창원지방법원 2025타경30695. 사천시 용현면 금문리 ‘금문마을’ 내에 있는 토지와 단층 주택입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 135.0㎡이고 현황은 단독주택 부지입니다. 건물은 1973년 사용승인된 목조(블록 보강) 강판지붕 단층 주택으로, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다. 소유자는 박가연·박춘상이며 각 지분은 2분의 1입니다.
등기부는 단순합니다. 2023년 소유권보존 이후 별도의 근저당권이나 압류 기록 없이, 2025.03.18 주식회사 한빛자산관리대부의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 5,746,259원이고, 현재 최저가 43,320,000원 가정 시 집행비용과 신청채권을 모두 배당하고도 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 금문리 47-6 · 경상남도 사천시 용현면 사천대로 923-16 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 단층 주택 · 토지 135.0㎡ |
| 건물 구조 | 목조(블록 보강) 강판지붕 단층 · 사용승인일 1973년 |
| 소유자 | 박가연 지분 2분의 1 · 박춘상 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 88,408,040원 / 43,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 5,746,259원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 조건 | 계획관리지역 · 자연취락지구 · 개발행위허가제한지역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 위험은 단순하다
등기부상 근저당권과 압류는 각각 0건입니다. 선순위 담보권이 없는 상태에서 2025.03.18 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하며, 이 절차기입은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당자료상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 43,320,000원으로 감정가 88,408,040원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 1973년 사용승인 주택이고 토지는 부정형이며, 제시외 건물과 인접 필지 경계 문제가 있어 단순한 감정가 대비 할인율보다 현황 정합성과 향후 처분 가능성을 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 43,320,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 30,323,999원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,226,799원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 43,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,179,760원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 5,746,259원 | 5,746,259원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,393,981원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 36,393,981원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)는 주택으로 이용 중입니다. 외벽은 전돌붙임 및 모르타르 위 페인트, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 새시 및 목재이중창 등입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소가 있어 일반 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다.
- 주위환경. 금문마을 내에 위치하며 간선도로변 근린생활시설, 후면 주택과 농경지가 혼재한 주택지대입니다.
- 토지 형상. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 233,000원/㎡입니다.
- 용도 제한. 계획관리지역·자연취락지구·개발행위허가제한지역이며, 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간은 2024.06.18부터 2027.06.17까지입니다. 취득과 향후 이용계획에 미치는 적용 범위를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 제시외 건물과 경계 — 이 사건의 핵심 리스크
이 사건은 토지와 주택이 일괄매각되고, 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅂ과 제시외 물건 a 태양광설비도 매각에 포함됩니다. 문제는 제시외 건물 중 ㄱ·ㄴ·ㅁ·ㅂ 일부가 인접한 필지 위에 걸쳐 있는 것으로 조사됐다는 점입니다.
또한 목록[2] 건물은 공부상 세멘기와지붕으로 기재돼 있으나 현황은 강철지붕입니다. 이 차이는 매각 포함 여부와 별개로 건축물대장·등기 표시와 실제 구조의 정합성을 대조할 필요가 있다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황측량. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㅁ·ㅂ의 인접 필지 침범 여부와 정확한 경계를 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ과 태양광설비 a의 구조·노후도·철거 가능성·유지비를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 인도 가능 시점을 대조하세요.
- 지붕 표시 대조. 공부상 세멘기와지붕과 현황 강철지붕의 차이를 건축물대장·등기·현황과 함께 확인하세요.
- 토지이용 제한. 개발행위허가제한지역과 토지거래계약 허가구역이 증축·신축·용도변경 및 향후 처분계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 노후도 점검. 1973년 사용승인 건물의 구조부, 지붕, 누수, 난방·급배수 설비 상태를 점검하고 보수비를 응찰가에 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고 인근 주택·토지 거래, 철거·보수비, 경계 정리비용을 합산해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 정밀 확인”
이 물건은 등기만 보면 깔끔합니다. 근저당과 압류가 없고, 현재 최저가 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액과 채권자 미배당이 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 제시외 건물의 경계와 노후 주택의 현황에 있습니다.
현재 최저가 43,320,000원은 감정가의 49%지만, 시세자료 없이 싸다고 단정할 수 없고, 제시외 건물 일부의 인접 필지 침범 가능성, 현황측량 필요, 토지거래허가구역과 개발행위 제한, 1973년 사용승인 건물의 보수 부담까지 함께 계산해야 합니다. 결론은 권리분석은 통과, 가격 판단은 현황측량과 현장점검 이후입니다.
