대구지방법원 2026타경3379. 화원읍 명곡리 ‘명곡미래빌4’ 409동 11층 1103호 아파트입니다. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이고, 전용면적 비교 대상은 49.81㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김기애·김기옥·김사일·김중일·최근호·최장수의 6인 공유이며, 2025.09.10. 상속을 원인으로 2026.02.03. 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
권리의 중심은 2014.10.30. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 534,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 2026.03.26. 같은 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 139 명곡미래빌4단지 409동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.81㎡ · 지상15층 중 11층 |
| 현재 소유자 | 김기애·김기옥·김사일·김중일·최근호·최장수 (공유) |
| 공유지분 | 김기애 25분의 5 · 김기옥 25분의 5 · 김사일 25분의 5 · 김중일 25분의 5 · 최근호 25분의 2 · 최장수 25분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 147,129,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
2002.06.27. 주식회사한미은행 근저당권은 2005.03.18. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2014.10.30. 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 534,000,000원 근저당입니다. 이후 2026.03.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래가 우선
명곡미래빌4는 800세대, 2000.05.25. 사용승인 단지입니다. 동일 면적대 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 113,332,500원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 111,110,000원, 최신 거래 95,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -7.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.97㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 49.97㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 49.81㎡ | 12 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 14 | 99,990,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 49.97㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 49.97㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 49.97㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 113,332,500원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 111,110,000원 |
현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%입니다. 최신 2026.09 거래는 95,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -7.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 높게 평가할 수 없으며, 신건 최저가가 최근 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 534,000,000원 | 116,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 417,466,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 147,129,594원이고 현재 회차 예상 배당액은 116,534,000원으로 시나리오상 완제되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1%를 기준으로 한 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 가격대가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 회차 119,000,000원과 달리 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 95,200,000원, 2회 유찰 시 76,160,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼, 이 물건의 승부처는 권리보다 낙찰가격과 점유관계 확인에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 소재 대구화남초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골경사지붕 지상15층 건물 중 11층 1103호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 소화·지역난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로에 접하고 주출입구와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로2류·소로3류 등에 접합니다. 공시지가는 1,345,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 800세대 단지이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만, 최근 거래 추세는 -7.4%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 113,332,500원보다 최근 12개월 평균 111,110,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -7.4%입니다. 감정가만 기준으로 가격 여유를 판단하지 마세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력은 ‘가능·미상’으로 보고 원본을 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 대조. 한국주택금융공사 동의 없이 임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 2014.10.30. 금지사항등기의 정확한 매각효과를 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인하세요.
- 공유자 구조 확인. 현재 등기상 소유자는 6인 공유이므로 점유·인도 협의 상대와 실제 거주자를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 사건의 말소기준은 2014.10.30. 한국주택금융공사 근저당이고, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순한 편입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 111,110,000원의 107.1%이고, 2026.09 최신 거래는 95,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -7.4%이므로 신건 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 임대관계 미상과 금지사항등기 원문 확인까지 남아 있어, 권리는 통과하되 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
