수원지방법원 2025타경101665. 안양시 만안구 안양동 가야에이스10차 3층 301호, 전용 48.13㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이 사건은 권리관계가 단순한 물건이 아닙니다. 현재 등기부상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.12. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정인데, 그보다 앞서 2024.11.06. 이금희의 주택임차권등기가 존재합니다. 다만 이 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.15. 확약서를 제출해 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이금희 임차보증금 269,000,000원에 관한 승계분은 실질 인수 0원으로 분석됩니다.
문제는 확약 밖에 있는 박세희입니다. 301호 주거 점유자로 확인되고 전입일은 2025.07.24.이지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 주택도시보증공사의 확약은 이금희 임차권 승계분에만 적용되므로 박세희에게까지 확대해 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101665 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 714-134 가야에이스10차 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 48.13㎡ · 5층 내 3층 |
| 소유자 | 전은미 · 2023.11.02. 매매 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 283,745,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2020.07.24 |
| 세대수 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 확약분과 미상임차인을 분리해서 봐야 한다
2020.08.10. 장안신용협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.03.11. 영월군청 압류도 2022.08.08. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024.11.06. 이금희 주택임차권등기와 그 이후인 2025.12.12. 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박세희 | 301호 · 2025.07.24. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이금희 | 전유부분 전부 · 임차권등기 | 269,000,000원 | 확약으로 포기 | 우선변제 주장 | 주택도시보증공사 승계 |
주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 이금희 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 확약은 이금희 승계분에만 적용되며 박세희의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 자체도 최근 거래보다 높다
가야에이스10차는 총 8세대이며, 전용 48.13㎡와 면적이 매칭되는 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 268,000,000원, 최신 거래는 2024.09. 267,000,000원입니다. 신건 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.5%로 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 47.55㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2023.11 | 48.13㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 268,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 283,745,288원 | 275,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 가정에서는 한국주택금융공사 청구액 283,745,288원 중 275,280,000원이 배당되고 8,465,288원이 미배당으로 남습니다. 다만 이금희 임차권 승계인의 우선변제권 주장과 당해세·최우선변제 등은 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 최종 배당표는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 8,465,288원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 63,681,288원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 107,854,088원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양3동행정복지센터 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2020.07.24.입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함되며 소로2류와 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,633,000원/㎡, 토지면적 99.2㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 가야에이스10차는 총 8세대이며 최근 확인 거래는 2건입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박세희 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 확약 적용 범위 구분. 2026.06.15. 확약은 이금희 임차권의 승계인인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 박세희에게는 적용되지 않습니다.
- 시세 상단 진입 금지. 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균 268,000,000원의 104.5%입니다. 신건 자체에 가격 할인은 없습니다.
- 실질취득가 기준. 박세희에게 인수되는 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 부담을 더해 최근 거래 267,000,000원·269,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 이금희 임차권 승계인의 우선변제권 주장과 실제 조세채권 등을 포함해 최종 배당관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.08.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차 위험이 사라지는 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 임차권을 하나로 묶어 보면 안 된다는 점입니다. 이금희의 임차보증금 269,000,000원은 주택도시보증공사 승계 후 확약이 제출돼 실질 인수 0원으로 정리할 수 있습니다. 하지만 그 확약 밖에 있는 박세희는 전입일 2025.07.24.만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·인수액 미상이 남습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 감정가와 최저가는 280,000,000원이고, 최근 12개월 거래 평균은 268,000,000원, 최신 거래는 267,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 104.5%인 만큼 신건을 “싸다”고 볼 수 없습니다. 결론은 확약분은 정리됐지만 미상임차인은 미해결, 가격도 최근 시세 이상입니다. 박세희의 계약·보증금 관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
