수원지방법원 안양지원 2025타경101591. 군포시 당정동 로체샤르빌 2층 203호, 전용 46.34㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 감정가 262,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 209,600,000원으로 내려갔다는 사실이 아닙니다. 매수인이 275,000,000원의 임차보증금을 실제로 떠안는지가 훨씬 중요합니다. 임차인 김길종의 전입·점유 개시일은 2020.09.28로, 말소기준인 2022.09.22 가압류보다 앞섭니다. 통상적인 권리관계라면 대항력 있는 선순위 임차권으로서 심각한 인수위험이 발생합니다.

하지만 매각물건명세서에는 중요한 반전이 있습니다. 임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 돌려받지 못하더라도 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 김길종 임차권에 대해서는 형식적인 보증금 인수위험과 실제 매수인 부담이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약서의 효력

말소기준권리는 2022.09.22 갑구 5번 에이치비저축은행 가압류입니다. 이후 설정된 가압류·압류·강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소대상입니다. 2022.01.07 군포시 압류는 기준권리보다 먼저 등기됐지만 2022.01.19 이미 해제·말소됐습니다. 또한 2020.02.12 설정된 강구수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 1,920,000,000원)도 2020.09.28 말소된 이력이므로 현재 인수할 근저당으로 계산하지 않습니다.

그런데 말소기준 이후인 2024.10.04에 등기된 김길종의 임차권은 단순히 등기일이 늦다는 이유만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 전입·점유 개시일이 2020.09.28이므로 기준권리에 앞선 대항력의 문제가 있기 때문입니다. 이 사건에서는 등기 순위보다 승계인의 확약서가 실질적인 매수인 부담을 바꾸는 핵심 문서입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김길종의 확정일자는 등기부 임차권등기 기재사항 기준입니다. 우선변제권은 승계인이 주장하고 있으나, 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 209,600,000원과 최근 거래 248,000,000원

가격을 비교할 때는 단순한 최저매각가뿐 아니라 확약 적용 후 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 이 사건에서는 확약에 따라 실질 인수가 0원으로 판단되므로, 낙찰가를 최저매각가로 가정하면 실질취득액은 209,600,000원입니다. 단, 취득 부대비용과 명도·관리비 관련 비용은 별도입니다.

로체샤르빌의 전용 46.34㎡ 동일 면적에 대해 확인되는 최근 거래는 2026년 4월 3층 248,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 거래 1건으로 산출된 248,000,000원입니다.

최근 거래와 단순 비교하면 실질취득액은 38,400,000원 낮고, 거래금액의 84.5%에 해당합니다. 감정가 262,000,000원은 최근 거래보다 14,000,000원 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 이보다 낮아졌습니다. 다만 비교 대상은 3층 거래이고 경매 대상은 2층입니다. 건물의 층·상태·권리 및 실제 인도조건에 따른 차이가 있으므로, 이 격차를 그대로 확정 수익이나 적정 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 매각대금에서 집행비용을 차감한 후 채권자에게 배분되는 구조이며, 실제 배당은 채권액·배당순위·세금 우선순위와 법원의 배당표에 따라 달라집니다. 임차보증금 인수는 확약 적용 시 실질 0원으로 별도 평가합니다.

집행비용 3,734,400원은 추정치입니다. 채권자 총청구액 336,393,431원, 채권자 예상배당액 205,865,600원, 미배당 채권액 130,527,831원입니다. 임차인 우선변제 배당, 당해세·최우선변제 등 실제 법정 우선순위는 확정 반영되지 않은 가정표입니다. 확약 적용 시 채권자의 미배당액을 매수인의 임차보증금 인수액으로 합산하지 않습니다.

회차별 시나리오 — 확약 유지가 핵심

확약이 적용되면 낙찰가가 낮아질수록 실질취득비용도 그만큼 낮아집니다. 반면 채권자의 미배당액은 유찰이 거듭될수록 증가합니다. 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 확약이 유효하다면 이 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.

회차별 금액은 가정된 시나리오이며 향후 실제 매각기일이나 낙찰금액을 확정하는 정보가 아닙니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 실질취득액에 포함하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 군포시 당정동 소재 지하철 1호선 당정역 동측 인근입니다. 주변에는 연립·다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 대규모 아파트단지형 주거지와는 시장 수요층이 다를 수 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 당정역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.02.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다. 전용 46.34㎡, 방 3·욕실 2 구조이며 승강기·도시가스·난방·위생 급배수설비가 있습니다.
• 도로. 서측 왕복 2차선 도로 및 남측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 주거용 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·과밀억제지역·철도보호지구·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 확인되므로 적용 범위와 거래 조건의 확인이 필요합니다. 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 유지보수 상태와 실제 점유 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 12세대이며 동일 면적 최근 실거래가 1건입니다. 거래 표본이 적어 시장가격 추정의 신뢰도가 제한됩니다. 경매 평균 유찰 횟수 4.3회, 매각률 0.0%도 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.21자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서와 원본 문서에서 일치하는지 확인해야 합니다.
• 승계관계 확인. 실제 임차인은 김길종 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 추가하거나 보증금 275,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 확약서가 제출된 사실과 실제 말소 완료는 구분해야 합니다. 낙찰 후 임차권등기 말소의 처리 절차 및 필요한 서류를 점검해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 현장 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현재 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 세금·공과금 우선순위. 군포시·부천시·국세 및 국민건강보험공단 관련 압류 이력이 있습니다. 당해세 여부, 교부청구 내역, 실제 배당순위를 확인해 예상배당과 권리 말소를 최종 검증해야 합니다.
• 실거래 비교의 한계. 2026.04 거래는 3층 248,000,000원이며 대상은 2층입니다. 표본이 1건이므로 층·방향·내부 상태에 따른 가치 차이를 현장에서 확인하고, 해당 한 건을 무조건적인 시장가격으로 보지 않아야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 취득세·등기비용·수리비·명도비용 등을 별도 산정해야 합니다. 실질 인수 0원은 총 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 입찰가격 상한. 확약이 적용될 때의 실질취득비용을 기준으로, 소규모 다세대의 거래 부족과 반복 유찰 통계를 반영한 보수적인 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 채권신고 및 배당 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.75억 인수위험 해소, 그러나 환금성은 별개”

군포 로체샤르빌 203호는 얼핏 보면 275,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 피해야 할 경매물건처럼 보입니다. 그러나 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다. 확약이 유효하게 적용되는 조건에서는 실질 인수 0원입니다.

이 조건에서 현재 실질취득액은 209,600,000원이고, 최근 확인되는 실거래 248,000,000원의 84.5%입니다. 가격상 차이는 분명 존재하지만, 동일 면적 거래가 1건이라는 한계와 12세대 소규모 다세대 특성, 평균 4.3회 유찰·매각률 0.0%라는 경매 이력을 무시할 수 없습니다.

따라서 종합적으로는 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 시세 검증과 환금성에는 높은 불확실성이 남는 C등급의 조건부 검토 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 감정가보다 얼마나 낮은지가 아니라, 확약의 확실한 적용과 실제 재매각 가능한 가격을 동시에 검증하는 것입니다.