전주지방법원 2025타경20715. 익산시 춘포면 춘포로 355에 위치한 삼송솔그린아파트 1동 4층 401호입니다. 전용면적은 84.8822㎡이고 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층입니다. 감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 95,900,000원, 감정가의 70%입니다. 임차인 신고 내역이 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 확인된 범위에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 보면 최저가는 최신 실거래 120,000,000원보다 24,100,000원 낮습니다. 그러나 이 단지는 18세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 전체 6건 평균 128,833,333원보다 최근 거래가격이 낮으며, 최근 가격 추세도 -8.1%로 나타납니다. 따라서 과거 전체 평균보다 싸다는 사실보다 최신 거래 120,000,000원과의 비교를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20715 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 춘포면 덕실리 114-48 삼송솔그린아파트 1동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 춘포면 춘포로 355 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8822㎡ · 10층 중 4층 |
| 소유자 | 김광연 (2020.07.29. 거래가액 157,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 준공 / 규모 | 2014.07.24 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준 확인은 필수
실제 임차인 0명. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제가 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차보증금 인수형 물건이 아니며 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 95,900,000원입니다.
송정농업협동조합 근저당 이후 설정된 문병복 근저당과 삼성카드·국민은행·광주은행의 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 선순위 기준 뒤에 위치합니다. 서울보증보험 가압류는 2024.05.03. 해제로 말소되었고, 2024년 첫 경매개시결정도 2024.12.10. 취하를 원인으로 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 거래 표본은 적다
삼송솔그린 전용 84.88㎡ 동일 면적의 확인된 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 128,833,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월 6층의 120,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 그 가격의 79.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.88㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2024.12 | 84.88㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2024.04 | 84.88㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 2023.11 | 84.88㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2022.10 | 84.88㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 84.88㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.88㎡ | 6건 | 128,833,333원 |
확인된 거래 범위는 110,000,000원에서 143,000,000원이고, 최신 거래가는 120,000,000원입니다. 현재 최저가 95,900,000원은 최신 거래보다 24,100,000원 낮아 수치상 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 가격이 이전 거래보다 8.1% 낮은 추세이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로, 전체 평균 128,833,333원을 확정 시세처럼 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 2. 능주농업협동조합 근저당 | 96,000,000원 | 93,773,800원 |
| 3. 광주광역시축산업협동조합 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 이병렬 근저당 | 408,000,000원 | 0원 |
| 5. 송정농업협동조합 근저당 | 108,000,000원 | 0원 |
| 6. 문병복 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험 가압류 | 51,185,302원 | 0원 |
| 8. 삼성카드 가압류 | 18,964,996원 | 0원 |
| 9. 국민은행 가압류 | 56,138,795원 | 0원 |
| 10. 광주은행 가압류 | 8,040,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총채권액 892,329,839원, 채권자 예상배당 합계 93,773,800원, 미배당 798,556,039원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다. 다만 능주농업협동조합과 광주광역시축산업협동조합·이병렬의 근저당에는 각각 말소 기록이 있으므로 실제 배당순위는 최신 등기와 배당 관련 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 798,556,039원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 826,808,179원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 846,584,677원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 춘포면 춘포리 소재 춘포면 행정복지센터 북측 인근이며, 주변에는 주택과 중·소규모 상가가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 새시창 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·난방·급배수·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 남측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다. 토지면적은 1,477.0㎡이고 공시지가는 58,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 단지로 동일 면적 거래는 6건입니다. 최신 가격이 이전 거래보다 8.1% 낮아 가격 하락 추세와 제한된 거래량을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2014년 능주농업협동조합 근저당의 2019년 말소 여부와 현재 유효한 최선순위 권리를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재검산. 말소된 근저당이 배당 대상에 포함된 것으로 나타나므로 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 현장 방문과 전입세대확인서·외국인체류확인서 등으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 기준. 과거 전체 평균 128,833,333원보다 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 가격 추세는 -8.1%입니다.
- 소규모 단지 할인. 18세대 단지의 거래량과 매도 기간, 내부 수리비를 감안해 최신 거래보다 충분한 안전마진을 확보하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 미납 공과금 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만, 권리 원본 확인 전에는 보류
이 물건은 임차인 0명, 명시된 인수권리 없음, 매수인 인수 0원이라는 점에서 구조가 단순합니다. 최저가 95,900,000원도 최신 거래 120,000,000원의 79.9%여서 가격상 여유가 있습니다. 다만 18세대 소규모 단지이고 최근 거래 표본은 1건뿐이며, 가격 추세도 8.1% 하락했습니다.
무엇보다 예상배당에서 선순위로 처리된 2014년 능주농업협동조합 근저당은 등기상 2019.08.29. 말소된 기록이 있습니다. 현재 소유자 취득과 함께 설정된 2020.07.29. 송정농업협동조합 근저당이 실제 말소기준인지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 할인 구간, 그러나 말소기준과 배당표가 일치하는지 확인되기 전에는 입찰 보류”입니다.
