수원지방법원 2025타경101612. 경기도 안양시 동안구 비산동 관악아파트 125동 801호입니다. 전용 약 84.9㎡의 아파트로, 26층 건물 중 8층에 위치합니다. 소유자 김지영은 2020.12.11 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 등기상 거래가액은 610,000,000원입니다. 이후 여러 근저당권 설정과 말소, 채권양도, 압류가 이어졌고 한국자산관리공사 채권자로 2025.11.28 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
산정상 말소기준은 2021.07.23 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 330,000,000원이고, 같은 날 별도로 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 22,000,000원입니다. 두 권리에는 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 이전등기가 있습니다. 다만 이보다 앞선 2020년 푸본현대생명보험 근저당권과 한국자산관리공사 이전등기의 처리 상태가 서로 맞지 않아 최종 말소기준 및 실제 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 비산동 1102 관악아파트 125동 8층 801호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 학의로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 약 84.9㎡ · 방 3개·욕실 2개·거실·주방/식당 · 26층 중 8층 |
| 소유자 | 김지영 · 2020.12.11 소유권이전등기 · 거래가액 610,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 974,000,000원 / 974,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 참고 | 최저가의 10% 기준 97,400,000원 · 실제 공고 확인 필요 |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구액 | 276,078,423원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 이희숙 전입 확인 · 보증금 및 구체적 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리와 선행 근저당의 확인 과제
2021.07.23 근저당권을 기준으로 보면 이후 등기된 안양시장 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국민은행 근저당권 2건은 2026.01.30 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전등기됐으나, 이는 기존 근저당권의 이전으로 별도 채권최고액을 추가 합산할 사안이 아닙니다.
임차인 현황 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희숙 | 주거 · 점유 부분 미상 | 2025.06.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 판정 우선변제 미확인 승계 없음 |
이희숙의 전입일은 2025.06.20으로, 산정상 말소기준권리인 2021.07.23보다 늦습니다. 따라서 해당 기준에 대한 대항력은 없는 것으로 분류되며, 현 산정에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 배당요구는 2026.02.11 접수됐습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 배당액을 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 최저가
관악타운은 1,800세대 규모의 아파트단지로, 준공일은 1992.11.14입니다. 같은 평형대 전용 약 84.9㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균은 951,000,000원입니다. 최저매각가 974,000,000원은 최근 평균보다 23,000,000원 높은 102.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 1,000,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 4 | 1,040,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 940,000,000원 |
| 2026.08 | 84.72㎡ | 18 | 930,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 970,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 7 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 84.90㎡ | 14 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 905,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 957,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 920,000,000원 |
| 최근 평균 | 약 84.9㎡ | 12건 | 951,000,000원 |
최근 거래가는 850,000,000원~1,040,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래가는 2026.08의 1,000,000,000원으로, 최저매각가보다 높습니다. 다만 최신 한 건이 평균보다 높다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 평균 951,000,000원을 기준으로는 명확히 시세 이상이며, 층과 개별 상태에 따른 차이도 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 974,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,140,000원 |
| 1. 을구 11번 · 국민은행 근저당권 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 을구 12번 · 국민은행 근저당권 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 609,860,000원 |
근저당권 330,000,000원 및 22,000,000원은 채권최고액을 기준으로 반영한 가정치입니다. 소유자 잔여액은 실제 확정 배당금이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 선행 근저당권의 존속 여부와 경매신청 채권자의 배당을 재확인해야 합니다.
유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 974,000,000원 | 352,000,000원 | 609,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 779,200,000원 | 352,000,000원 | 417,008,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 623,360,000원 | 352,000,000원 | 262,726,400원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 가격·배당 가정에 따른 시뮬레이션이며 실제 유찰 및 해당 최저가의 형성이 보장되는 것은 아닙니다. 채권순위 및 미반영 배당항목이 확인되면 잔여액과 인수위험 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 비산동 안양부흥초등학교 서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지가 밀집한 일반주거지역입니다.
- 교통. 간선도로 관악로 주변에 위치하며, 전철 4호선 범계역까지 약 1.4km 거리입니다. 학의로를 통해 차량 출입이 가능하고, 간선도로 및 대중교통 접근성은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 26층 아파트의 8층으로, 방 3개·욕실 2개·거실·주방/식당 구조입니다. 지역난방, 승강기, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 및 환금성. 1,800세대 규모로 동일 평형의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 850,000,000원부터 1,040,000,000원까지 분포하므로 층·향·관리상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매 취득 시 실제 적용 및 관련 제한은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지·건물 상태. 단지는 학의로를 통해 출입하며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당권 검증. 2020.12.11 푸본현대생명보험 근저당권의 말소 여부와 2025.09.18 한국자산관리공사 이전등기의 유효관계를 최신 등기사항전부증명서 및 관련 등기로 확인해야 합니다.
- 경매신청 채권 확인. 한국자산관리공사의 청구액 276,078,423원과 예상배당상 신청채권자 배당 0원 표시의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 조사. 이희숙의 실제 점유부분·보증금·확정일자·임대차계약 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 입찰가격 상한. 현재 최저가 974,000,000원은 최근 실거래 평균 951,000,000원보다 높습니다. 개별 호수의 상태를 반영해 적정 응찰가격을 별도로 산정해야 합니다.
- 유찰 가능성과 경쟁. 회차별 가격 가정은 779,200,000원 및 623,360,000원이지만 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 단지 평균 유찰 0.0회라는 점도 함께 고려해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 여부, 이사 협의, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 규제. 아파트에 대한 허가구역 지정이 매각기일 이후까지 이어지므로 경매 취득과 관련된 허가·이용 제한 및 적용 예외를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 검증 완료”
관악아파트 125동 801호는 현재 산정상 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 임차인 1명의 보증금이 확인되지 않았고, 2020년 선행 근저당권의 이전등기와 말소 표시가 상충하며, 경매신청 채권자의 배당 처리 역시 추가 검증이 필요합니다.
가격에서는 더욱 분명합니다. 최저매각가 974,000,000원은 최근 실거래 평균 951,000,000원의 102.4%입니다. 최신 거래가 1,000,000,000원이라는 사실만으로 신건이 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 확인은 필수, 신건 가격은 보수적으로 평가. 이 물건은 서둘러 입찰하기보다 권리관계를 확정하고 합리적인 응찰가격을 검토하는 접근이 적절합니다.
