수원지방법원 2025타경101629. 안양시 만안구 안양동 ‘현하우스’ 에이동 402호로, 감정 이용상태는 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관을 갖춘 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가장 앞선 현존 말소기준권리인 2024.08.30. 엔에이치농협캐피탈 가압류 9,341,464원보다 훨씬 앞서 임차인이 주민등록·점유와 확정일자를 갖췄다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2024.11.06.로 말소기준 뒤에 있지만, 명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항 가능하다고 명시합니다.
따라서 이 물건은 단순히 “임차권등기가 매각으로 말소되니 안전하다”라고 보면 안 됩니다. 등기는 매각으로 소멸하더라도 보증금 210,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차에서는 매각가가 보증금보다 충분히 높지만, 유찰이 깊어질수록 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 생겨 실질취득가 하락폭이 제한됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-25 현하우스에이동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 70.025㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 노도영 · 2014.10.02. 거래가액 230,500,000원으로 소유권이전 후 2016.04.14. 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 229,522,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 ‘선행 대항력’이 핵심
현재 소유자 노도영의 소유권 취득 뒤 설정됐던 우리은행·웰컴크레디라인대부의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2024.08.30. 엔에이치농협캐피탈 가압류입니다. 이후 소상공인시장진흥공단 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단·국·안양시 압류, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전철우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항 가능 주민등록·점유 2020.11.13. | 선순위 확정일자 2020.11.06. / 2022.10.20. | 미배당 승계 전액 미변제 시 잔액 인수 |
배당요구는 2024.11.06. 접수된 것으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명이므로 보증금은 210,000,000원 한 건만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.8억은 비교 거래보다 높다
현하우스는 16세대, 사용승인일은 2013.08.08.입니다. 전용면적이 매칭되는 거래는 1건으로, 2021.08. 전용 70.03㎡·4층이 265,000,000원에 거래됐습니다. 시세 집계의 평균·최신·최저·최고가 모두 이 1건의 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 70.03㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 집계 | 70.025㎡ 기준 | 1건 | 265,000,000원 |
현재 최저가 280,000,000원은 비교 거래 265,000,000원의 105.7%입니다. 즉 현재 회차의 실질취득가를 280,000,000원으로 보면 비교 가능한 거래보다 15,000,000원 높습니다. 거래 표본도 1건뿐이고 표시된 거래시점이 2021.08.이므로, 265,000,000원을 현재 확정 시세로 단정할 수는 없지만 적어도 신건 가격이 싸다는 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원·당해세 미반영 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차보증금 · 전철우 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 9,341,464원 | 9,341,464원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 60,672,988원 | 55,938,536원 |
| 4. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 229,522,972원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 18,088,235원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 선행 주민등록·점유와 확정일자를 기준으로 재배열한 예상치입니다. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 금액은 반영되지 않았으므로 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 체크
| 회차 | 낙찰가 가정 | 배당재원 | 임차보증금 영향 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 당해세 미반영 시 전액 배당 가능 · 실질취득 280,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 당해세 미반영 시 전액 배당 가능 |
| 2회 유찰 64% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 34,108,800원 미배당 가능 · 실질취득 약 213,308,800원 |
특히 2회 유찰 구간에서는 보증금 210,000,000원이 낙찰가 179,200,000원보다 크므로, 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득은 보증금 부근에 고정되는 대항력 인수형 구조가 나타납니다. 여기에 우선하는 국세·지방세가 있으면 임차인 미배당분과 매수인 인수액은 더 늘 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 형태의 도시형생활주택으로, 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 안양서중학교 남서측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현하우스는 16세대이고 확인된 면적 일치 거래가 1건뿐이라, 대단지 아파트보다 시세 표본과 매수층 확인이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 우선순위 확인. 국민건강보험공단·국·안양시 압류가 존재합니다. 실제 법정기일과 우선배당액에 따라 임차인의 미배당 보증금이 늘 수 있습니다.
- 임차인 배당액 재계산. 명세서가 미배당 보증금 승계를 명시하므로 입찰 직전 배당요구·세금·집행비용을 반영해 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 280,000,000원은 비교 거래 265,000,000원의 105.7%입니다. 현 단계에서 “시세보다 싸다”는 판단 근거가 없습니다.
- 2회 유찰 착시 금지. 최저가가 179,200,000원까지 내려가면 임차보증금 미배당 승계가 발생해 실질취득은 약 213,308,800원 수준으로 올라갈 수 있습니다.
- 거래 표본 부족. 면적 일치 실거래가 1건뿐이고 거래월은 2021.08.입니다. 현장 중개시세와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조도는 건축물현황도를 기준으로 작성됐고 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰되면 임차보증금이 받친다”
이 사건은 권리가 깨끗한 신건이 아닙니다. 실제 임차인 전철우의 보증금 210,000,000원이 있고, 매각물건명세서는 그 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 280,000,000원에서는 집행비용만 놓고 보면 보증금을 전액 배당할 재원이 있지만, 국세·지방세 우선분은 반드시 재확인해야 합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 280,000,000원은 확인 가능한 비교 거래 265,000,000원보다 5.7% 높아 신건의 가격 메리트가 없습니다. 그렇다고 2회 유찰된 179,200,000원만 보고 저가라고 판단할 수도 없습니다. 그 구간부터는 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 바뀌어 실질취득이 약 213,308,800원으로 되돌아옵니다. 현재는 가격이 높고, 유찰이 깊어지면 대항임차권이 실질취득가의 하단을 받치는 구조 — 이 두 가지를 함께 계산해야 하는 물건입니다.
