수원지방법원 2025타경101634. 안양시 만안구 안양동 739-2의 2층 201호, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2022.10.21.이고, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층에 위치합니다. 내부는 방3·주방·거실·욕실2·발코니 구성입니다. 권리의 기준점은 2023.09.26. 농협은행주식회사 근저당권 281,600,000원입니다. 이후의 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 임차인으로 확인된 CAYAGO GLYCEL의 전입일은 2025.09.23.입니다. 말소기준권리보다 약 2년 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101634 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 739-2 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 능곡로26번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 2층 201호 · 사용승인일 2022.10.21. |
| 소유자 | 서영석 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 368,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 279,177,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.11.04. 설정된 의왕신용협동조합 근저당 3건은 2023.09.26. 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 281,600,000원입니다. 2024.12.12. 현대카드 가압류, 2025.12.03. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2026.05.08. 안양시 압류는 2026.05.21. 해제로 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CAYAGO GLYCEL | 미상 | 2025.09.23. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 3.68억은 최근 거래 2.85억의 129.1%
동일 면적 59.9㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.04. 3층에서 285,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.9㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 1건 | 285,000,000원 |
신건 최저가 368,000,000원은 최근 12개월 평균 285,000,000원보다 83,000,000원 높고, 최근 시세의 129.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 368,000,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,952,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 281,600,000원 | 281,600,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 25,808,597원 | 25,808,597원 |
| 4. 갑구 3-1번 가압류 | 18,808,597원 | 18,808,597원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,830,806원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 326,217,194원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 35,830,806원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 368,000,000원 | 326,217,194원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 36,738,794원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 235,520,000원 | 231,422,720원 | 94,794,474원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 가정가는 294,400,000원으로 최근 실거래 285,000,000원보다 여전히 높고, 2회 유찰 가정가는 235,520,000원입니다. 이 물건은 권리 인수보다 어느 가격대에서 시장가와 균형을 이루는지가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양예술고등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·각급학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.10.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 승강기·난방·급배수·화재탐지·소화·외부감시용 CC-TV 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 세로와 서측 소로에 접하며, 단차 때문에 차량 출입은 동측 세로를 이용합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 293.0㎡, 공시지가 2,171,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 단지형다세대주택 8세대이고 확인된 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 368,000,000원은 최신 거래 285,000,000원의 129.1%입니다. 권리 안전성보다 응찰 가격 관리가 우선입니다.
- 임차인 원본 확인. CAYAGO GLYCEL의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 배당요구 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사상 임차인의 점유부분이 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 대상자를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰 가정가 294,400,000원도 최근 거래 285,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 235,520,000원에서는 가격 관계가 달라집니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 해당 토지는 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2023.09.26. 농협은행 근저당이고, 현황조사상 임차인의 전입일 2025.09.23.은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 285,000,000원인데 신건 최저가는 368,000,000원으로 129.1%입니다. 최근 실거래 표본이 1건뿐이라는 한계까지 감안하면, 높은 신건 가격에 공격적으로 응찰하기보다 유찰 이후 가격과 실거래를 다시 대조하는 접근이 더 합리적입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 봐야 하는 다세대 경매입니다.
