전주지방법원 2025타경20735. 군산시 죽성동 23-6의 토지·창고 관련 강제경매입니다. 등기상 현재 소유관계는 강금순·강해숙·김귀연·김영복·김옥화·문창현·전정일·진병윤의 공유이고, 이 중 강해숙의 지분 100분의 20에 2025년 1월 케이비캐피탈 가압류가 설정된 뒤 2025년 4월 현대캐피탈이 그 지분에 강제경매를 개시했습니다. 매각물건명세서도 “지분 매각”임을 명시하고 있습니다.
따라서 최저매각가가 6,089,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 전체 토지와 건물을 취득하는 것으로 이해하면 안 됩니다. 이 사건에서 낙찰자는 강해숙의 공유지분을 취득하는 구조이고, 나머지 공유자들과 공동소유관계가 이어집니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없지만, 공유지분 자체가 가장 큰 환금성·활용 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 죽성동 23-6 · 전북특별자치도 군산시 싸전길 29-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고, 기계실, 화장실 |
| 토지 | 대 162.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 매각 지분 | 강해숙 공유지분 100분의 20 |
| 감정가 / 최저가 | 17,750,390원 / 6,089,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 47,981,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 인수권리보다 ‘공유지분’이 본체
말소기준은 2025.01.10. 접수된 케이비캐피탈의 강해숙 지분 가압류 30,781,401원입니다. 이후 2025.04.10. 접수된 현대캐피탈 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 예상배당 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘저가’ 판정은 금물
현재 최저매각가는 6,089,000원으로 감정가 17,750,390원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 거래·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 6,089,000원 | 34.3% | 73,183,404원 |
| 4회 유찰 시 | 4,262,300원 | 24.01% | 74,977,223원 |
| 5회 유찰 시 | 2,983,610원 | 16.81% | 76,232,897원 |
세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 이 물건을 쉽게 소화하지 않았다는 신호입니다. 특히 취득 대상이 독립된 전체 부동산이 아니라 20% 공유지분이고, 감정평가상 건물은 창고·기계실·화장실로 이용되고 있어 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 509,602원 |
| 1. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 30,781,401원 | 5,579,398원 |
| 2. 경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | 47,981,401원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 78,762,802원, 예상 배당액은 5,579,398원이며 미배당은 73,183,404원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 죽성동 중앙동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재해 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 건물은 창고·기계실·화장실로 이용 중입니다. 창고에는 방열문 등이 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 토지. 대 162.0㎡, 일반상업지역·방화지구이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 266,100원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 옥탑 10.08㎡는 공부상 슬라브지붕이나 현황은 조적조 스레트지붕이고, 1층 83.45㎡ 일부는 건축물대장상 냉동창고이나 감정평가일 현재 일반창고로 사용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상부터 확인. 이 사건은 공유지분 매각입니다. 6,089,000원은 전체 토지·건물 가격이 아니라 강해숙 지분 20%에 대한 현재 최저매각가로 봐야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권 행사가 1회 가능하므로 외부 입찰자의 낙찰 확정 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공유관계 출구전략. 나머지 공유자와 협의, 지분 매각 가능성, 공유물 이용·처분 구조를 낙찰 전에 검토해야 합니다.
- 시설 상태. 방열문 등 설비의 정상 작동 여부가 불분명하고, 옥탑 지붕 및 창고 사용현황도 공부와 실제 이용을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 “20% 지분”을 먼저 보라
이 사건은 권리 인수액만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 사실이 곧 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 실제 취득 대상은 강해숙의 공유지분 20%이고, 공유자우선매수권이 있으며 이미 3회 유찰됐습니다. 게다가 창고 중심 부동산이라 일반 주거상품보다 환금성이 제한적일 수 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 20% 지분을 취득한 뒤 실제로 어떻게 사용·협의·처분할 것인가입니다. 실거래 시세 자료가 없는 상황에서 현재 최저가 6,089,000원만으로 가격상 우위를 단정하기 어렵고, 권리 인수 0원이라는 장점보다 공유지분의 출구전략을 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
