부동산강제경매

2025타경30691 · 진주지원 · 근린시설
231㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

4,590,000원 459만 감정가 10,796,140원

감정가의 42% 2026-07-13 낙찰

최저매각가 3,703,000원 최저가 대비 +23%

낙찰일

07-13 낙찰 완료

진주지원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

37만원

최저가의 10% · 370,300원

감정가 대비

▼ 57.5% 싸게 매수

감정가 1,079만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 낮은 최저가에도 공유지분·선순위 근저당·대항력 임차 가능성으로 권리보다 인수 검토가 필요한 물건입니다.

가격 최저가 3,703,000원은 감정가 10,796,140원의 34% 수준이나 단순 저가 접근 금지
자금 낙찰가 기준 배당 부족으로 선순위 권리 검토 필요
리스크 김정호 전입 2004.01.03 대항력 있음·보증금 미상으로 추가 확인 필요

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 공유지분 매각이며, 말소기준 이전 근저당과 대항력 있는 것으로 조사된 김정호 점유자(보증금 미상)가 있어 낙찰 전 권리관계와 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

감정가

10,796,140원

근린시설 + 토지

최저매각가

3,703,000원

3회 유찰

실질취득 검토

확인 필요

대항력 임차 리스크

핵심지표

공유지분

지분매각·인수 검토

창원지방법원 2025타경30691. 경상남도 남해군 남면 석교리 712 소재 근린시설과 토지 물건입니다. 감정가는 1,079만원, 현재 최저가는 370만원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서상 지분매각이며 공유자우선매수신고가 허용되고, 등기상 선순위 권리와 점유 관계가 얽혀 있습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경30691 (강제경매)
소재지	경상남도 남해군 남면 석교리 712
용도	근린시설 + 토지
감정가 / 최저가	10,796,140원 / 3,703,000원 (3회 유찰)
매각기일	2026.07.13
소유 형태	공유자 9명
신청채권자	주식회사 케이알앤씨

① 권리 흐름 — 선순위 권리 확인 필요

등기상 2001년 설정된 동남해농업협동조합 근저당권은 말소기준권리 이전 권리로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 해당 근저당권 소멸확인서 제출 내용이 있으나, 등기부 기준 권리관계 확인이 필요합니다. 또한 김정호 점유자는 2004년 전입으로 조사되어 대항력 있음으로 표시되어 있으며 보증금은 확인되지 않아 낙찰 전 임대차 관계 확인이 필요합니다.

② 임차·점유 리스크

점유자	전입일	대항력	보증금	주의
김정호	2004.01.03	有	미상	말소기준 이전 전입·인수 가능성 확인

⚠️ 대항력 임차 가능성 보증금이 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 점유자로 조사되었습니다. 낙찰가만 낮다고 안전한 물건으로 볼 수 없으며, 실제 보증금·배당요구 여부 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,703,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	466,654원
동남해농업협동조합 근저당	9,000,000원	3,236,346원
케이알앤씨 경매개시결정	10,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

최저가는 낮지만 권리·점유 확인이 필요한 가격입니다.

④ 현황·입지 분석

위치. 남해군 남면 석교리 석교마을회관 남동측 인근, 단독주택과 농경지가 혼재한 해안 취락지대입니다.
이용상태. 기호(2)는 주택, 기호(2-1)은 창고 등으로 이용 중입니다.
토지. 계획관리지역, 자연취락지구이며 소하천예정지 저촉 및 일부 제한사항이 확인됩니다.
현황 리스크. 일부 현황 도로 및 인접 토지 걸침 가능성이 있어 정확한 위치·경계 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

공유지분 확인. 지분매각 물건으로 공유자우선매수신고 가능 여부를 확인해야 합니다.
점유 확인. 김정호 전입일이 말소기준 이전으로 조사되어 보증금 확인이 핵심입니다.
경계 확인. 석교리 712 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 조사되어 측량 검토가 필요합니다.
시설 확인. 제시외 건물 및 창고 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “저렴함보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 3회 유찰로 가격 진입장벽은 낮아졌지만, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 공유지분 매각이라는 구조와 대항력 있는 것으로 조사된 점유자의 존재가 핵심 변수입니다. 낙찰 전 점유·보증금·선순위 권리 관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

낙찰가는 낮아졌지만, 공유지분과 대항력 리스크를 확인해야 한다 — 남해 석교리 712

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 권리 확인 필요

② 임차·점유 리스크

③ 예상배당표 (매각가 3,703,000원 가정)

④ 현황·입지 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “저렴함보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-09	유찰	1,079만원
2	2026-04-13	유찰	755만원
3	2026-06-01	유찰	529만원
4	2026-07-13	대기	370만원