전주지방법원 2025타경20750. 군산시 나운동 한울아파트 106동 9층 908호, 전용면적 59.95㎡ 아파트입니다. 소유자 조규용은 2017.11.08. 거래가 93,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 전북은행 명의의 채권최고액 69,300,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024.01.23. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.04.10. 임의경매를 신청한 구조입니다.
임차인은 확인되지 않으며 매각물건명세서에도 인수권리 없음·법정지상권 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금이나 등기상 권리를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 권리 인수보다 등기 말소기록과 배당 시뮬레이션의 정합성, 그리고 실제 거래가격과의 간격을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20750 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 제106동 제9층 제908호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.95㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 중 9층 |
| 단지 | 한울 · 840세대 · 1996.07.25. 준공 |
| 소유자 | 조규용 (2017.11.08. 소유권이전, 거래가 93,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,500,000원 / 61,250,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 59,124,762원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 현존 근저당 이후는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않았습니다. 등기 흐름상 1996년 한국주택은행 근저당은 2006.06.13. 말소됐고, 2006년 국민은행 근저당은 2014.06.17., 2015년 케이비손해보험 근저당은 2017.11.08. 각각 말소됐습니다. 이에 따라 현존 권리 기준으로는 2017.11.08. 설정된 전북은행 근저당이 핵심이며, 2024.01.23. 한국주택금융공사로 이전된 뒤 경매가 개시됐습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 가깝다
한울아파트 동일 면적대인 전용 59.73~59.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 53,000,000원부터 85,500,000원까지 편차가 크며, 최근 12개월 평균은 70,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.73㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 3 | 85,500,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 59.73㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 70,166,666원 |
최저가이자 실질취득액인 61,250,000원은 최근 12개월 평균의 87.3%로, 평균보다 8,916,666원 낮습니다. 그러나 최신 거래 65,000,000원과 비교하면 3,750,000원 낮은 수준으로 차이가 크지는 않습니다. 실거래 최저 53,000,000원과 최고 85,500,000원의 간격이 큰 만큼, 단순 평균만으로 큰 폭의 저가매수라고 판단하기보다 해당 호수의 내부 상태와 층별 거래 편차를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,502,500원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 17,472,000,000원 | 59,747,500원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 31,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 케이비손해보험 | 76,440,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 전북은행 | 69,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용 1,502,500원과 선순위 근저당 배당 59,747,500원으로 전액 소진되며, 채권 미배당액은 17,589,192,500원입니다. 다만 등기부에는 위 과거 근저당의 말소기록이 있으므로 실제 배당귀속은 반드시 원본 서류로 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산서해초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물의 9층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 북서측 도로를 통해 차량이 출입합니다. 공시지가는 592,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·택지개발지구이며, 소로3류와 중로1류에 접합니다. 절대보호구역과 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 840세대 단지이나 1996년 준공이며, 최근 동일 면적 거래가 53,000,000원부터 85,500,000원까지 넓게 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 1996년·2006년·2015년 근저당의 말소 여부와 현존 담보권 순위를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당표 정합성 확인. 예상배당표가 과거 말소 근저당을 반영하고 있으므로 매각물건명세서·채권계산서·배당요구종기 내역을 함께 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 평균 70,166,666원뿐 아니라 최신 거래 65,000,000원과 실거래 최저 53,000,000원을 함께 기준으로 삼으세요.
- 내부 상태 확인. 거래가격 편차가 큰 단지이므로 수리 상태에 따라 실질 가격경쟁력이 달라질 수 있습니다.
- 체납관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비를 포함한 체납 여부를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 42,875,000원, 3회 유찰 시 30,012,499원 시나리오와 현재 가격을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 조건부
이 물건은 임차인 0명, 명시된 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 매수인 인수액이 0원인 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 최저가 61,250,000원도 최근 12개월 실거래 평균 70,166,666원보다 낮습니다. 다만 최신 거래 65,000,000원과의 차이는 크지 않고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.2회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
무엇보다 1996년·2006년·2015년 근저당의 말소기록과 예상배당표 사이에 확인할 지점이 남아 있습니다. 이 차이가 매수인 인수액을 발생시키는 구조는 아니지만, 배당순위와 신청채권자의 배당 가능액 판단에는 중요합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮고, 가격은 소폭 할인, 원본 대조 없이는 입찰 금지입니다.
