. 즉 임차보증금 위험이 확약으로 제거됐다고 해도, 현재 신건 가격 자체가 최근 거래보다 높습니다. 권리 위험 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
회차가 내려가면 최저매각가는 1회 유찰 시 209,600,000원, 2회 유찰 시 167,680,000원입니다. 다만 이 가격 비교 역시 2026.04.21 확약서의 효력이 그대로 적용돼 실질 인수액이 0원이라는 전제에서만 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 임차인 김길종 보증금 | 275,000,000원 | 0원* |
| 가압류 · 주식회사에이치비저축은행 | 16,495,888원 | 16,495,888원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,897,543원 | 24,897,543원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 196,138,569원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 336,393,431원 중 257,532,000원이 배당되고, 미배당액은 78,861,431원입니다. 국세·지방세 압류가 5건 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 김길종 임차보증금의 실질 인수는 2026.04.21 확약서를 반영해 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며 건축물현황도상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 구조입니다.
- 입지. 지하철 1호선 당정역 동측 인근으로 연립·다세대·주상용·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 당정역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 203호이며 사용승인일은 2020.02.06입니다. 승강기·도시가스·난방·위생 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복2차선 도로 및 남측 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·철도보호지구·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 391.0㎡, 공시지가 2,269,000원/㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 12세대이고 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 승계 범위 확인. 실제 임차인은 김길종 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 확약은 이 임차권 승계분에 한정되므로 다른 임차관계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 262,000,000원은 최근 실거래 248,000,000원의 105.6%입니다. 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 209,600,000원, 2회 유찰 시 167,680,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 확인. 12세대 소규모 다세대이고 최근 동일면적 거래 표본도 1건이므로 매수 후 매도 가능성과 가격 편차를 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약 조건부 합격, 가격은 보류”
이 사건은 첫눈에 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 262,000,000원보다 커서 매우 위험한 구조입니다. 그러나 2026.04.21 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있어, 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
그 다음부터는 가격 문제입니다. 확약을 반영한 실질취득은 262,000,000원이고, 2026.04 최근 동일면적 실거래는 248,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 105.6%로 오히려 높습니다. 여기에 12세대 규모, 최근 거래 1건, 단지 경매 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 확약 확인이 끝나야 권리상 진입할 수 있고, 그 뒤에도 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 이 물건의 결론은 권리 확약 조건부 합격, 현재 가격 보류입니다.
