창원지방법원 2025타경30675. 진주시 문산읍 소문리 153-48의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 243.0㎡이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중인 단층 건물입니다. 소유권은 2001년 김윤선 명의로 보존된 뒤 2006년 증여를 원인으로 박영철에게 이전됐습니다. 그보다 앞선 2004년 동진주새마을금고 근저당 51,000,000원이 말소기준권리이며, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 29,982,000원으로 감정가 178,392,250원의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 실거래 시세 비교자료가 없어 이 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 5회 유찰의 원인을 가격뿐 아니라 주택의 현황, 임대관계, 제시외 건물, 토지 조건까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 소문리 153-48 · 경상남도 진주시 문산읍 소문길31번길 11-1 |
| 물건종류 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 토지 243.0㎡ · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박영철 (2006.01.10 증여, 2006.01.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 178,392,250원 / 29,982,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천대욱 / 49,596,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 기준
말소기준은 2004.11.03 설정된 동진주새마을금고 근저당권 51,000,000원입니다. 2009년 추가 근저당 13,000,000원, 2025년 천대욱의 가압류 49,000,000원과 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 2019년과 2020년에 설정됐던 국세·지방세 관련 압류는 각각 해제로 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 회차는 감정가 178,392,250원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 29,982,000원까지 내려왔습니다. 시나리오상 현재 가격 비율은 16.81%입니다. 6회 유찰 시 20,987,400원, 7회 유찰 시 14,691,179원까지 낮아지는 구조로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 29,982,000원 | 29,042,324원 | 133,553,730원 |
| 6회 유찰 시 | 20,987,400원 | 20,209,627원 | 142,386,427원 |
| 7회 유찰 시 | 14,691,179원 | 14,026,738원 | 148,569,316원 |
유찰이 한 번 더 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 따라서 채권자의 미배당이 크다는 사실과 매수인의 인수 부담은 구분해 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 939,676원 |
| 1. 근저당 · 동진주새마을금고 | 51,000,000원 | 29,042,324원 |
| 2. 근저당 · 동진주새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 천대욱 | 49,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 천대욱 | 49,596,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 채권 총액은 162,596,054원, 채권자 배당액은 29,042,324원, 미배당액은 133,553,730원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 매각조건·현황 — 숫자보다 중요한 부분
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 문산초등학교 북동측에 위치하며, 주위는 기존주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 243.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 272,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 문산초등학교 및 문산초등학교병설유치원 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지의 실제 거래 수준을 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄷ이 일괄매각에 포함되므로 위치·규모·이용상태를 감정서 원문과 현장에서 확인하세요.
- 건물 현황 대조. 공부상 스레트지붕과 현황의 스레트 위 강판지붕 차이를 직접 확인하세요.
- 토지 조건 확인. 부정형·세로한면(불) 토지이고 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있으므로 관련 조건을 원문으로 대조하세요.
- 매각 비고 확인. 천대욱의 44,000,000원 매수신청 보증 기재와 일괄매각 조건을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 싸다”
권리관계만 보면 2004년 동진주새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 현황입니다. 5회 유찰로 최저가는 29,982,000원, 감정가의 16.81%까지 낮아졌지만 실거래 비교 없이 할인율 자체를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 임대관계 미상, 제시외 건물 일괄매각, 지붕 현황 차이, 토지 조건까지 직접 확인한 뒤 현재 가격이 실제 자산가치보다 낮은지를 판단해야 합니다.
