전주지방법원 2025타경20735. 군산시 죽성동 23-6의 토지와 창고 등으로 이용 중인 건물을 일괄해 매각하되, 사건의 핵심은 지분 매각입니다. 등기상 강해숙의 지분은 100분의 20이고, 이 지분에 2025.01.10. 케이비캐피탈 주식회사의 가압류 30,781,401원이 설정된 뒤 2025.04.10. 현대캐피탈주식회사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준으로 잡힌 가압류와 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 낙찰자가 취득하는 것은 부동산 전부가 아니라 경매 대상 공유지분입니다.
감정가 17,750,390원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 8,698,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없고, 일반적인 단독 소유 부동산과 달리 공유지분 자체의 거래·처분 조건을 따로 봐야 하므로 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 죽성동 23-6 · 전북특별자치도 군산시 싸전길 29-4 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 창고 · 기계실 · 화장실 |
| 토지 | 대 · 162.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 경매 대상 | 지분 매각 · 강해숙 지분 100분의 20 · 일괄매각 |
| 공유자 | 강금순, 강해숙, 김귀연, 김영복, 김옥화, 문창현, 전정일, 진병윤 |
| 감정가 / 최저가 | 17,750,390원 / 8,698,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 47,981,401원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 ‘지분’은 남는다
말소기준은 2025.01.10. 강해숙 지분에 설정된 케이비캐피탈 주식회사 가압류입니다. 이어진 현대캐피탈주식회사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다. 특히 창고 이용 부동산인 만큼 입찰 전 현재 사용자·점유 형태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 8,698,000원으로 감정가 17,750,390원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 6,088,600원(감정가 34%), 4회 유찰 시 4,262,020원(감정가 24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 8,698,000원 | 8,141,436원 | 70,621,366원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 6,088,600원 | 5,579,005원 | 73,183,797원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 4,262,020원 | 3,785,304원 | 74,977,498원 | 0원 |
유찰될수록 매수인의 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당액이 커집니다. 현재 회차에서도 채권총액 78,762,802원 중 채권자에게 배당되는 금액은 8,141,436원이고, 70,621,366원이 미배당으로 남는 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 556,564원 |
| 1. 갑구 11번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 30,781,401원 | 8,141,436원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | 47,981,401원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 8,698,000원 가정 시 집행비용 556,564원을 제외한 금액이 케이비캐피탈 주식회사 가압류에 배당되고, 현대캐피탈주식회사에는 예상배당이 없습니다. 채권자 총 미배당은 70,621,366원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 죽성동 소재 중앙동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재하며 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 기호2(가)는 창고, 기호2(나)는 기계실, 기호2(다)는 화장실로 이용 중입니다.
- 건물. 창고는 조적조(시멘트벽돌조) 슬라브지붕 단층 건물이며, 기계실은 조적조 스레트지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기호2(가)에 방열문 등이 설치돼 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 토지. 대 162.0㎡, 일반상업지역·방화지구이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 266,100원/㎡입니다.
- 현황 차이. 옥탑 10.08㎡은 공부상 슬라브지붕이나 현황은 조적조 스레트지붕이고, 1층 83.45㎡ 일부는 건축물대장 현황도면상 냉동창고이나 감정평가일 현재 일반창고로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 매각 확인. 낙찰 대상은 강해숙 지분 100분의 20입니다. 전체 부동산을 단독으로 취득하는 경매와 동일하게 판단하지 마세요.
- 공유자우선매수권. 매각물건명세서에 공유자우선매수권 행사는 1회에 한한다고 명시돼 있습니다. 입찰 절차에서 반드시 확인할 요소입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 창고 사용·점유자를 현장에서 확인하세요.
- 건물 현황. 옥탑 10.08㎡의 지붕 현황과 1층 83.45㎡ 일부의 이용상태가 명세서 비고에 따로 기재돼 있습니다.
- 설비 상태. 창고의 방열문 등은 정상 작동 여부가 불분명하므로 실제 작동 상태를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 공유지분
이 사건은 감정가 17,750,390원에서 두 차례 유찰돼 8,698,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리표만 보면 명시 인수권리와 법정지상권이 없고 매수인 인수액도 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 가격 할인율이 아닙니다.
경매 대상이 강해숙 지분 100분의 20이고, 공유자우선매수권이 존재하며 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 현 최저가를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 부족합니다. 권리 인수는 단순하지만, 공유관계와 환금성은 까다로운 물건. 이 사건은 감정가 대비 낙폭보다 지분 취득 이후의 사용·처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
