수원지방법원 2025타경101673. 안양시 만안구 안양동 청명메가탑 5층 503호, 다세대주택입니다. 감정가는 260,000,000원, 한 차례 유찰되어 최저매각가가 208,000,000원으로 내려왔습니다. 등기상 소유자는 권영만이며, 2020.07.23 소유권을 이전받았습니다. 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되고 있습니다.
이 사건은 단순한 가압류 소멸형 경매가 아닙니다. 말소기준권리는 2022.04.11 국세 압류이고, 임차인 김민우의 주민등록일은 2020.06.23으로 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 말소 대상이라는 이유만으로 임대차보증금 반환 부담까지 자동으로 없어진다고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 기재된 승계인의 확약이 이 사건 권리분석의 결정적 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 971-22 청명메가탑 5층 503호 도로명: 병목안로130번길 172-48 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.75㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 |
| 내부구성 | 침실 3 · 거실 · 주방 겸 식당 · 발코니 · 현관 · 욕실 1 |
| 건물 현황 | 청명메가탑 · 12세대 · 2018.11.28 준공 |
| 소유자 | 권영만 (2020.07.23 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.04.11 갑구 3번 압류 · 국(안산세무서장) |
| 임차 관련 핵심 | 김민우 보증금 259,000,000원 · 주택도시보증공사 승계 및 2026.06.10 확약 |
① 권리 흐름 — 먼저 생긴 임차권과 승계인의 확약
최초 소유자 김남수 명의로 설정됐던 안양협심새마을금고 근저당권 (채권최고액 1,092,000,000원)은 2020.03.17 이미 말소됐습니다. 따라서 현 사건의 말소기준은 해당 근저당이 아니라 2022.04.11 국세 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안양시·국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
확인되는 실제 임차인은 김민우와 이효진 2명입니다. 주택도시보증공사는 김민우 주택임차권의 승계인으로 기재된 보증기관이지, 별도 임차보증금이 있는 세 번째 임차인이 아닙니다. 또한 을구 3-2번은 기존 김민우 임차권의 변경기재로, 이를 독립된 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
김민우 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.06.23 점유 2020.06.25 확정 2020.06.02 |
259,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
보증기관 승계 대항력 포기 확약 |
실질 0원 확약 적용 시 룰상 54,712,000원 |
|
이효진 503호 · 주거 |
전입 2025.10.28 확정 2020.06.02 배당요구 2026.02.25 |
미상 |
후순위 전입
우선변제 미상 대항력 없음(기재 전입일 기준) |
선순위 인수 근거 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
김민우 임차권의 등기부 변경기재(2023.10.10)는 임대차계약일을 2020.06.09로 경정한 내용입니다. 별도 임차인이 아닙니다. 이효진의 확정일자 기재는 전입일보다 앞서므로 계약관계와 실제 점유 이력을 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 84.9%이지만 동일 면적 시세는 아니다
청명메가탑은 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 매매거래는 2건이며, 거래 평균은 226,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 전용 52㎡와 35.16㎡로 경매 대상인 전용 46.75㎡와 모두 다릅니다. 따라서 단순 평균을 이 물건의 확정적인 시세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 52㎡ | 4층 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 35.16㎡ | 5층 | 207,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 2건 | 226,000,000원 |
시세 집계상 최근 12개월 평균값은 245,000,000원, 최저매각가의 해당 기준 대비 비율은 84.9%입니다. 다만 이 수치에 대응하는 확인 거래는 2024.07의 전용 52㎡ 거래로, 현재 매각기일 기준 최근 12개월 안의 거래가 아닙니다. 면적도 경매 대상과 다르므로 84.9%라는 비율만으로 시세보다 확실히 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
거래 집계상 최근·과거 거래 비교 추세는 +18.4%이지만, 이는 서로 면적이 다른 2건의 거래를 비교한 결과입니다. 동일 평형의 가격 상승 추세가 확인됐다고 단정하기 어렵습니다. 특히 2024.07 거래 이후의 직접 비교 가능한 거래가 확인되지 않아 현재 매도가격과 환금성에는 불확실성이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,712,000원 |
| 1. 김민우 임차보증금(우선변제) | 259,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,712,000원을 차감한 204,288,000원을 김민우 임차보증금에 우선 배당하는 추정표입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청채권은 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 확약 전제의 매수인 실질 인수는 0원이며, 배당표의 부족분 54,712,000원은 확약 미적용 시의 룰상 위험액입니다.
유찰 회차별 인수 위험 비교
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 208,000,000원 | 54,712,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 166,400,000원 | 95,729,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 133,120,000원 | 128,543,680원 | 0원 |
룰상 인수액은 각 회차의 배당추정 시나리오 값이며, 확약 적용 인수액은 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 해당 임차권에 유효하다는 전제입니다. 기타 임차관계와 세금·집행비용의 실제 확정액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동의 율목종합사회복지관 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 남측으로 노폭 6~7m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.11.28 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 세대입니다. 개별난방·승강기·주차장·화재탐지·소화설비 등을 갖추고 있으며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 및 대기관리권역에 해당합니다. 공시지가는 2,123,000원/㎡이며, 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각 시점의 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 다세대주택이고 확인 거래가 2건에 불과하며 면적도 서로 다릅니다. 대단지 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵고, 경매 평균 유찰 3.1회라는 지표도 있어 매도 기간과 가격 변동에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.10자 주택도시보증공사 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 승계 범위 확인. 주택도시보증공사의 승계가 김민우 임차보증금 전체에 미치는지, 잔여 원임차인 권리나 별도 인수 사유가 없는지 확인해야 합니다. 보증기관 청구금액을 임차보증금과 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 이효진 점유관계. 전입 2025.10.28, 확정일자 2020.06.02, 보증금 미상이라는 기재를 원본 대조해야 합니다. 실제 점유 및 별도 임대차계약의 성립 여부가 중요합니다.
- 국세·지방세 우선순위. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하여 예상배당액 및 부족분의 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 비교 가능한 시세 재확인. 전용 46.75㎡의 실제 매매사례를 우선 확인해야 합니다. 52㎡ 거래 245,000,000원을 그대로 동일 면적의 시세로 대입해서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 현재 점유자와 임차권등기 당사자의 실제 관계, 인도 가능 시점, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.59억 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건의 가장 큰 위험은 처음부터 분명합니다. 2022.04.11 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인과 259,000,000원의 임차보증금입니다. 확약이 없었다면 현재 최저매각가 208,000,000원은 실질적인 취득비용을 제대로 나타내지 못합니다. 배당 부족분 54,712,000원을 고려한 취득부담은 참고 거래가보다 높은 수준이 됩니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 즉시 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 비교 거래는 면적이 다르고 오래됐으며, 12세대 소규모 건물 특성상 환금성 검증도 제한적입니다. 다른 점유자의 계약관계, 세금 우선순위, 확약의 법적 적용 범위까지 확인해야 합니다. 권리는 확약으로 개선됐지만, 가격과 환금성은 신중하게 검증해야 하는 물건. 종합 판단은 C등급입니다.
