수원지방법원 2025타경101629. 안양시 만안구 안양동 현하우스 에이동 402호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건이며, 소유자는 노도영입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구액은 229,522,972원입니다.

이 사건에서 주목할 부분은 여러 압류나 가압류 자체보다 말소기준권리보다 먼저 시작된 임대차입니다. 임차인 전철우의 전입·점유 개시일은 2020.11.13이고, 최초 확정일자는 2020.11.6입니다. 반면 말소기준으로 제시된 엔에이치농협캐피탈의 가압류는 2024.08.30입니다.

주택임차권등기는 말소기준권리 이후인 2024.11.06에 이루어졌지만, 임차인의 기존 대항력과 우선변제권은 임차권등기일만으로 판단할 수 없습니다. 실제 점유·주민등록·확정일자 요건이 유지됐는지, 그리고 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지가 낙찰자의 부담을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차

말소기준권리로 제시된 것은 2024.08.30 엔에이치농협캐피탈 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 가압류, 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 우리은행과 웰컴크레디라인대부의 근저당권은 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.1억이 핵심

확인되는 실제 임차인은 전철우 1명입니다. 보증기관 대위변제·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 임차권등기는 부동산 전유부분 전부를 대상으로 합니다.

현재 최저가 224,000,000원은 임차보증금 210,000,000원보다 높습니다. 집행비용을 제외한 매각대금도 임차보증금 전액을 충당할 가능성이 있지만, 임차인의 실제 배당순위와 당해세 등의 우선공제 금액을 확인해야만 전액 변제 여부를 판단할 수 있습니다.

특히 매각가가 보증금보다 낮아지는 추가 유찰 구간에서는, 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하는 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 실질취득금액이 보증금 210,000,000원 부근에서 유지될 수 있으며, 집행비용이나 선순위 조세채권 등의 영향에 따라 달라집니다. 추가 유찰을 곧바로 실질 취득가격 하락으로 연결해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 84.5%라는 숫자의 한계

현하우스의 확인된 비교 실거래는 2021.08 거래 1건입니다. 전용 70.03㎡, 4층 거래가 265,000,000원입니다. 현재 최저매각가 224,000,000원은 이 거래가의 84.5%입니다.

여기에 임차보증금 인수 위험이 더해집니다. 만약 보증금이 전액 배당되지 않는 극단적 가정이라면, 낙찰가 224,000,000원에 210,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다. 이 경우 실질취득액은 과거 거래가 265,000,000원을 크게 웃돌게 됩니다. 다만 이는 임차보증금 전액 미배당이라는 조건부 가정이지 현재 확정된 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

위 표는 임차보증금 및 당해세 우선순위를 반영하지 않은 계산 결과입니다. 실제 배당순위가 확정되면 채권자별 배당액과 미배당액은 크게 달라질 수 있습니다.

현재 계산상 집행비용은 3,936,000원이고, 그 외 배당재원은 220,064,000원입니다. 임차인이 이 재원에서 선순위로 보증금 전액을 배당받을 수 있다면 매수인의 임차보증금 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 반면 우선공제되는 조세채권 등으로 임차인의 배당이 감소하면 미변제 보증금이 남을 수 있습니다.

따라서 집행비용을 제외한 재원과 임차보증금의 크기만으로 인수액 0원을 확정하는 것도, 보증금 전액 인수를 확정하는 것도 잘못된 접근입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안심 금물

채권자 미배당액은 임차보증금을 반영하지 않은 기존 계산 결과이므로 실제 미배당액과 구분해야 합니다. 추가 유찰 가격은 가정된 회차별 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양서중학교 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 약 8m 폭 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 5층 건물의 4층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역에 해당하며, 공시지가 1,695,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 현장 조사 당시 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 있어 내부구조도는 건축물현황도를 기준으로 작성됐습니다. 실제 내부상태와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대·도시형생활주택으로, 확인된 비교 실거래는 2021.08의 1건뿐입니다. 거래 표본이 적어 현재 매매가격과 매각 소요기간을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력. 전철우의 2020.11.13 전입·점유와 최초 확정일자 2020.11.6을 확인하고, 임차권등기까지의 권리 요건을 주민등록·임대차계약서·관련 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 전액 배당 여부. 210,000,000원에 대해 실제 인정될 우선변제액, 배당순위 및 미배당 인수액을 확인해야 합니다. 최초 보증금과 증액분의 권리 발생시점도 구분해야 합니다.
• 압류·조세채권. 국민건강보험공단, 국 및 안양시 압류가 남아 있습니다. 세목별 법정기일과 당해세 여부 등 우선변제 관계를 확인하지 않으면 최종 배당을 확정할 수 없습니다.
• 기존 예상배당표 정정. 전철우의 보증금 210,000,000원을 반영한 배당순위를 다시 검토해야 합니다. 기존 채권자 배당액을 확정된 금액으로 받아들이면 안 됩니다.
• 유찰 후 실질취득액. 179,200,000원 또는 143,360,000원으로 가격이 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 증가할 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 금액으로 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 현재 점유 상태, 퇴거 여부, 보증금 반환 문제와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부상태. 감정 당시 내부 직접 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 구조·누수·설비상태와 수리 부담을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2021.08 거래 한 건만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 최근 주변 유사 면적 다세대주택 거래와 매물가격을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 문제가 될 수 있는 미납 내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 최종 명세서. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 임대차 관련 증빙을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 할인돼도, 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건은 단순히 감정가 280,000,000원에서 최저가 224,000,000원으로 내려온 다세대 경매가 아닙니다. 210,000,000원의 임차보증금이 걸린 권리분석 사건입니다.

임차인 전철우의 전입·점유 및 최초 확정일자는 말소기준권리인 2024.08.30 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 그런데 현재 예상배당 계산은 그 임차보증금을 반영하지 않고 있어, 매수인 인수액 0원을 그대로 믿을 수 없습니다.

물론 임차보증금이 실제 배당으로 전액 변제되면 해당 인수 위험은 해소될 수 있습니다. 그러나 그 결과를 확정하려면 임차인의 우선변제권, 조세채권 순위, 집행비용과 실제 배당구조를 검증해야 합니다.

가격도 섣불리 긍정하기 어렵습니다. 265,000,000원이라는 비교 거래는 2021.08의 단일 사례입니다. 현재 최저가가 그 거래의 84.5%라는 사실만으로 현재 시장보다 저렴하다고 말할 근거가 충분하지 않습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 보증금보다 낮아진다면 오히려 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지되는 구조를 주의해야 합니다.

종합 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 핵심은 최저가가 얼마나 내려갔는지가 아니라 임차인이 얼마를 배당받고 낙찰자가 얼마를 인수하는가입니다. 그 금액이 명확해지고 현재 시세가 검증된 뒤에야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.