139,160,000원
전주지방법원 2025타경20771. 군산 미룡동 금광베네스타 102동 206호, 전용 130.82㎡의 아파트입니다. 감정가는 284,000,000원이지만 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 139,160,000원으로 감정가의 49%까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 시세 288,000,000원에 비해 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2024.01.22 설정된 석원산업개발주식회사 전세권 240,000,000원입니다.
현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.04.18 현대카드주식회사의 강제경매개시결정입니다. 석원산업개발주식회사의 전세권은 그보다 약 1년 3개월 앞선 2024.01.22 설정됐고, 전유부분 건물 전부를 범위로 하며 전세금은 240,000,000원입니다. 등기 권리판정에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 102동 2층 206호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 용둔길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 130.82㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 2층 |
| 소유자 | 강수현 · 2011.03.17 매매 · 거래가액 220,149,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 3,634,586원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 먼저다
과거 주식회사전북은행 근저당권 4건은 2020.04.10 모두 말소됐습니다. 김경숙의 주택임차권도 보증금 250,000,000원으로 2023.04.28 등기됐다가 2024.01.17 해제되어 말소됐고, 2023.08.11 김경숙이 신청한 과거 강제경매 역시 2024.01.22 취하됐습니다. 현재 권리분석에서 남는 핵심은 그 직후인 2024.01.22 석원산업개발주식회사 명의로 설정된 전세권입니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 전세권 · 을구 8번 | 석원산업개발주식회사 | 240,000,000원 | 말소기준 이전 · 인수 표시 |
| 강제경매개시결정 · 갑구 17번 | 현대카드주식회사 | 3,634,586원 | 말소기준 |
전세권 존속기간은 2024.01.22부터 2025.07.22까지로 등기되어 있습니다. 그러나 2026.07.16 발급된 등기사항에서는 전세권 자체가 말소되지 않은 상태로 남아 있습니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서 원본, 배당요구 여부와 전세권의 실제 소멸 조건을 반드시 서로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 49% 할인은 ‘인수 0’일 때만 의미가 있다
금광베네스타는 950세대, 2008.12.30 준공 단지입니다. 최근 12개월 거래 표본 12건의 평균은 288,000,000원이고, 최신 거래는 2026.05 340,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 이 물건과 같은 전용 130.82㎡, 같은 2층에서 340,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 130.82㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 8 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 130.82㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 139.76㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 288,000,000원 |
최저가 139,160,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 48.3%입니다. 하지만 전세권 240,000,000원을 매수인이 그대로 인수한다는 보수적 판정을 적용하면 경제적 부담은 139,160,000원 + 240,000,000원 = 379,160,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 288,000,000원의 131.7%, 최신 2층 거래 340,000,000원의 111.5% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,748,240원 |
| 2. 전세권 · 석원산업개발주식회사 | 240,000,000원 | 136,411,760원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 3,634,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 243,634,586원, 채권자 배당액은 136,411,760원, 미배당은 107,222,826원입니다. 다만 이 시뮬레이션은 전세권에 배당하는 구조인 반면, 등기 권리판정은 전세권을 매수인 인수로 표시하므로 두 결과를 혼용해 인수액 0원으로 결론내리면 안 됩니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 핵심은 전세권
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 139,160,000원 | 136,411,760원 | 107,222,826원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 148,376,002원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 68,188,400원 | 66,561,009원 | 177,073,577원 |
배당 시뮬레이션에서는 유찰될수록 전세권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 전체 미배당액이 커집니다. 따라서 전세권이 매수인에게 남는 구조라면 단순히 최저가가 97,412,000원이나 68,188,400원까지 내려갔다는 사실만으로 안전마진이 커졌다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 미룡동 용문초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가가 소재하는 아파트단지지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 2층으로, 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공용승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 10미터 왕복 2차선 도로의 정문과 서측 폭 약 7미터 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 508,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 950세대 단지이고 2026.03~2026.05 거래가 지속됐으며 최근 12건은 265,000,000원~340,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인이 1순위. 2024.01.22 석원산업개발주식회사 전세권 240,000,000원이 실제로 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 남는지 확인해야 합니다.
- 명세서와 등기판정의 충돌 확인. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 등기 권리판정에는 전세권 인수로 표시됩니다. 어느 쪽도 확인 없이 단정하지 마세요.
- 가격 비교는 인수 여부별로 분리. 인수 0원이면 139,160,000원은 최근 평균의 48.3%지만, 전세권 240,000,000원 인수 시 경제적 부담은 379,160,000원으로 바뀝니다.
- 동일 층 최신 거래 확인. 2026.05 전용 130.82㎡·2층 거래가 340,000,000원입니다. 보수적 실질부담 379,160,000원은 이 거래보다도 높습니다.
- 배당표만 보고 인수 0원으로 판단 금지. 배당 시뮬레이션은 전세권 배당을 가정하지만 등기 권리판정과 일치하지 않습니다.
- 현장 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 2억4,000만원
이 사건은 숫자만 보면 매우 매력적입니다. 감정가 284,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 139,160,000원, 최근 시세의 48.3%까지 내려왔기 때문입니다. 같은 130.82㎡·2층도 2026.05에 340,000,000원에 거래됐습니다.
하지만 등기에 남아 있는 석원산업개발주식회사 전세권 240,000,000원이 말소기준 2025.04.18보다 먼저 설정돼 있고, 권리판정에는 매수인 인수라고 표시돼 있습니다. 이 판정이 실제 매각조건과 일치한다면 경제적 부담은 379,160,000원으로 최근 시세를 넘어섭니다. 반대로 매각물건명세서 기재대로 인수권리가 없다면 현재 가격은 매우 낮습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “싸다”도 “비싸다”도 아직 아닙니다. 전세권 소멸 여부를 확인하면 가격평가가 즉시 둘 중 하나로 갈립니다. 확인 전에는 입찰 보류, 인수 0원이 원본으로 확인될 때 비로소 현재 49% 최저가의 가격 메리트를 평가하는 순서가 맞습니다.
