대구지방법원 2026타경3511. 대구 달성군 다사읍 죽곡리 대원타워빌딩 4층 403호입니다. 법원 용도 표시는 대지이고, 감정요항표상 실제 이용은 제2종근린생활시설(체육관)입니다. 김영미·박지연이 각각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2012.12.05 거래가액 217,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당 204,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김영미 지분에는 국세·지방세 관련 압류가 반복됐습니다. 현재 말소기준 이후 압류 7건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 또 매각물건명세서에는 상가건물임대차현황서상 임대차관계 미상의 임차인이 있음이 기재되어 있습니다. 따라서 등기만 보고 “완전한 인수 0원”으로 확정하는 것은 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 808-1 대원타워빌딩 4층403호 |
| 법원 용도 / 이용상태 | 대지 / 제2종근린생활시설(체육관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 403호 |
| 소유자 | 김영미 2분의 1 · 박지연 2분의 1 (2012.12.05 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 178,663,984원 |
| 말소기준권리 | 2012.12.05 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
2012.11.26 설정됐던 주식회사대구은행의 채권최고액 1,950,000,000원·360,000,000원 근저당은 2012.12.05 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 을구 4번 근저당 204,000,000원입니다. 그 이후 등기된 국세·지방세 압류 7건과 2026.04.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 확인된 1명은 후순위, 별도 미상 임차인이 변수
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확인 | 보증금 · 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신상민 | 4층 403호 · 주거 | 2023.04.14 | 20,000,000원 · 700,000원 | 없음 | 미상 | 산출상 없음 |
| 성명 미상 | 임대차관계 미상 | 상가건물임대차현황서 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
신상민의 전입일은 2023.04.14로 말소기준인 2012.12.05보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 신상민은 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 700,000원입니다.
반면 별도로 기재된 임대차관계 미상 임차인은 보증금과 확정일자, 기준일 이전·이후 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 두고 승계 여부를 확인해야 합니다. 산출표의 매수인 인수 0원은 이 확인이 끝나기 전까지 확정값으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,980,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,020,000원 |
현재 산출에서는 근저당 204,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 상가건물임대차현황서의 미상 임차인도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리, 대구도시철도 2호선 대실역 서측 인근으로 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(체육관)로 이용 중이며, 공동위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형이며 인접지와 대체로 평탄한 상업용 건부지로 이용되고, 북측 및 서측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·중로2류·중로3류·가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·택지개발지구입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 제2종근린생활시설(체육관) 이용 물건이므로 실제 이용수요와 재임대 가능성, 현장 상태를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. 상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상 임차인의 대항력·우선변제·승계 여부를 반드시 확인하세요.
- 신상민 점유 확인. 보증금 20,000,000원·월세 700,000원, 전입 2023.04.14로 기재된 신상민의 실제 점유 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(체육관), 신상민 사용은 주거로 적혀 있으므로 실제 사용형태를 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가는 370,000,000원이고, 1회 유찰 시 296,000,000원, 2회 유찰 시 236,800,000원입니다. 제시된 시나리오에서는 근저당 미배당은 모두 0원입니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 370,000,000원의 적정성은 해당 이용상태와 실제 점유·임대관계를 함께 확인한 뒤 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “최종 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
등기부 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2012.12.05 주식회사대구은행 근저당 204,000,000원이 말소기준이고, 그 이후의 압류 7건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신상민 역시 2023.04.14 전입으로 대항력이 없습니다.
하지만 이번 물건은 여기서 끝내면 안 됩니다. 상가건물임대차현황서에 임대차관계 미상의 임차인이 별도로 존재하고, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 국세·지방세 압류 7건 역시 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 정리되지만, 미상 임차인 확인 전 인수 0원 확정은 보류”입니다. 신건 최저가는 370,000,000원이며, 이 물건의 첫 번째 승부처는 할인율보다 점유·임대차와 세금의 실체 확인입니다.
