수원지방법원 2025타경101616. 군포시 당동 블루오션 14층 1401호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 336,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 권리 흐름의 핵심은 2023.07.19. 부산신용보증재단의 가압류 30,000,000원이 말소기준으로 잡혀 있다는 점과, 그보다 앞서 심규숙의 점유·전입이 시작됐다는 점입니다. 심규숙은 전입 2020.04.23., 확정일자 2022.05.12., 임차보증금 280,100,000원으로 대항력과 우선변제권이 인정된 임차권자입니다.
일반적인 대항력 임차인이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 회차 시뮬레이션도 1회 유찰 시 15,863,200원, 2회 유찰 시 68,870,560원의 인수를 계산합니다. 그러나 이 사건에는 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미회수 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 2026.06.01.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 심규숙 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*입니다. 단, 이 확약은 심규숙 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 54-4 블루오션 14층 1401호 · 경기도 군포시 군포로 582 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방3·욕실2·주방/식당 등 · 지상14층 중 14층 |
| 사용승인 | 2018.06.12 |
| 소유자 | 김난규 · 2023.02.26. 상속, 2023.07.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,903,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 있다
과거 우리은행 근저당권 3,000,000,000원은 2020.03.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 심규숙은 주민등록 2020.04.23., 점유개시일은 경정 후 2020.04.22.로 기재되어 있고, 임대차계약 및 확정일자는 2022.05.12.입니다. 현재 말소기준인 부산신용보증재단 가압류의 등기일 2023.07.19.보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 경매개시결정과 군포시 압류 등 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확약 적용 범위를 분리해서 본다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심규숙 | 점유 2020.04.22. · 전입 2020.04.23. | 2022.05.12. | 280,100,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계: 주택도시보증공사 |
| 성명 미상 · 을구 3-2 경정기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 시세보다 높다
블루오션은 30세대, 사용승인 2018.06.12.이며 비교 기준면적은 62.8㎡입니다. 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 309,500,000원, 최신 거래는 2026.02. 320,000,000원입니다. 현재 확인 가능한 실질취득 336,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%이고, 최신 거래보다도 16,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 4.5% 높은 수준이지만, 그렇더라도 신건 최저가는 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 61.24㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 61.24㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 60.47㎡ | 10 | 323,500,000원 |
| 2024.04 | 67.03㎡ | 12 | 302,000,000원 |
| 2024.03 | 56.73㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2024.01 | 67.03㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 56.73㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 56.73㎡ | 12 | 309,000,000원 |
| 2021.10 | 60.47㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2021.09 | 67.03㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 61.24㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2021.06 | 61.24㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 309,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 임차인 심규숙 보증금 | 280,100,000원 | 280,100,000원 |
| 2. 부산신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 297,903,616원 | 20,396,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 336,000,000원 가정 시 채권자 총 미배당액은 277,507,616원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 심규숙 임차권은 배당 외에 2026.06.01.자 확약서가 적용되어 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기하는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 확약 효과를 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 336,000,000원 | 0원 | 심규숙 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 268,800,000원 | 15,863,200원 | 심규숙 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 215,040,000원 | 68,870,560원 | 심규숙 실질 인수 0원* |
* 15,863,200원과 68,870,560원은 대항력 임차인의 미배당액을 그대로 인수한다고 본 회차 계산값입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.06.01.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 있어 심규숙 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 을구 3-2 미상기재의 별도 위험은 이 확약으로 자동 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동, 지하철1호선 군포역 북측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군포역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상14층 건물의 14층 1401호이며 사용승인일은 2018.06.12.입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복8차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 주상용, 평지이며 공시지가는 3,492,000원/㎡입니다. 토지면적은 873.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·철도보호지구·시가지경관지구 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 블루오션은 30세대로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 확인 거래는 3건이며 가격은 285,000,000원·320,000,000원·323,500,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 직접 대조해야 합니다.
- 을구 3-2 확인. 성명·보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않는 경정기재가 심규숙 임차권의 단순 경정인지 별도 권리인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 336,000,000원은 최근 12개월 평균 309,500,000원의 108.6%이며, 최신 거래 320,000,000원보다도 높습니다. 신건 가격에 할인 메리트가 없습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 심규숙 280,100,000원과 부산신용보증재단 30,000,000원이 배당되고 주택도시보증공사는 20,396,000원 배당에 그칩니다.
- 군포시 압류 확인. 2026.07.24. 군포시 압류가 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 실제 조세채권 배당관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 가격과 미상기재가 남는다”
이 사건의 첫인상은 280,100,000원의 대항력 임차보증금 때문에 부담스럽지만, 주택도시보증공사의 2026.06.01.자 확약서가 핵심 위험을 크게 낮춥니다. 심규숙 임차권에 대해서는 미배당 보증금이 남더라도 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수 0원*으로 보는 것이 맞습니다.
그러나 이것만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 첫째, 신건 실질취득 336,000,000원은 최근 12개월 평균 309,500,000원의 108.6%로 이미 최근 시세 이상입니다. 둘째, 을구 3-2 경정기재는 성명·보증금·전입정보가 확인되지 않아 확약 밖 대항력 가능·미상 위험을 남깁니다. 셋째, 30세대 규모라 최근 거래 표본도 3건에 불과합니다. 따라서 현재 평가는 주된 임차권은 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 비싸고 미상기재 확인이 필요한 C등급 물건입니다.
