수원지방법원 2025타경101612. 안양시 동안구 비산동 관악아파트 125동 8층 801호, 전용면적 기준 84.9㎡ 아파트입니다. 소유자 김지영은 2020.12.11 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 610,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.07.23 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 330,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 22,000,000원 근저당과 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
임차인은 한 명이 확인됩니다. 이희숙의 전입일은 2025.06.20으로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2026.02.11 접수돼 있어, 배당순위와 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 원본 문서에서 다시 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 비산동 1102 관악아파트 125동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당 · 26층 중 8층 |
| 소유자 | 김지영 (2020.12.11 소유권이전 · 거래가액 610,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 810,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 276,078,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2021.07.23 국민은행 근저당권 330,000,000원입니다. 이후 동일 날짜의 국민은행 근저당 22,000,000원, 2025.06.25 안양시장 압류, 2025.07.24 국민건강보험공단 압류, 2025.11.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이희숙 | 주거 · 미상 / 2025.06.20 | 미상 / 미상 | 2026.02.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 시세 비교 — 신건도 최근 12개월 평균보다 낮다
관악아파트는 1,800세대, 준공일 1992.11.14인 대단지입니다. 비교 대상 면적은 84.9㎡이고, 동일면적 최근 12건의 평균 거래금액은 951,000,000원입니다. 현재 최저매각가 810,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.2%입니다. 최신 거래는 2026.08의 1,000,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 1,000,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 4 | 1,040,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 940,000,000원 |
| 2026.08 | 84.72㎡ | 18 | 930,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 970,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 7 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 14 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 905,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 957,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 920,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 951,000,000원 |
표본의 최저 거래금액은 850,000,000원, 최고 거래금액은 1,040,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 810,000,000원은 이 최근 거래표본의 최저 거래금액보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 85.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준금액 역시 810,000,000원으로 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 810,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,500,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 주식회사국민은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 447,500,000원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권총액 352,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 10,500,000원, 소유자 잔여는 447,500,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 경매개시 채권자의 청구액 276,078,423원이 별도로 존재하므로 실제 배당순서와 금액은 법원의 최종 배당표 및 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양부흥초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지가 밀집된 일반주거지대입니다.
- 교통. 간선도로인 관악로 주변이며 전철 4호선 범계역까지 1.4킬로미터 거리입니다. 학의로를 통해 출입하며 통행 및 승용차 접근성도 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 26층 아파트의 8층입니다. 위생·급배수·지역난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 관악아파트는 1,800세대, 준공일 1992.11.14인 대단지입니다. 최근 동일면적 거래 12건이 확인돼 가격 비교 표본도 확보됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역으로도 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,013,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이희숙의 전입일은 2025.06.20으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구일 2026.02.11과 함께 원본을 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력이 없다는 사실과 실제 인도 과정은 별개입니다. 현재 점유 여부와 인도협의 필요성을 현장조사로 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 810,000,000원은 최근 12개월 평균 951,000,000원의 85.2%입니다. 최신 거래 1,000,000,000원과 최근 표본 최저 850,000,000원도 함께 비교해 응찰가를 정하세요.
- 배당표 확인. 시뮬레이션은 국민은행 근저당 352,000,000원의 전액 배당을 전제로 하지만, 경매개시 채권자 청구액 276,078,423원이 별도로 기재돼 있으므로 최종 배당관계는 법원 자료를 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제사항이 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 범위와 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격도 최근 시세 아래”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준 2021.07.23 이후에 전입한 실제 임차인 1명은 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 둘째, 인수액을 더할 필요가 없으므로 실질취득 기준금액은 현재 최저가와 같은 810,000,000원이고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 951,000,000원의 85.2%입니다. 최신 거래 1,000,000,000원과 비교해도 현재 회차 가격은 낮습니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자와 실제 점유 상태, 그리고 최종 배당관계는 확인이 남아 있습니다. 권리는 소멸형, 가격은 시세 아래, 최종 변수는 점유·배당 원본 확인이 이 물건의 결론입니다.
