한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 김점복의 보증금 3,000만원 인수 가능성이 있어 매수인의 실질취득액은 최저가가 아니라 약 5,675만원으로 봐야 합니다. 최근 거래 4,000만원 대비 가격 메리트가 없습니다.
감정가 / 최저가
78,000,000원 / 26,754,000원
3회 유찰
실질취득
56,754,000원
최저가 + 인수보증금
최근 거래
40,000,000원
2023.07 거래
매수인 인수
30,000,000원
대항력 임차인 보증금
창원지방법원 2025타경30758. 사천시 동림동 유림빌라 제1동 102호 다세대 주택입니다. 감정가는 7,800만원, 현재 최저가는 2,675만원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 임차인 김점복은 2017.10.27 전입했고, 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있는 임차인입니다.
따라서 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 부담은 줄지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 매수인의 실질취득은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동림동 122-2 유림빌라 제1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대 주택) 이용 중 |
| 소유자 | 김영주 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 26,754,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 43,460,488원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
⛔ 핵심 위험 임차인 김점복은 전입일 2017.10.27로 대항력 있음. 보증금 30,000,000원, 우선변제권 자료 없음으로 매수인이 보증금 전액을 인수할 가능성이 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
동림유림빌라(1동)의 최근 거래는 2023.07 한 건이며 거래가는 40,000,000원입니다. 이 사건의 최저가는 2,675만원으로 낮아 보이지만, 임차보증금 3,000만원을 더하면 실질취득액은 약 5,675만원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 75.24㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 평균 | - | 1건 | 40,000,000원 |
실질취득액 56,754,000원은 최근 거래 40,000,000원의 약 142%입니다. 최저가만 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
⚠️ 환금성 주의 1999년 준공, 8세대 규모의 소규모 다세대이며 최근 거래 표본이 1건입니다. 저환금성까지 고려하면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 881,572원 |
| 임차인 김점복 보증금(매수인 인수) | 30,000,000원 | 0원 |
| 기술보증기금 가압류 | 183,300,000원 | 25,872,428원 |
| 기타 가압류 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득 56,754,000원은 최근 거래 40,000,000원보다 높습니다.
④ 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김점복 | 30,000,000원 | 有 | 자료 없음 | 인수가능 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 최저가 26,754,000원만 보고 입찰하지 말고 임차보증금 30,000,000원을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
- 환금성 검토. 8세대 규모 다세대이고 최근 거래 1건으로 매각 후 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장 확인. 임차인 점유 상태와 실제 보증금 관계를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 3회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금 3,000만원이 남아 있습니다. 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 약 5,675만원으로 최근 거래 4,000만원보다 높습니다. 권리상 가장 중요한 변수는 임차인 인수이며, 낮은 최저가만 보고 접근하기에는 위험 요소가 있는 사건입니다.
