수원지방법원 2025타경101657. 안양시 동안구 호계동 ‘동원베네스트’ 2층 205호 아파트입니다. 현재 소유자는 박현수·송미혜 각 2분의 1 공유지분이며, 2015년 12월 30일 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2021년 8월 6일 애큐온저축은행 근저당권 채권최고액 496,800,000원입니다. 이후 설정된 국세 압류, 국민은행·에스비아이저축은행·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체보다 더 주의할 대목은 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 551,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 평균은 550,000,000원, 최신 거래 역시 550,000,000원입니다. 전체 6건 평균 580,833,333원에는 2023년 685,000,000원, 2021년 600,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101657 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 991 호계동동원베네스트 2층 205호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 갈산로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 13층 건물 내 2층 205호 |
| 실거래 비교면적 | 84.77㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 박현수 2분의 1 · 송미혜 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2015.12.30 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 551,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사애큐온저축은행 / 460,314,895원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.06 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 496,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 확인된 권리자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 인수권리는 없고, 배당 추정에서도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 5.50억에 신건 5.51억
동원베네스트는 59세대, 사용승인일은 2006.11.09입니다. 동일면적 84.77㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 그러나 전체 평균보다 중요한 것은 최근 시장입니다. 최근 12개월 평균은 550,000,000원, 최신 2026년 7월 거래도 550,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.77㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2025.09 | 84.77㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 84.77㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2023.06 | 84.77㎡ | 7 | 685,000,000원 |
| 2021.06 | 84.77㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.77㎡ | 3건 | 550,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.77㎡ | 6건 | 580,833,333원 |
현재 최저가 551,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 100.2%입니다. 최신 거래도 550,000,000원이므로 신건 최저가가 최근 실제 거래수준보다 낮지 않습니다. 특히 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -10.1%로 나타나, 과거 685,000,000원·600,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,910,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 496,800,000원 | 496,800,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 28,448,248원 | 28,448,248원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 85,659,297원 | 17,841,752원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 8,769,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 619,676,668원 중 예상 배당액은 543,090,000원, 미배당은 76,586,668원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 7,910,000원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 551,000,000원 | 76,586,668원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 440,800,000원 | 185,684,668원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 352,640,000원 | 272,773,628원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 자료의 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 실질취득액은 별도의 인수금이 붙는 구조가 아니라 실제 낙찰가와 같은 방향으로 움직입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 안양덕현초등학교 서남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 건물 내 2층 205호이며, 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보·옥내소화전, 지상·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 가장형 토지의 아파트 건부지이며, 필지 동북측·북서측으로 포장된 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,418,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지입니다.
- 환금성 참고. 총 59세대이며 사용승인일은 2006.11.09입니다. 동일면적 거래는 확인되지만 최근 거래가 550,000,000원 수준에 모여 있고 최근 추세는 -10.1%입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 580,833,333원보다 최근 12개월 평균 550,000,000원과 최신 거래 550,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 할인 착시 경계. 최저가 551,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 100.2%입니다. 현재 가격에 별도의 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -10.1% 낮은 흐름이므로 과거 685,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 등기상 압류·가압류 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
- 세금·배당변동 확인. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 대상 지정기간이 2026.12.31까지 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”
이 사건은 등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당자료에서도 매수인 인수 0원으로 계산되는 점이 분명한 장점입니다. 그러나 경매에서 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 551,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 550,000,000원보다 낮지 않고, 최근 시장 추세도 -10.1%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 580,833,333원을 근거로 신건에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 현재 회차의 가격 매력은 제한적입니다.
