매력지수 C등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 공장·토지 일괄매각과 시설·농지취득 조건 확인이 필요한 물건
최저가는 감정가의 24%까지 하락했으나 버섯재배사·기계설비 포함 일괄매각과 지방 토지 환금성 부담, 임차관계 미상 리스크를 반영해 C등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 24%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 다만 단순 토지가 아니라 버섯재배사·창고·사무실·공조설비 등 운영시설이 포함된 일괄매각으로, 가격만 보고 접근하기보다 실제 활용 가능성과 시설 상태를 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
1,142,425,680원
최저 274,296,000원
최저가 ÷ 감정가
24.0%
4회 유찰
배당 부족액
798,344,144원
채권 미배당 발생
매수인 인수
0원
권리상 인수 없음
창원지방법원 2025타경30657. 진주시 이반성면 하곡리 540-3 소재 토지와 건물, 부대설비가 함께 매각되는 기타+토지 물건입니다. 토지는 4,900㎡ 규모이며, 감정평가상 버섯재배사 13개동, 창고, 사무실 및 냉방·가습·쿨러 등 설비가 포함되어 있습니다. 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 일반 주거용 경매처럼 권리만 보고 판단하기 어려운 유형입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경30657 (임의경매)
소재지
경상남도 진주시 이반성면 하곡리 540-3
용도 / 이용상태
기타 + 토지 · 버섯재배사, 창고, 사무실 이용
소유자
농업회사법인주식회사랜드프로
토지
4,900㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 과수원
감정가 / 최저가
1,142,425,680원 / 274,296,000원
신청채권자 / 청구
부경양돈협동조합 / 361,840,248원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 복합 권리 구조
말소기준권리는 2024.01.26 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 2023.08.16 진주시 압류는 과거 권리관계 확인이 필요한 부분이며, 현재 데이터 기준 매수인 인수금액은 0원으로 산정됩니다.
② 임차인 분석
점유자
전입일
대항력
보증금
판정
김홍주
2024.10.17
없음
미상
인수 없음
강현근
2024.07.10
없음
미상
인수 없음
두 점유자는 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 명도 협의 및 실제 점유관계 확인은 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 274,296,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,640,144원
부경양돈협동조합 근저당
468,000,000원
269,655,856원
김기현 근저당
600,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
최저매각가 기준 선순위 채권 일부만 배당되고 총 채권 1,068,000,000원 중 798,344,144원이 미배당으로 남습니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 가격 변화
4회 유찰 후 최저가는 감정가의 24% 수준입니다.
⚠️ 시설 포함 일괄매각 확인 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계·기구 목록, 수변전설비 1식, 버섯재배사 운영 설비가 매각 대상에 포함됩니다. 낙찰 후 활용 목적이라면 시설 상태와 유지비 검토가 필수입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 진주시 이반성면 하곡리 지역으로 주택·농경지·임야가 혼재한 지역입니다.
교통. 대상지까지 차량 접근 가능하며 일반적 대중교통 사정은 보통입니다.
토지규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
활용성. 버섯재배사 운영시설과 부대설비가 포함되어 기존 용도 승계 여부 검토가 필요합니다.
환금성. 대형 토지·시설 복합물건으로 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
농지취득자격증명. 목록[1]은 농지가 아니라는 사실 증명 또는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 있습니다.
시설 확인. 버섯재배사, 냉방·가습·쿨러 설비 포함 여부와 실제 작동 상태를 현장 확인해야 합니다.
임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 점유자 및 운영 관계 확인이 필요합니다.
권리보다 사업성. 인수권리는 없지만 낙찰 후 활용 계획이 없는 경우 환금성이 부담될 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 운영을 사는 물건”
이 물건은 4회 유찰로 가격 매력은 크게 낮아졌습니다. 하지만 핵심은 단순히 토지를 싸게 사는 것이 아니라 버섯재배사와 설비가 포함된 운영형 자산을 인수하는 구조라는 점입니다. 권리상 매수인 인수금액은 없지만, 시설 활용성·농지취득 조건·지역 환금성을 확인하지 않으면 낮은 가격이 곧 좋은 매수가 되지는 않습니다.
