수원지방법원 2025타경101665. 경기도 안양시 만안구 안양동 가야에이스10차 3층 301호, 전용 48.13㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가 280,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이며, 청구금액은 283,745,288원입니다.
이 물건에서 가장 중요한 것은 보증금 269,000,000원의 임차권등기와 그 뒤에 확인되는 별도 임차인입니다. 이금희의 주택임차권은 경매개시결정 전에 등기되어 있고, 등기상 전입·점유 및 확정일자가 앞서 있습니다. 일반적인 선순위 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미반환 보증금을 더한 실질취득액은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권에 관한 인수 판단이 달라집니다.
반면 박세희는 2025.07.24 전입한 것으로 조사되었고, 경매개시결정일인 2025.12.12보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 구체적인 임대차관계가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이금희 임차권에 대한 확약이 박세희의 별도 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 714-134 가야에이스10차 3층 301호 도로명주소: 경기도 안양시 만안구 양화로6번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 · 전용 48.13㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 전은미 (2023.11.03 소유권이전 · 거래가 269,000,000원) |
| 사용승인일 | 2020.07.24 |
| 감정가 | 280,000,000원 |
| 최저매각가 | 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 283,745,288원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.12 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 | 이금희(주택임차권등기) · 박세희(주거 점유 조사) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미
이 사건은 2025.12.12 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그 이전에 설정되었던 장안신용협동조합 근저당권 2건은 2020.10.21 이미 등기상 말소되었고, 영월군청 압류 역시 2022.08.08 해제로 말소되었습니다. 따라서 이들 권리를 현재 존속하는 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
핵심은 2024.11.06 등기된 이금희의 주택임차권입니다. 보증금은 269,000,000원이며, 2020.10.23 주민등록 및 점유개시, 2020.10.08 최초 확정일자와 2022.10.12 증액분 확정일자가 등기되어 있습니다. 경매개시결정보다 앞선 임대차관계로, 확약이 없었다면 잔존 보증금 인수를 중대하게 검토해야 하는 유형입니다.
이에 따라 확약이 적용되는 이금희 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이금희 주택임차권등기 · 전유부분 전부 |
269,000,000원 | 선순위 요건 관련 기록 존재 승계인 대항력 포기 |
확정일자 기록 있음 우선변제권 주장 |
주택도시보증공사 승계 확약 인수 0원 |
| 박세희 301호 · 주거 |
미상 | 가능·미상 2025.07.24 전입 |
확정일자·배당요구 미상 | 별도 위험 미확정 |
이금희 임차권은 등기된 임대차 기록과 승계인의 확약을 함께 반영한 판단입니다. 박세희는 보증금과 확정일자, 실제 권리관계가 확인되지 않으므로 대항력 및 인수액을 확정하지 않습니다. 두 사람을 실제 임차인으로 구분하되 주택도시보증공사의 승계 신고는 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
이금희의 임대차 경과. 최초 계약일은 2020.09.12, 최초 확정일자는 2020.10.08이며 최초 보증금은 263,000,000원입니다. 2022.10.12에 6,000,000원이 증액되어 최종 임차보증금은 269,000,000원이 되었습니다. 임차권등기는 2024.11.06 접수되었습니다.
그러나 이 사건에서는 해당 임차권의 승계인이 대항력과 잔존 반환청구권을 포기했으므로 이금희 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 박세희와 관련된 추가 인수액은 여전히 미상이며, 확약의 원본과 말소 조건은 입찰 전에 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 현재 시세는 신중히
가야에이스10차는 2020.07.24 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 거래는 아래 2건으로, 평균은 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 47.55㎡ | 3층 | 267,000,000원 |
| 2023.11 | 48.13㎡ | 3층 | 269,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 268,000,000원 |
최저가 224,000,000원은 거래 평균 268,000,000원의 83.6%입니다. 거래 평균보다 44,000,000원 낮으며, 가장 늦은 거래인 2024.09의 267,000,000원보다도 낮습니다.
하지만 이 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 확정할 수 없습니다. 확인되는 거래는 2023년과 2024년에 이루어졌고, 2026년 현재의 가격 흐름이나 최근 거래 추세를 직접 보여주지 못합니다. 특히 거래 표본이 2건에 불과하고, 최신 비교 거래의 전용면적도 대상 물건과 다릅니다.
무엇보다 박세희의 미확인 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다. 그 부담이 확인되기 전에는 224,000,000원을 확정적인 실질취득액으로 사용하거나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 단순 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,936,000원 |
| 1. 한국주택금융공사 · 경매신청채권 | 283,745,288원 | 220,064,000원 |
| 신청채권 미배당 | — | 63,681,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 집행비용을 제외한 금액을 신청채권자에게 배당하는 단순 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 임차보증금 우선변제권 행사와 박세희의 권리, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 한국주택금융공사의 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권의 미배당액은 매수인이 인수하는 임차보증금과 같은 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 신청채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 63,681,288원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 107,854,088원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 143,192,328원 |
추가 유찰로 최저가가 낮아지면 표면적인 취득가격은 내려갑니다. 확약이 적용되는 이금희 임차권은 낙찰가가 낮아지더라도 별도의 보증금 인수로 되살아나는 것으로 계산하지 않습니다.
하지만 박세희의 보증금과 권리관계는 여전히 별도 변수입니다. 미확인 인수액이 있다면 실제 취득부담은 낙찰대금보다 커질 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수나 표면 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안양3동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일은 2020.07.24입니다. 기본 위생·급배수·난방 및 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준 규제 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택으로 확인 거래가 2건뿐입니다. 현재 시장가격을 판단하기 위한 표본이 부족해 향후 매도가격과 매각 기간에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.15 주택도시보증공사의 확약서가 실제 매각물건명세서에 첨부되어 있는지, 대항력·잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용 및 조건을 확인하세요.
- 박세희의 임대차관계 확인. 보증금, 계약 당사자, 임대차계약일, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부와 대항력 존부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 별도 인수 가능성을 배제하지 마세요.
- 주택도시보증공사와 한국주택금융공사 구분. 전자는 임차권 승계인으로 확약을 제출한 주체이고, 후자는 강제경매 신청채권자입니다. 두 기관의 채권 및 권리를 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당순위 재확인. 주택도시보증공사의 우선변제권 행사 여부와 당해세, 최우선변제 항목을 확인하여 실제 배당액 및 임차권 정리 가능성을 점검하세요.
- 최근 시세 재검증. 2023년·2024년 거래만으로 2026년의 시장가격을 확정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 실제 거래와 현재 매도 호가 및 건물 상태를 비교하세요.
- 점유 및 명도. 실제 점유자, 임대차관계, 인도 가능 여부와 명도 협의 비용을 확인하세요. 임차권등기 말소 동의와 현실적인 인도 완료는 구분해야 합니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 공용부분 관리비 체납, 세금, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 매각 직전 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수 0원, 전체 위험은 아직 미확정”
안양 가야에이스10차 301호의 핵심은 확약의 효력을 정확히 구분하는 것입니다. 주택도시보증공사가 이금희 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기했기 때문에, 보증금 269,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 이 부분의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다.
그러나 박세희는 확약의 대상이 아닙니다. 전입일이 경매개시결정보다 앞서고 보증금과 확정일자 등이 미상이므로, 별도 권리와 인수 가능성이 남습니다. 또한 과거 비교 거래 평균보다 낮은 224,000,000원의 최저가가 현재 시장에서 유리한 가격인지도 거래 시점과 표본 부족으로 확정하기 어렵습니다.
결론은 ‘확약으로 주된 위험은 해소, 미상 임차인 확인 전 입찰 보류’입니다. 박세희의 실제 권리와 보증금이 확인되고, 현재 시세와 점유 인도 가능성이 검증된 후에야 실질취득액과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
