창원지방법원 2025타경30675. 진주시 문산읍 소문리 153-48의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 178,392,250원, 현재 최저매각가는 42,832,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2004.11.03 설정된 동진주새마을금고 채권최고액 51,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤 설정된 동진주새마을금고의 13,000,000원 근저당과 천대욱의 49,000,000원 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 매력을 단정하기 어렵습니다. 제공된 실거래 시세가 없고, 물건이 표준화된 공동주택이 아닌 단독주택 + 토지이기 때문입니다. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 243.0㎡의 대지이며 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 소문리 153-48 · 경상남도 진주시 문산읍 소문길31번길 11-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 243.0㎡ · 평지 · 부정형 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 박영철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 178,392,250원 / 42,832,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천대욱 / 49,596,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 · 현황 스레트 위 강판지붕 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2004.11.03 동진주새마을금고 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 51,000,000원이며 토지와 공동담보입니다. 소유권은 2006.01.11 김윤선에서 박영철로 증여 이전됐고, 2006.11.03 근저당 채무자도 박영철로 계약인수됐습니다. 2009.09.09 추가 설정된 동진주새마을금고 근저당 13,000,000원과 2025.01.17 천대욱의 49,000,000원 가압류, 2025.03.10 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 — 24.01%까지 하락했지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 42,832,000원은 감정가 178,392,250원의 24.01%입니다. 4회 유찰된 결과 숫자상 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 토지 243.0㎡와 단독주택을 함께 매각하고, 감정서상 제시외 건물도 포함합니다. 공동주택처럼 같은 단지·같은 평형의 거래가로 곧바로 비교하기 어려운 유형입니다. 따라서 ‘감정가 대비 24.01%’는 유찰 정도를 보여주는 지표일 뿐, 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,170,976원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동진주새마을금고 | 51,000,000원 | 41,661,024원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 동진주새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 천대욱 | 49,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 천대욱 | 49,596,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 1,170,976원을 제외한 41,661,024원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 이후 권리에는 배당 여력이 없습니다. 채권총액 162,596,054원에 대한 미배당액은 120,935,030원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 42,832,000원 | 41,661,024원 | 120,935,030원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 29,982,399원 | 29,042,716원 | 133,553,338원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 20,987,679원 | 20,209,901원 | 142,386,153원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각가가 낮아져도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 채권자들의 미배당액이 커집니다. 신청채권자 천대욱은 현재 회차와 이후 시나리오 모두 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 건물. 시멘트 블록조 스레트지붕 단층으로 등재돼 있고, 현황은 스레트 위 강판지붕입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 장판깔기, 창호는 샷시창입니다.
- 토지. 대 243.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 272,300원/㎡입니다.
- 입지. 문산초등학교 북동측에 위치하고, 주위는 기존주택 등으로 형성돼 있습니다. 인근까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 문산초등학교·문산초등학교병설유치원 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 문산읍 소문리 인근의 실제 단독주택·토지 거래와 비교하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 위치·구조·이용상태와 경계를 현장에서 확인하세요.
- 지붕 현황 확인. 공부상 시멘트 블록조 스레트지붕이나 현황은 스레트 위 강판지붕으로 기재돼 있습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 상대보호구역 등 이용 제한이 실제 취득·활용 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부, 배당요구 및 세금·최우선변제 여부를 입찰 전 원본 서류로 최종 확인하세요.
맺으며 — “24%”보다 중요한 것은 확인되지 않은 가격과 물건성
이 사건의 장점은 등기 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2004.11.03 동진주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 4회 유찰로 최저가가 42,832,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없고, 단독주택과 토지·제시외 건물을 함께 평가해야 하는 물건입니다.
권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장은 보수적으로. 감정가의 24.01%라는 할인율보다 실제 점유관계, 일괄매각 범위, 제시외 건물, 토지 규제와 현지 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
