수원지방법원 2025타경101640. 안양시 만안구 안양동 뉴팰리스 9층 901호, 전용 84.86㎡의 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 숫자가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 진연호는 2021.09.29. 확정일자를 받고 2021.10.13. 전입·점유를 시작했습니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 안양시 압류는 2023.09.07.입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞서고, 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저매각가는 386,000,000원입니다. 하지만 예상배당에서 집행비용 6,204,000원을 먼저 빼고 임차인에게 379,796,000원이 배당되면 보증금 425,000,000원 중 45,204,000원이 남습니다. 그래서 낙찰가 386,000,000원에 이 인수액을 더한 실질취득은 431,204,000원입니다. 겉으로 보이는 최저가만 비교하면 실거래 평균의 96.5%지만, 실제 부담 기준으로는 오히려 평균을 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 512-19 뉴팰리스아파트 9층 901호 · 수리산로56번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.86㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 |
| 현재 소유자 | 유희숙 · 2022.06.15. 상속, 2025.08.19. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 425,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 오피스텔 용도 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2017.05.23. 설정된 신한은행 근저당 72,000,000원은 2020.11.19. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.07. 안양시 압류입니다. 이후 2025.12.12. 국민건강보험공단 압류, 2026.02.25. 안산시 압류, 2025.12.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 진연호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 425,000,000원 | 2021.10.13 / 2021.09.29 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
진연호는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 회차 매각대금 386,000,000원으로는 집행비용 차감 후 보증금 전액을 변제할 수 없어 45,204,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 이 금액은 매수인 인수 대상입니다. 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자로 표시되어 있으며, 임차인과 중복된 별도 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 유찰돼도 총부담이 거의 안 내려간다
대항력 임차인의 보증금 425,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건에서는 실제 제공된 회차별 계산도 그 구조를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 386,000,000원 | 45,204,000원 | 431,204,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 308,800,000원 | 121,323,200원 | 430,123,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 247,040,000원 | 182,218,560원 | 429,258,560원 |
④ 실거래 비교 — 최저가 96.5%가 아니라 실질취득 107.8%
전용 84㎡대 실거래 표본은 2건입니다. 2021.10. 84.86㎡ 9층이 425,000,000원, 2021.12. 84.63㎡ 9층이 375,000,000원에 거래됐고 평균은 400,000,000원입니다. 거래 표본 자체가 2021년 2건으로 제한돼 현재 가격을 단정할 수는 없지만, 제공된 실거래 기준으로도 현재 회차의 실질취득 431,204,000원은 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 84.63㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2021.10 | 84.86㎡ | 9 | 425,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 400,000,000원 |
최저가 386,000,000원만 놓고 보면 실거래 평균 400,000,000원의 96.5%입니다. 그러나 이 비율은 매수인이 승계할 미배당 보증금을 빼고 계산한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 431,204,000원을 기준으로 하면 평균의 107.8%, 최신 거래 375,000,000원의 115.0%입니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 1. 임차인 진연호 보증금 | 425,000,000원 | 379,796,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 임차인 보증금 중 45,204,000원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔 용도의 건물입니다. 단지명에 ‘아파트’가 포함되어 있어도 평가 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 안양시 만안구 안양동 만안구청 북측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 만안로 주변에 버스가 운행되고 전철 1호선 명학역까지 1킬로미터 이내로, 대중교통 및 간선도로 접근성이 무난합니다.
- 도로. 폭 6미터 및 폭 4미터 포장도로와 접해 통행과 승용차 접근이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,959,000원/㎡입니다.
- 규모. 뉴팰리스는 2017.05.04. 준공, 총 14세대이며 제공된 실거래 표본은 2건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 실질취득으로 계산. 낙찰가만 적지 말고 각 회차의 미배당 보증금을 더해 총부담액을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 진연호의 실제 배당액이 줄어들수록 매수인 인수액은 증가합니다.
- 조세 우선순위 확인. 안양시·국민건강보험공단·안산시 압류와 관련해 당해세 등 선순위 조세가 있는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 425,000,000원, 전입 2021.10.13., 확정일자 2021.09.29. 및 미배당 잔액 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유 상태가 일치하는지 현장조사와 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 실거래 현재성 점검. 제공된 실거래는 2021년 2건이므로 입찰 직전의 추가 거래 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 386,000,000원이고 실거래 평균은 400,000,000원이어서 얼핏 할인된 신건처럼 보입니다. 그러나 진연호는 말소기준보다 앞선 2021.10.13.부터 대항력을 갖고 있고, 보증금 425,000,000원이 낙찰대금보다 큽니다. 현재 회차 예상 인수 45,204,000원을 더하면 실질취득은 431,204,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가가 308,800,000원으로 낮아져도 인수액이 121,323,200원으로 늘어 실질취득은 430,123,200원, 2회 유찰 시에도 429,258,560원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 제공된 실거래 평균 400,000,000원과 최신 거래 375,000,000원을 기준으로도 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 배당 후 얼마를 인수해 총 얼마를 부담하느냐입니다.
