수원지방법원 2025타경101634. 안양시 만안구 안양동 739-2에 위치한 2층 201호 다세대주택입니다. 지상 5층 철근콘크리트 건물에 속하며, 2022년 10월 21일 사용승인을 받았습니다. 감정평가서상 방 3개·주방·거실·욕실 2개·발코니를 갖춘 공동주택으로 이용되고 있습니다.
소유자는 서영석입니다. 2023년 9월 26일 소유권이전등기와 함께 농협은행의 채권최고액 281,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 현대카드 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 의왕신용협동조합 근저당 3건은 이미 말소됐습니다.
권리보다 먼저 가격을 봐야 하는 이유가 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가에서 20% 낮아진 294,400,000원입니다. 그런데 2026년 4월 확인된 전용 59.9㎡ 실거래는 285,000,000원입니다. 유찰됐다는 사실만으로 저렴해진 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101634 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 739-2, 2층 201호 도로명: 경기도 안양시 만안구 능곡로26번길 15 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 실거래 비교 대상 면적 59.9㎡ · 지상 5층 중 2층 201호 |
| 건물 구조 / 이용 | 철근콘크리트구조 · 공동주택(방 3·주방·거실·욕실 2·발코니) |
| 사용승인일 | 2022.10.21 |
| 건물 규모 | 8세대 단지형 다세대주택 |
| 소유자 | 서영석 (2023.09.26 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 294,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 279,177,961원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 농협은행 근저당권 (채권최고액 281,600,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유관계 | 전입 점유자 CAYAGO GLYCEL · 임대차 조건 미확인 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2023년 9월 26일 농협은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 현대카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 안양시의 압류등기도 2026년 5월 21일 해제되어 이미 말소됐습니다.
한편 2022년에 설정됐던 의왕신용협동조합 근저당 3건은 2023년 9월 26일 말소됐습니다. 따라서 과거 등기 이력에 표시된 채권최고액 432,000,000원·480,000,000원·1,020,000,000원을 현재 매수인이 인수하는 채무로 보아서는 안 됩니다.
② 점유자·임차인 분석 — 전입은 후순위, 임대차는 확인 필요
현황조사에 CAYAGO GLYCEL이라는 전입 점유자 1명이 확인됩니다. 전입일은 2025년 9월 23일로, 말소기준권리인 농협은행 근저당권 설정일(2023년 9월 26일)보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CAYAGO GLYCEL 전입 점유자 · 임차관계 미확정 |
2025.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확인된 전입일 기준 |
확인 불가 확정일자·배당요구 미상 |
보증기관 승계 아님 인수 추정 0원 |
이 점유자는 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고자가 아닙니다. 실제 임대차계약의 존재와 보증금은 확정되지 않았으므로 전입 점유자 1명, 임차인 여부 미확정으로 보는 것이 정확합니다.
확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에 우선변제권 행사 가능성과 배당 순위는 단정할 수 없습니다. 다만 확인된 전입일 자체는 말소기준보다 늦으므로 현재 판단상 매수인에게 승계되는 선순위 임차보증금은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰해도 최근 거래보다 3.3% 높다
이 물건은 8세대 단지형 다세대주택입니다. 전용면적 59.9㎡로 비교 가능한 최근 실거래는 2026년 4월, 3층, 285,000,000원입니다.
최근 12개월 평균도 285,000,000원이지만, 이는 거래가 1건에 기초한 수치입니다. 따라서 일반적인 대단지 아파트처럼 여러 거래가 누적된 안정적인 평균 시세로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.9㎡ | 3층 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 1건 | 285,000,000원 |
| 감정평가액 | 368,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 294,400,000원 (감정가 80%) |
| 최근 12개월 평균 | 285,000,000원 (1건) |
| 최신 실거래 | 2026.04 · 3층 · 285,000,000원 |
| 최저가 / 최근 시세 | 103.3% |
| 최저가와 시세 차이 | +9,400,000원 |
| 현재 실질취득 추정 | 294,400,000원 (최저가 낙찰·인수 0원 가정, 별도 비용 제외) |
감정가 368,000,000원과 비교하면 최저매각가 294,400,000원이 상당히 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 감정가는 시장에서 실제로 체결된 거래가격이 아닙니다. 최근 거래가격인 285,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 오히려 9,400,000원 높습니다.
더구나 비교 거래는 3층이고 경매 대상은 2층입니다. 층별 선호와 내부 상태에 따른 차이는 별도 확인이 필요하므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,400,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용과 농협은행 근저당권 배당 후 현대카드에 일부 금액이 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,921,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 281,600,000원 | 281,600,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 25,808,597원 | 7,878,400원 |
| 가압류 변경 · 갑구 3-1번 | 18,808,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상 배당 합계 | — | 294,400,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 농협은행 배당은 실제 확정 채권액이 아닌 근저당 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시뮬레이션 — 가격과 미배당 변화
현재는 1회 유찰로 감정가의 80%가 최저매각가입니다. 이후 추가 유찰을 가정한 회차별 가격은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 시뮬레이션상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 36,738,794원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 235,520,000원 | 231,422,720원 | 94,794,474원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 188,416,000원 | 184,978,176원 | 141,239,018원 | 0원 |
회차별 미배당은 가압류 변경의 중복 산입이 포함된 시뮬레이션 수치로, 실제 미배당액과 다를 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리와 점유관계를 전제로 한 추정입니다.
2회 유찰 시 가정 가격은 235,520,000원, 3회 유찰 시 가정 가격은 188,416,000원입니다. 모두 최근 실거래가 285,000,000원보다 낮은 가격이지만, 이는 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 확정하는 수치가 아닙니다.
농협은행의 경매 신청 청구액은 279,177,961원입니다. 시뮬레이션에서는 현재 회차에 채권최고액 기준 281,600,000원을 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 추가 유찰 가정에서는 신청채권자의 배당 부족이 나타납니다. 이 차이는 채권 회수 가능성에 관한 것으로, 후순위 소멸 채권의 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양예술고등학교 남동측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 각급 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 동측 세로와 서측 소로에 접하지만 단차 때문에 차량 출입은 동측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2022.10.21 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생 급배수시설·난방·화재탐지 및 경보시설·소화설비·승강기· 외부감시용 CCTV 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역으로, 과밀억제권역·정비예정구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 기재되어 있어 입찰 전 현재 적용 여부와 경매 취득에 필요한 절차를 확인해야 합니다. 공시지가는 ㎡당 2,171,000원입니다.
- 환금성. 단지 규모가 8세대이고, 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 가격을 뒷받침하는 거래 표본이 적어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 좋다고 판단하기 어렵습니다. 대단지 공동주택에 비해 매도 시 수요층이 제한될 가능성도 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준부터 수정. 감정가 368,000,000원이 아니라 최신 실거래가 285,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다. 현재 최저가 294,400,000원은 이 기준보다 높습니다.
- 점유자 신분 확인. CAYAGO GLYCEL의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 범위를 확인해야 합니다. 확인된 전입일은 말소기준 이후이지만, 명도 가능성과 실제 점유관계는 별도 문제입니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 임차권, 매수인에게 인수되는 권리, 특별매각조건이 존재하는지 최종 원본을 통해 재확인해야 합니다.
- 배당 중복 정정. 현대카드 가압류의 최초 금액 25,808,597원과 변경 금액 18,808,597원이 중복 청구로 계산되지 않도록 현재 유효한 채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실제 채권액 확인. 농협은행 근저당 채권최고액은 281,600,000원이지만 신청 청구액은 279,177,961원입니다. 예상배당은 실제 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 여부. 2회 유찰 가정 가격 235,520,000원, 3회 유찰 가정 가격 188,416,000원을 참고하되 실제 최저매각가와 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 현장·관리 상태. 2층 201호의 내부 상태, 누수, 유지보수, 공용부분 관리비 체납 및 점유자 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 토지거래계약 허가구역 기재와 정비예정구역 포함 여부에 대한 현재 행정상 효력 및 취득·이용 제한사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 최종적으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도, 가격이 좋다는 뜻은 아니다”
이 물건의 말소기준권리는 농협은행 근저당권입니다. 과거 신협 근저당은 말소됐고, 이후의 현대카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입 점유자는 말소기준권리 이후 전입했으므로 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 점유자의 임대차관계는 아직 확인되지 않았고, 현대카드 가압류 변경을 중복 반영한 배당 계산도 정정이 필요합니다. 권리 검토가 완전히 끝난 물건으로 단정하기는 어렵습니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 294,400,000원은 최근 실거래 285,000,000원의 103.3%입니다. 1회 유찰을 거쳤음에도 실거래보다 높고, 8세대 다세대주택이라는 제한적인 환금성까지 부담해야 합니다.
따라서 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 추가 유찰을 통해 최근 거래가격보다 낮은 구간에 진입하는지 관찰할 필요가 있습니다. 그 경우에도 소규모 단지의 거래 부족과 점유·명도 위험을 감안해 개별 상태에 맞는 응찰가를 판단해야 합니다.
결론은 “권리 구조는 비교적 단순, 가격은 보류, 점유관계는 확인 필수”입니다. 감정가에서 20% 할인됐다는 숫자보다, 실제로 얼마에 거래되고 있고 얼마에 다시 매도할 수 있는지를 먼저 따져야 하는 다세대 경매물건입니다.
