창원지방법원 2025타경30750. 진주시 계동 일대의 토지와 숙박시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층입니다. 사용승인일은 2011.4.15이며, 2017년과 2020.11월경 리모델링된 것으로 탐문됐습니다.
가격표만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 2,828,059,200원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 679,017,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 권리분석에서는 대항력 임차인 보증금 100,000,000원을 먼저 더해야 합니다. 이덕환은 2023-06-02 전입했고, 말소기준으로 계산된 2024-12-27 가압류보다 앞섭니다. 우선변제권은 없고 보증금 전액을 배당받지 못하므로 매수인 인수액이 100,000,000원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30750 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 계동 127-4 · 등기 건물 경상남도 진주시 계동 129 / 경상남도 진주시 비봉로 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 |
| 소유자 | 김용태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,828,059,200원 / 679,017,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,211,641,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발행일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 최저가 밖의 1억원을 봐야 한다
이 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2024-12-27 경기신용보증재단 가압류 32,499,996원입니다. 이후 2025-04-08 중부산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이덕환의 전입일은 2023-06-02로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정된 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이덕환 | 세르비호텔 | 2023-06-02 | 100,000,000원 | 8,800,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 100,000,000원 인수 |
② 가격 비교 — 실거래가 없으니 ‘싸다’ 판정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 현재 회차의 실질취득은 779,017,000원으로 최저가 표시액보다 100,000,000원 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 679,017,000원 | 100,000,000원 | 779,017,000원 |
| 5회 유찰 시 | 475,311,899원 | 100,000,000원 | 575,311,899원 |
| 6회 유찰 시 | 332,718,329원 | 100,000,000원 | 432,718,329원 |
③ 예상배당표 (매각가 679,017,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,190,170원 |
| 인수 · 임차인 이덕환 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 경기신용보증재단 | 32,499,996원 | 32,499,996원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 637,326,834원 |
배당 계산상 경기신용보증재단 청구액 32,499,996원은 전액 배당되고, 임차인 이덕환 보증금 100,000,000원은 배당액 0원으로 매수인이 인수합니다. 소유자 교부액은 637,326,834원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 평안동 갤러리아백화점 남서측 인근의 노선상가지대로, 숙박시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 목록 기호(1)은 차량 출입이 불가하고, 기호(2)는 차량 접근이 가능합니다. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 기호(3)는 숙박시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·온수·소방·승강기·난방·냉방 등 숙박시설 관련 부대설비가 있으나, 일부 객실 바닥난방설비는 고장으로 수리가 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 수선 이슈. 2017년 및 2020년 리모델링된 것으로 탐문됐으나, 현재 누수와 일부 누전으로 수선·수리가 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며, 목록 기호(1)은 지적도상 맹지입니다. 목록 기호(1,2)는 공부상 일단지는 아니지만 서로 연접해 현황 일단으로 평가됐습니다.
- 경계. 명확한 위치와 경계 확정을 위해 측량이 필요한 것으로 명시돼 있습니다.
- 매각 포함. 필로티주차장, 옥탑, 옥상 소재 물탱크 및 철구조물은 건물에 포함해 평가되고 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 679,017,000원에 임차보증금 인수 100,000,000원을 더한 779,017,000원을 기본 취득가격으로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 이덕환의 보증금 100,000,000원·월세 8,800,000원, 전입일 2023-06-02와 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시설 수리비. 누수·일부 누전·객실 바닥난방 고장의 범위와 수리 견적을 입찰 전에 확보해야 합니다.
- 토지 접근성. 목록 기호(1)은 지적도상 맹지이고 차량 출입이 불가하므로, 실제 통행·접근 구조를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 목록 토지들이 공부상 일단지가 아니므로 명확한 위치와 경계를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 숙박시설 수익성·운영비·수선비·매각 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “24.01%까지 내려왔다 ≠ 싸다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 2,828,059,200원과 현재 최저가 679,017,000원입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 인수 100,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득은 779,017,000원이고, 숙박시설에는 누수·일부 누전·난방 고장과 수선 필요성이 확인돼 있습니다. 한 토지는 지적도상 맹지이며 위치·경계는 측량 확인도 필요합니다.
게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 779,017,000원이 시장가격보다 낮은지조차 이 데이터만으로는 확인할 수 없습니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실까지 감안하면 결론은 단순합니다. 낙찰가만 보지 말고 1억원 인수와 수선·접근·환금성 비용을 합산한 뒤 판단해야 하는 물건. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건입니다.
