대구지방법원 2026타경3469. 대구 서구 비산동 276-2의 토지 106㎡와 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 방3·거실·주방·욕실겸화장실 구조의 단독주택으로 조사됐고, 토지는 제3종일반주거지역의 대지입니다. 현재 소유자는 김하동이며, 등기상 말소기준권리는 2024.10.22. 주식회사오케이대부캐피탈옥정의 채권최고액 15,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 건물이 공부상 3동·목조 기와지붕으로 표시돼 있지만, 대폭적인 수리로 실제는 1동으로 일체화되어 있고 지붕도 함석기와 및 판넬지붕이라고 적혀 있습니다. 공부상 면적과 실제 면적도 달라 실측 사정했다고 기재돼 있습니다. 감정평가 요항에는 차량출입이 불가능하다고 되어 있어, 이용성과 환금성 측면에서 현장 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3469 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 276-2 · 대구광역시 서구 달서로14길 6-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 방3·거실·주방·욕실겸화장실 |
| 토지 | 106㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 단독 · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 김하동 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 156,480,000원 / 156,480,000원 (신건) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2024.10.22. 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사오케이대부캐피탈옥정, 채권최고액은 15,000,000원입니다. 그 뒤 2026.04.13. 주식회사오케이대부캐피탈옥정의 임의경매개시결정과 2026.05.18. 대구가온신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
을구 4번 근저당권에는 2024.11.11. 주식회사강남캐피탈대부를 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 등기되어 있습니다. 다만 제시된 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차·점유 — 인수액은 0원, 임대관계는 확인 필요
임차인으로 기재된 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 조사되어 있습니다. 따라서 권리계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 점유 원인, 인도 가능 시점은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 156,480,000원 또는 유찰 후 최저가가 시세보다 저렴한지 여부를 숫자로 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 신건이므로, 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,480,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 125,184,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 100,147,200원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 156,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,990,720원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈옥정 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,489,280원 |
예상배당은 집행비용 2,990,720원과 근저당권 15,000,000원을 배당한 뒤 138,489,280원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 건물 현황 — 공부와 실제 형상이 핵심
매각물건명세서 비고에 따르면 목록1 건물은 공부상 3동이고 목조 기와지붕으로 기재되어 있으나, 대폭적인 수리로 일체화되어 실제는 1동이며 지붕은 함석기와 및 판넬지붕입니다. 또한 공부상 면적과 실제 면적이 달라 실측 사정하였습니다.
감정평가의 건물 구조는 목조 함석기와 및 판넬지붕 단층, 조적조 보강 구조이며 외벽은 몰탈 위 페인팅과 일부 적타일 치장, 내벽은 몰탈 위 페인팅·벽지·타일, 창호는 하이새시 유리창으로 조사되어 있습니다. 급배수·위생설비와 도시가스보일러 난방설비도 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비산4동행정복지센터 남서측 인근. 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지이며 획지와 가로망이 정비되어 있지 않은 시가지입니다.
- 교통. 간선대로 인근이고 노선버스승강장이 가까워 대중교통은 편리하지만, 차량출입은 불가능한 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 대지 106㎡, 평지·사다리형, 세로각지(불), 공시지가 609,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주거환경개선지구. 건축후퇴선 지정 여부는 건축주택과에 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 건축 이용. 단독주택으로 방3·거실·주방·욕실겸화장실 등으로 조사되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차량 진입. 감정평가상 차량출입 불가능. 실제 진입로 폭과 주차·이삿짐·공사차량 접근 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 건물 실측. 공부상 3동과 실제 1동, 지붕 형태 차이, 공부상 면적과 실제 면적 차이를 원본 및 현황과 대조하세요.
- 점유관계. 임차인 기재는 없지만 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 경계·토지형상. 토지 106㎡의 실제 경계와 건물 배치, 인접 토지와의 통행 관계를 확인하세요.
- 규제 확인. 주거환경개선지구의 건축후퇴선 지정 여부를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 수치가 없어 신건 156,480,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 주변 거래와 실제 활용성을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 예상 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후 경매개시결정이 소멸해 권리 자체는 비교적 읽기 쉬운 편입니다. 하지만 투자 판단을 어렵게 만드는 요소는 다른 곳에 있습니다. 건물이 공부상 3동에서 실제 1동으로 일체화되어 있고 지붕과 면적도 공부와 차이가 있으며, 차량출입이 불가능합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격도 없어 신건 최저가 156,480,000원을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
권리는 통과, 현황과 가격은 확인 후 판단. 이 물건은 등기보다 현장에서 승부가 갈리는 유형입니다.
