대구지방법원 2026타경3439. 대구 달서구 성당동 81-61 소재 토지와 단독주택이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 264.0㎡의 ‘대’입니다. 말소기준권리는 2021-02-18 설정된 남대구새마을금고 근저당권 96,000,000원이며, 2022-07-25 설정된 같은 금고의 근저당권 102,000,000원과 2026-04-07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부상의 담보권보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 박선희입니다. 전입일은 2014-06-09로 말소기준권리보다 이르지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 처리합니다. 보증금이 얼마인지, 실제 점유와 임대차관계가 어떻게 되는지에 따라 낙찰자의 인수액과 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3439 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성당동 81-61 · 대구광역시 달서구 두류공원로28안길 21-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 264.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 919,900원/㎡ |
| 소유자 | 정순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 403,953,020원 / 403,954,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남대구새마을금고 / 106,140,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권은 단순하지만 선순위 전입자가 핵심
말소기준권리 이전에 존재하던 대구은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현존하는 말소기준은 2021-02-18 남대구새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022-07-25 같은 금고의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선희 | 2014-06-09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고를 제외할 사안은 없고, 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 보증금이 미상인 만큼 배당요구 여부와 실제 인수액을 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 자료 없이 가격 가점 금지
동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않아 403,954,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,439,540원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 남대구새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 남대구새마을금고 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,514,460원 |
담보권 채권액 합계 198,000,000원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서 모두 전액 배당되는 것으로 산정되어 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박선희의 보증금이 미상인 만큼 임차인 관련 배당·인수는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 담보권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 403,954,000원 | 198,000,000원 | 0원 | 199,514,460원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 323,163,200원 | 198,000,000원 | 0원 | 119,838,915원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 258,530,560원 | 198,000,000원 | 0원 | 56,111,132원 |
가격이 내려가도 담보권 미배당은 2회 유찰 시까지 0원으로 계산됩니다. 그러나 이것이 곧 낙찰자 인수위험 0원을 뜻하지는 않습니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 유찰가만 보고 실질취득비용이 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대구광역시종합복지회관 서측 인근으로, 부근은 단독·다세대주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 264.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 자연녹지지역과 근린공원에 접합니다.
- 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 세멘블록조 슬래브지붕 단층 건물이 있고, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박선희 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 선순위 임차보증금이 인수되는 경우 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 공부상 15.04㎡와 실측사정 33㎡의 차이 및 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “담보권 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 담보권은 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 경매 권리분석의 승부처는 2014-06-09 전입한 박선희입니다. 말소기준보다 6년 이상 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원이라는 숫자만 믿고 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
게다가 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 403,954,000원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 담보권 구조는 단순하지만 임차보증금 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없는 사건입니다. 입찰 여부보다 먼저 해야 할 일은 임차관계 원본 확인입니다.
