수원지방법원 2025타경101616. 군포시 당동에 있는 블루오션 14층 1401호 아파트입니다. 2018.06.12 사용승인된 지상 14층 건물의 최상층 호실로, 지하철 1호선 군포역 북측 인근에 자리합니다. 이 사건의 핵심은 단순한 가압류나 경매개시결정이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 주민등록을 마친 임차인의 보증금 280,100,000원이 있고, 그 임차권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기했다는 점입니다.
2023.07.19 부산신용보증재단의 가압류가 말소기준권리지만, 임차인 심규숙의 주민등록일은 2020.04.23이고 확정일자는 2022.05.12입니다. 따라서 등기상으로는 말소기준권리에 선행하는 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 실제 예상배당에서도 임차보증금 부족분 15,863,200원이 산출됩니다. 하지만 이 수치는 확약에 따른 포기를 반영하기 전의 권리상 추정액으로, 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액과 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101616 (강제경매) |
|---|---|
| 등기관할 | 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 54-4 블루오션 14층 1401호 도로명주소: 경기도 군포시 군포로 582 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방 3개 · 욕실 2개 · 주방/식당 등 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 14층 · 2018.06.12 |
| 단지 / 비교 대상면적 | 블루오션 · 30세대 · 거래 비교 대상면적 62.8㎡ |
| 소유자 | 김난규 (2023.07.06 상속에 따른 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 297,903,616원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.19 부산신용보증재단 가압류 · 청구금액 30,000,000원 (갑구 6번) |
| 선순위 임차권 | 심규숙 · 보증금 280,100,000원 · 주택도시보증공사 승계 및 확약 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약
권리분석의 기준점은 2023.07.19 갑구 6번 부산신용보증재단 가압류입니다. 앞서 설정됐던 우리은행 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)은 2020.03.31 이미 말소됐으므로 현재 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다. 갑구 3번의 기존 가압류 역시 2023.07.19 신청착오로 말소되고 갑구 6번 가압류가 등기됐습니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 군포시 압류는 매각으로 등기상 소멸하는 구조입니다. 다만 군포시 압류와 관련한 조세의 배당순위 및 당해세 문제는 등기 말소와 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 금지
확인되는 실제 임차인은 심규숙 1명입니다. 을구 3-2번은 기존 3번 임차권의 점유개시일을 정정한 경정등기로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 기존 주택임차권의 승계인이므로 심규숙의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서도 안 됩니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 권리일자 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수판정 |
|---|---|---|---|
|
심규숙 전유부분 전부 주거 · 주택임차권등기 |
280,100,000원 전입 2020.04.23 점유개시 2020.04.22 (경정 후) 확정 2022.05.12 임차권등기 2024.04.26 |
말소기준보다 선행 |
실질 인수 0원 승계인: 주택도시보증공사 |
따라서 해당 확약이 유효하게 적용되는 주택임차권에 대한 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원으로 분석합니다.
이 사건에서 별도의 실제 임차인이 추가로 확인되는 것은 아니며, 2024.09.12 경정등기를 독립된 미상 임차인으로 취급하지 않습니다. 다만 심규숙의 원래 임대차관계, 주택도시보증공사의 승계 범위, 현 점유자의 권원과 확약서 원문은 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가할 수 있어, 단순 최저가만으로 매입비용을 비교할 수 없습니다. 이 사건은 승계인의 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있어 해당 미배당액을 실제 매수인 부담으로 더하지 않는다는 점이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가가 최근 거래보다 낮다
블루오션의 거래 비교 대상면적은 62.8㎡이며, 최근 거래 표본에는 56.73~67.03㎡ 면적이 포함됩니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 가격은 309,500,000원(3건)이고, 최신 거래는 2026.02의 320,000,000원입니다. 전체 12건의 평균 299,541,666원보다 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선하여 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 61.24㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 61.24㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 60.47㎡ | 10 | 323,500,000원 |
| 2024.04 | 67.03㎡ | 12 | 302,000,000원 |
| 2024.03 | 56.73㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2024.01 | 67.03㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 56.73㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 56.73㎡ | 12 | 309,000,000원 |
| 2021.10 | 60.47㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2021.09 | 67.03㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 61.24㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2021.06 | 61.24㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 309,500,000원 |
| 전체 거래 평균(참고) | — | 12건 | 299,541,666원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득 기준액인 268,800,000원은 최근 거래 평균 309,500,000원보다 40,700,000원 낮은 가격이며, 최근 평균의 86.8%입니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교해도 51,200,000원 낮습니다.
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +4.5%로 집계돼, 하락 추세보다는 최근 거래 가격이 상대적으로 높은 모습입니다. 다만 최근 표본이 3건으로 적고, 거래월도 2025.05부터 2026.02까지 걸쳐 있어 매각기일 현재의 거래가격과는 시차가 있습니다. 면적·층·향·내부상태 및 개별 호실 차이에 따른 가격 조정도 필요합니다.
동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계됩니다. 다만 이를 향후 낙찰이나 환금성의 보장으로 해석할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,563,200원 |
| 1. 임차인 심규숙 보증금(우선변제) | 280,100,000원 | 264,236,800원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 297,903,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 추정 | — | 15,863,200원 |
| 확약 반영 매수인 실질 인수 | — | 0원 |
매각대금 268,800,000원 중 집행비용 4,563,200원과 임차인 우선변제액 264,236,800원이 전부를 차지하는 배당 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 부산신용보증재단과 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고, 별도 채권자 청구액 합계 327,903,616원이 미배당으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구액은 임차보증금과 별도로 추가 인수할 보증금이 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 확약 인수는 0원
이 사건처럼 선순위 대항력이 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 경우, 일반적으로 낙찰가가 떨어지면 배당 재원이 줄고 보증금 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이 사건의 승계인 확약을 적용하면 해당 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 아래 회차별 실질취득 기준액은 확약의 효력이 유지된다는 조건에서 각 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 확약 전 추정 미배당 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (80%) | 268,800,000원 | 15,863,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 215,040,000원 | 68,870,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 172,032,000원 | 111,276,448원 | 0원 |
회차별 미배당액은 집행비용 등을 포함한 배당 추정 수치로, 보증금에서 매각가를 단순 차감한 값과 다를 수 있습니다. 확약 전 미배당액은 매수인이 실제 부담하는 금액이 아닙니다. 회차별 매각가와 실질 인수액은 확약 적용 여부를 구분해 해석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동, 지하철 1호선 군포역 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군포역이 있습니다. 건물 서측은 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.06.12 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물로, 대상 호실은 14층 1401호입니다. 위생·급배수·승강기 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용되고 있으며 방 3개, 욕실 2개, 주방/식당 등의 구조입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 과밀억제지역·과밀억제권역, 철도보호지구 등 관련 제한사항이 있습니다. 일부 토지는 대로1류와 소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정 관련 토지이용계획에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 매각일 현재 적용 여부, 거래 주체 및 취득 목적에 따른 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가 3,492,000원/㎡이며, 이는 대상 호실의 개별 매매가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 30세대 소규모 집합건물로, 지하철 접근성은 긍정적이나 대단지 대비 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 거래면적과 개별 호실의 차이를 반영해 매도가격을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 최우선 확인. 2026.06.01 제출된 확약서의 원문, 주택도시보증공사의 권리 승계 범위, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조항을 매각물건명세서와 대조합니다.
- 임차인 중복 판정. 실제 임차인은 심규숙 1명이며 을구 3-2번은 기존 임차권 경정입니다. 주택도시보증공사 청구액 297,903,616원을 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 점유자·명도 확인. 임차권등기가 있다고 현재 점유자가 반드시 해당 임차인인 것은 아닙니다. 실제 점유자, 점유 권원, 인도 가능 여부 및 명도 비용을 확인합니다.
- 조세채권 확인. 2026.07.24 군포시 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 압류등기가 소멸하는 것과 세금의 배당 우선순위는 별개이므로 당해세 및 조세채권의 세부 내역을 확인합니다.
- 시세 검증. 최근 거래 평균 309,500,000원과 최신 거래 320,000,000원을 기준으로 매수가격을 검토하되, 거래 표본 3건의 한계와 거래 시점의 차이를 감안합니다.
- 소규모 건물 관리비. 30세대 건물 특성을 고려해 관리주체, 장기 체납 관리비, 공용부분 부담 및 건물 유지관리 상태를 확인합니다.
- 최상층 상태 확인. 14층 중 14층 호실이므로 옥상 방수, 누수, 단열 및 창호 상태를 현장에서 점검합니다.
- 등기부 최신본 재확인. 등기부 발급 기준일은 2026.09.08입니다. 매각기일 2026.10.27 이전 권리 변동, 경매 취하·변경, 임차권등기 말소 관련 진행사항을 재확인합니다.
- 입찰가격과 부대비용 분리. 확약 반영 실질취득 기준액은 최저가 268,800,000원이지만, 취득세·등기비용·명도비·관리비 등 부대비용은 별도로 검토합니다.
맺으며 — “인수액은 확약이 바꾸고, 가격 메리트는 최근 거래가 판단한다”
이 물건은 표면적으로 대항력 있는 임차인의 보증금 280,100,000원이 최저가 268,800,000원을 넘어서는 선순위 임차권 인수형입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가더라도 부족한 보증금 인수가 증가해 실질취득 비용이 크게 낮아지지 않는 구조로 봐야 합니다.
하지만 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약이 있습니다. 우선변제권만 행사하면서 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에도 동의하는 내용입니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
가격도 무시할 수 없습니다. 확약을 반영한 실질취득 기준액 268,800,000원은 최근 거래 평균 309,500,000원의 86.8%이고, 최신 거래 320,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +4.5%로 집계됩니다. 따라서 현재 최저가에는 최근 실거래 대비 할인 여지가 있습니다.
다만 권리가 처음부터 깨끗한 물건과는 다릅니다. 확약서의 효력·적용범위, 임차권등기 말소 이행, 실제 점유관계, 군포시 압류 관련 조세와 소규모 건물의 환금성을 검증해야 합니다. 별도로 존재하는 임차인의 권리가 발견되면 이번 확약이 그 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.
종합 판단은 B등급(68점). 확약에 따른 실질 인수 0원과 최근 거래 대비 가격 메리트는 긍정적이지만, 선순위 임차권의 포기 확약에 의존하는 구조와 30세대 소규모 건물의 환금성, 권리·점유 확인 부담을 감안한 평가입니다. 확약 원본과 실제 권리관계가 일치하는지 검증된 경우에 한해 가격 경쟁력을 인정할 수 있는 물건입니다.
