수원지방법원 2025타경101620. 의왕시 포일동 에이스청계타워 2층 208호입니다. 감정평가상 본건은 공장인 지식산업센터 안에 있는 지원시설(근린생활시설·일반음식점)로 이용되고 있습니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔과는 수요층과 가격 판단 기준이 다른 물건입니다.

등기를 보면 과거 중소기업은행·인동농업협동조합·구미농업협동조합의 근저당권이 설정됐다가 모두 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023년 7월 20일 송현새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액이 828,000,000원으로 감정가보다 크지만, 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 채권최고액이 크다는 사실만으로 그 금액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.

문제는 다른 데 있습니다. 208호에는 이상훈의 전입 기록이 있고, 별도로 '점포'의 주거 이용 기재가 존재합니다. 이상훈은 말소기준 이후 전입해 대항력 없는 것으로 조사됐지만, 별도 점유의 전입 시점과 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 이 부분을 해소하기 전에는 인수액 0원을 확정적인 실질취득비용으로 받아들이기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심 근저당은 매각으로 소멸

권리 흐름에서 가장 중요한 구분은 이미 말소된 과거 근저당권과 이번 매각으로 소멸할 근저당권입니다.

2018년 중소기업은행 근저당권 540,000,000원, 2021년 인동농업협동조합 근저당권 720,000,000원, 2023년 구미농업협동조합 근저당권은 모두 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 금액들을 현재 인수채무로 더하면 안 됩니다.

현재 경매의 기준이 되는 권리는 을구 7번, 송현새마을금고의 채권최고액 828,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025년 12월 임의경매가 개시됐으며, 2026년 2월 의왕시 압류가 있었으나 바로 다음 날 해제에 따른 말소등기가 이뤄졌습니다. 경매개시결정등기와 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차·점유 분석 — '대항력 없음'과 '미상'은 다르다

이 물건에서 가장 주의 깊게 확인할 부분입니다. 주거 전입 기록이 있는 이상훈과, 별도로 주거 이용으로 표시된 '점포' 점유 기재가 있습니다. 후자는 특정인의 신원이 확인된 별도 임차인이라고 단정할 수 없으며, 두 기록이 동일한 점유를 가리키는지도 확인해야 합니다.

이상훈은 2026.02.06 배당요구 관련 문건 접수 기록이 있습니다. 확정일자 및 보증금은 확인되지 않습니다. '점포'는 보증금 0원으로 표시된 기록이 있으나 실제 임대차조건은 확인되지 않아 인수액 확정 근거로 사용하지 않았습니다. 두 기재가 서로 다른 실제 임차인을 의미하는지도 미확인입니다.

또한 감정상 용도는 근린생활시설·일반음식점인데 주거 관련 점유 기록이 존재합니다. 실제 사용 형태와 적법성, 사업자등록 및 주민등록 관계를 구분해 확인해야 합니다. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았다는 점만으로 현재의 모든 사용 형태가 적법하다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 80% 할인보다 중요한 것은 실제 시세

감정가 525,000,000원이 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 420,000,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 80%라는 숫자만 보면 가격이 내려온 것은 사실입니다. 그러나 감정가에서 할인됐다는 것과 시장에서 저렴하다는 것은 전혀 다른 판단입니다.

이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 근린생활시설입니다. 일반음식점 이용에 따른 상권, 실제 임대수익, 공실 가능성 및 유사 지원시설의 거래가격이 중요합니다. 현재는 해당 호실과 비교할 만한 실거래 시세를 확인할 수 없어, 420,000,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

각 회차의 예상배당과 미배당은 근저당권 채권최고액 기준 추정입니다. 표의 인수액 0원은 확인된 배당·권리 기준의 계산값이며, 대항력 미상 점유자의 실제 보증금이 확인되면 취득비용이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)

매각대금 420,000,000원에서 집행비용 6,600,000원을 제외한 금액 413,400,000원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당권의 채권최고액 기준으로는 414,600,000원이 배당되지 못합니다.

하지만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 채무와 다릅니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하기 때문에 근저당권의 부족 배당만으로 매수인에게 추가 지급의무가 생기는 것은 아닙니다. 또한 신청채권자는 합병 전 송현새마을금고와 연결된 행복새마을금고이므로, 별개의 근저당 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정값이며 당해세·임차인의 우선변제 또는 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의왕시 포일동 포일초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 학교, 공원, 지식산업센터, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 서측에는 약 20m 내외의 포장도로, 남측과 동측에는 약 23m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2018.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 급배수, 소화전, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 상대보호구역 등 각종 지정이 존재합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로 해당 근린시설에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 상업시설 이용. 지식산업센터 내 지원시설이며 일반음식점 용도로 이용 중입니다. 상권과 식음료 수요, 업종 제한, 임대료 수준 및 공실 가능성이 환금성 판단의 핵심입니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 영업 수익성이 중요할 수 있습니다. 실제 수익과 비교거래가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 실체 확인. 이상훈의 실제 점유 여부와 별도 '점포' 기재가 동일 점유를 의미하는지 현장에서 확인하세요. 두 기록을 곧바로 별개의 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
• 대항력 재검증. 이상훈은 말소기준 이후 전입했으나, 주거 점유와 상가 임대차 여부를 함께 확인해야 합니다. 별도 점유에 대해서는 전입·사업자등록·인도 시점과 계약관계를 확인하세요.
• 보증금·배당요구 확인. 이상훈의 보증금과 확정일자, 2026.02.06 배당요구 관련 문건, 별도 점유의 실제 임대차조건을 대조하세요. 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금 인수 여부를 다시 산정해야 합니다.
• 용도 적합성. 감정상 근린생활시설·일반음식점인데 주거 이용 기재가 존재합니다. 실제 사용 형태와 관련 인허가 및 용도 적합성을 확인하세요.
• 적정 매수가격. 에이스청계타워 내 유사 지원시설의 실거래, 현재 임대료, 공실과 관리비 수준을 확인해 매수가격을 결정하세요. 최저가 420,000,000원이 저렴하다는 판단은 아직 유보해야 합니다.
• 채권액과 인수액 구분. 근저당권 채권최고액 828,000,000원 및 미배당 414,600,000원은 매수인 인수채무와 동일하지 않습니다. 등기 말소와 임차보증금 승계 문제를 구분하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비, 공용부분 부담, 영업장 인도 및 점유 이전에 필요한 절차와 비용을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 서류, 실제 이용상태를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”

의왕 에이스청계타워 208호는 근저당권 말소 구조만 놓고 보면 비교적 명확한 경매 물건입니다. 송현새마을금고의 근저당권은 매각으로 소멸하고 과거 담보권도 이미 정리돼 있습니다. 예상 미배당 414,600,000원 역시 그 자체로 매수인의 추가 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

하지만 실제 취득 관점에서는 다른 결론이 필요합니다. 이상훈의 주거 전입 기록과 대항력 미상 점유 기재가 있고, 그 임대차 실체도 아직 확정되지 않았습니다. 특히 근린생활시설에서 주거 이용이 나타난다는 점은 권리분석뿐 아니라 인도와 활용 가능성 측면에서도 살펴볼 문제입니다.

감정가 525,000,000원에서 최저가 420,000,000원으로 내려왔어도 시장가격과 비교한 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 추가 유찰 시 가격이 내려가더라도 미상 점유자의 권리관계는 자동으로 해소되지 않습니다.

결론은 권리 말소 구조는 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류입니다. 점유와 임대차관계, 실제 사용 적법성, 유사 근린시설 시세를 확인한 뒤에야 실질취득비용과 입찰 상한을 신뢰성 있게 결정할 수 있습니다.