수원지방법원 2025타경101673. 안양시 만안구 안양동 ‘청명메가탑’ 5층 503호, 감정평가상 침실 3·거실·주방 겸 식당·발코니·현관·욕실1로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 권영만은 2020.07.23. 이 물건을 거래가 259,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.04.11. 안산세무서장의 국세 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류·안양시 압류·국세 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 2023.09.07. 등기된 김민우의 주택임차권입니다. 김민우는 2020.06.23. 주민등록, 2020.06.25. 점유개시, 2020.06.02. 확정일자를 갖고 있어 2022.04.11. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 259,000,000원이고 배당요구도 있어 원칙적으로 미배당 잔액은 매수인이 승계할 수 있습니다. 현재 매각가 260,000,000원 가정 배당모형에서는 집행비용 4,440,000원을 먼저 차감한 뒤 255,560,000원이 배당되어 3,440,000원이 남습니다.
* 배당모형상 확약 전 부족액은 현재 회차 3,440,000원, 1회 유찰 시 54,712,000원, 2회 유찰 시 95,729,600원이지만, 2026.06.10. 확약 내용에 따라 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구를 매수인에게 하지 않는 것으로 분석합니다. 이 확약은 김민우 임차권 및 그 승계 관계에 적용되는 내용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 971-22 청명메가탑 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 172-48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 침실3·거실·주방 겸 식당·발코니·현관·욕실1 · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.07.23. 거래가 259,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 인수 차단
2018.12.14. 안양협심새마을금고 근저당권 1,092,000,000원은 2020.03.17. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 말소기준은 2022.04.11. 국세 압류이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 안양시 압류, 남동세무서장 압류, 2025.12.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 명의 2명, HUG는 김민우 임차권 승계인
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 · 전유부분 전부 | 2020.06.23 / 2020.06.02 | 259,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원* |
| 이효진 · 503호 | 2025.10.28 / 2020.06.02 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 미상 · 배당요구 2026.02.25 |
| 김민우 임차권 3번 변경등기 | 임대차계약일 2020.06.09로 경정 | — | 3번 임차권의 변경 | 3번 임차권과 동일 관계 | 별도 임차인으로 합산하지 않음 |
실제 명의가 확인되는 임차관계는 김민우·이효진 2명입니다. 을구 3-2는 김민우 임차권의 변경등기로, 임대차계약일을 2020.06.09.로 경정한 항목입니다. 또한 주택도시보증공사는 김민우 주택임차권의 승계인으로 명세서에 기재된 것이므로 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
이효진은 전입일 2025.10.28.로 말소기준 2022.04.11.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당관계와 현재 점유상태는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다. 김민우에 대한 2026.06.10. 확약은 김민우 임차권 및 그 승계 관계에 관한 것이므로, 이효진의 점유·배당 문제까지 대신 해소하는 내용으로 확대해서 볼 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.60억이 최근 지표의 106.1%
청명메가탑은 총 12세대, 사용승인일은 2018.11.28.입니다. 시장 데이터에 잡힌 거래는 2건으로, 대상 전용면적은 46.75㎡이지만 거래 표본은 52.0㎡와 35.16㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 직접 비교가 아니라 참고 시세로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 52.0㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 35.16㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 지표 | — | 1건 | 245,000,000원 |
가격 판단은 전체 평균 226,000,000원보다 최근 12개월 평균 245,000,000원과 최신 거래 245,000,000원을 우선합니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득가는 모두 260,000,000원으로, 최근 지표의 106.1%입니다. 즉 최근 기준보다 15,000,000원 높아 신건 가격을 두고 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
시장지표의 최근 구간은 이전 구간보다 18.4% 높게 나타나므로 하락 추세 데이터는 아닙니다. 다만 최신 거래 자체가 2024.07이고 비교 면적도 달라, 이 수치만으로 현재 503호의 적정가를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 김민우 보증금 | 259,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 보면 김민우 보증금 중 3,440,000원이 미배당되지만, 2026.06.10. 제출된 확약서에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수모형 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 3,440,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 54,712,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 95,729,600원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율목종합사회복지관 서측 인근. 다세대주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 503호. 급배수·전기·위생·화재탐지·소화·승강기·주차장·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 6~7미터 포장도로와 접하고, 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형으로 단지형 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 2,123,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 청명메가탑은 총 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 나타나 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10.자 확약서의 주체·대상 임차권·대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 이효진 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 실제 점유상태와 명도 대상인지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 시세를 넉넉히 보지 말 것. 최근 시세 지표는 245,000,000원인데 신건 실질취득은 260,000,000원입니다. 게다가 대상 46.75㎡와 비교 거래 면적도 불일치합니다.
- 환금성 반영. 총 12세대 다세대이고 단지 경매 통계 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%인 만큼 재매각 난도를 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 고비는 넘겼지만, 신건 가격은 높다
이 물건의 첫인상은 259,000,000원짜리 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 3,440,000원, 1회 유찰 시 54,712,000원, 2회 유찰 시 95,729,600원의 미배당 인수를 계산합니다. 하지만 2026.06.10. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출해 김민우 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 확약을 반영한 신건 실질취득가는 260,000,000원으로, 시장지표상 최근 12개월 평균과 최신 거래 245,000,000원의 106.1%입니다. 거래 표본도 2건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않으며, 총 12세대 다세대에 단지 평균 유찰도 4.0회입니다. 따라서 이 사건은 “인수 리스크는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다. 권리만 보고 높은 가격을 쓰기보다 확약서 원본과 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 낮게 잡는 접근이 맞습니다.
