수원지방법원 2025타경101620. 의왕시 포일동 에이스청계타워 2층 208호로, 감정평가상 공장(지식산업센터) 내 지원시설인 근린생활시설·일반음식점으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 최윤정이고, 등기상 말소기준권리는 2023.07.20 설정된 송현새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 828,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2026.02.10 의왕시 압류는 2026.02.11 해제·말소됐습니다.
권리관계만 보면 기준권리는 선명합니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 지식산업센터 내 근린시설이고, 점유조사에서 이상훈 외에 별도의 ‘점포’ 주거 이용 표기가 확인됩니다. 따라서 등기부가 단순하다는 이유만으로 곧바로 명도·인수 위험까지 모두 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101620 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일동 657-2 에이스청계타워 2층 208호 · 경기도 의왕시 성고개로 53 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 내 지원시설(근린생활시설/일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 10층 · 제2층 제208호 · 사용승인일 2018.01.17 |
| 소유자 | 최윤정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 525,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 715,726,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리 구조
현재 경매의 말소기준은 2023.07.20 송현새마을금고 근저당권입니다. 채무자는 김상연, 채권최고액은 828,000,000원입니다. 2025.12.01 행복새마을금고(합병전:송현새마을금고)를 채권자로 한 임의경매개시결정은 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 중소기업은행·인동농업협동조합·구미농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수문제로 이어지지 않습니다.
② 임차·점유 확인 — 이상훈은 후순위, ‘점포’는 미상
| 점유·임차 표기 | 사용부분 | 전입신고 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 208호 | 2024.02.28 | 2026.02.06 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이상훈은 전입신고일이 2024.02.28로 말소기준권리 2023.07.20보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.02.06 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
반면 매각물건명세서에 별도 표기된 ‘점포’는 사용용도가 주거로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력을 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 되므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당표의 매수인 인수 0원은 현재 산정 결과일 뿐, 이 미상 점유의 실제 계약관계 확인 전까지는 최종적인 인수·명도 판단을 보수적으로 해야 합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 신건 가격의 우위는 단정하지 않는다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 525,000,000원으로 신건입니다. 회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가 가정은 420,000,000원, 2회 유찰 시에는 336,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 525,000,000원 | 517,350,000원 | 310,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 414,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 497,504,000원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 송현새마을금고 근저당의 미배당액은 310,650,000원 → 414,600,000원 → 497,504,000원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 후순위 매수인이 그대로 인수한다는 뜻이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 2. 근저당 · 송현새마을금고 | 828,000,000원 | 517,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이며, 근저당 채권최고액 기준 310,650,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포일초등학교 남동측 인근으로 학교, 공원, 지식산업센터, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 20m 내외 포장도로와 남측·동측 약 23m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 시설. 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 공시지가. 3,385,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지이용계획. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며, 2025.10.20 표기는 아파트에 한함으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. ‘점포’ 주거 이용 표기의 실제 점유자, 전입신고일, 보증금, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 이상훈 배당관계. 2026.02.06 배당요구는 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 지식산업센터 내 지원시설인 근린생활시설·일반음식점으로 이용 중입니다.
- 가격 검증. 신건 525,000,000원의 가격 경쟁력은 권리관계와 별도로 실제 거래·임대수요를 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당관계는 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.09.08 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리, 점유는 확인”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2023.07.20 송현새마을금고 근저당이 기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이상훈도 2024.02.28 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 명세서상 별도로 확인되는 ‘점포’ 주거 이용 표기는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남기고 확인해야 합니다. 또 이 물건은 지식산업센터 내 근린시설이므로 신건가 525,000,000원을 단순히 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 등기권리는 정리되지만 점유관계와 가격 검증은 아직 남은 사건으로 보는 것이 가장 안전합니다.
