수원지방법원 2025타경101600. 안양시 만안구 안양동 청명에이스 씨동 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2021.03.15. 국 압류가 말소기준권리인데, 박진아의 전입·점유가 2020.01.17.로 그보다 빠르다는 점입니다. 보증금도 최저가와 같은 258,000,000원이어서 확약이 없다면 매각대금에서 집행비용이 빠지는 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 사실상 제거하는 2026.05.26.자 확약서가 제출돼 있습니다.
또 다른 점유자 이두석은 2024.12.23. 전입으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 따라서 확약의 효력 범위 밖에 별도의 선순위 인수형 임차인이 남아 있는 구조는 아닙니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 구체 금액은 확인되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 945-25 청명에이스 씨동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 비교대상면적 48.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 씨동 2층 202호 |
| 소유자 | 박연숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2021.03.15. 국 압류입니다. 박진아는 2019.11.25. 확정일자를 받고 2020.01.17. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 258,000,000원이며 배당요구도 했기 때문에 원래 구조대로라면 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진아 | 2020.01.17 확정 2019.11.25 | 258,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 | 2026.05.26. 확약으로 대항력·잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 → 실질 인수 0원 |
| 이두석 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
확약은 박진아의 주택임차권 승계 관계에 관한 것입니다. 이두석은 별도 점유자로 조사됐지만 전입일이 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차관계에서 매수인에게 이어지는 실질 보증금 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 3.7% 낮지만, 하락 추세는 확인
청명에이스 실거래 9건의 전체 평균은 269,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 1건, 268,000,000원이고 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 현재 실질취득액 258,000,000원은 이 최근 시세의 96.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.94㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2025.02 | 50.73㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 52.02㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2024.02 | 44.94㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.03 | 46.65㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2022.12 | 44.87㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2021.11 | 45.79㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 50.73㎡ | 5 | 259,000,000원 |
| 2021.08 | 48.92㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 268,000,000원 |
최저가 258,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 268,000,000원보다 10,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -0.6%로 하락 방향이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “크게 싸다”기보다는 최근 확인 시세보다 소폭 낮은 신건 정도로 평가하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 박진아 보증금 | 258,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
단순 배당 계산상 박진아 보증금의 미배당액은 4,412,000원입니다. 그러나 2026.05.26.자 확약서에 따라 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 258,000,000원 | 4,412,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 206,400,000원 | 55,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 165,120,000원 | 95,991,680원 | 0원 |
확약이 없었다면 박진아의 보증금 258,000,000원이 낙찰가보다 크거나 같아, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 확약으로 해당 임차인의 대항력과 잔존 반환청구권이 포기돼 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 실제 취득비교의 기준은 낙찰가 자체가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양공업고등학교 남측 인근으로, 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 남측 약 3미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 2,219,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대기관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 청명에이스는 38세대이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.26.자 확약의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 박진아 임차권. 전입 2020.01.17., 확정 2019.11.25., 보증금 258,000,000원으로 원래는 선순위 대항력 임차인이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 이두석 점유. 2024.12.23. 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 실제 금액을 확인해야 합니다.
- 가격. 신건 실질취득 258,000,000원은 최근 12개월 실거래 268,000,000원의 96.3%입니다. 다만 추세는 -0.6%로 하락 방향입니다.
- 환금성. 38세대 다세대·도시형생활주택이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회이므로 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 겉으로 보면 까다롭습니다. 말소기준 2021.03.15.보다 앞선 2020.01.17. 전입 임차인이 있고, 보증금 258,000,000원도 신건 최저가와 같습니다. 배당표만 보면 집행비용 때문에 4,412,000원이 미배당돼 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.26. 대항력을 포기하고, 미변제 보증금의 매수인 상대 반환청구권까지 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 가격도 258,000,000원으로 최근 12개월 실거래 268,000,000원보다 10,000,000원 낮습니다.
다만 최근 거래가 1건뿐이고 추세가 -0.6%이며, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰이 2.0회라는 점은 가격을 후하게 평가하기 어렵게 합니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 최근 시세보다 소폭 낮지만 환금성까지 함께 봐야 하는 물건입니다.
