대구지방법원 2026타경3547. 대구 달성군 화원읍 설화리 화원신일해피트리꿈의숲 104동 5층 501호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지하3층·지상19층 철근콘크리트 구조 건물의 5층 단위세대입니다. 현재 소유자는 서빈교로, 2022.10.27 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 326,840,000원입니다.
권리 흐름의 중심은 같은 날 설정된 하나은행 채권최고액 242,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 근로복지공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 국·국민건강보험공단 압류는 이미 해제돼 등기부에서 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3547 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 설화리 1150 화원신일해피트리꿈의숲 104동 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 69.847㎡ · 지하3층·지상19층 중 5층 |
| 소유자 | 서빈교 · 2022.10.27 소유권이전 · 거래가액 326,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 218,458,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 | 2022.07.29 · 553세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준권리는 2022.10.27 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 242,000,000원이며 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2024.01.31 근로복지공단 가압류 6,683,680원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.03.18 국 압류와 2024.08.09 국민건강보험공단 압류는 각각 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균 위, 최신 거래 아래
화원신일해피트리꿈의숲의 면적 대응 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 230,290,000원, 최저는 200,000,000원, 최고는 249,380,000원이며, 최신 거래는 2026.06 249,380,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.29㎡ | 10 | 249,380,000원 |
| 2026.04 | 69.29㎡ | 2 | 230,890,000원 |
| 2026.04 | 69.29㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 69.29㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 69.85㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 69.29㎡ | 9 | 249,380,000원 |
| 2025.12 | 69.29㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 69.29㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 69.29㎡ | 4 | 238,420,000원 |
| 2025.09 | 69.29㎡ | 7 | 239,000,000원 |
| 2025.09 | 69.29㎡ | 5 | 241,410,000원 |
| 2025.08 | 69.29㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 평균 | 69.847㎡ | 12건 | 230,290,000원 |
현재 최저매각가 234,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 101.6%입니다. 따라서 평균값만 놓고 보면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 말하기 어렵습니다. 반면 최신 거래 249,380,000원보다는 낮고, 같은 5층·69.85㎡ 거래 중에는 2026.02 235,000,000원 사례도 있습니다. 즉 가격은 최근 실거래 범위 안에 있지만, 최근 평균 이하의 확실한 경매 할인 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 242,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 근로복지공단 | 6,683,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 248,683,680원 가운데 229,924,000원이 배당되고, 미배당액은 18,759,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 234,000,000원 | 229,924,000원 | 18,759,680원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 64,904,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 101,820,320원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 곧바로 권리 인수 증가로 연결되는 유형이 아니라, 회차가 내려갈수록 매수가격 자체가 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 설화1리회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택·근린시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상19층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 3차선, 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류 저촉, 중로2류 접합, 준보전산지에 해당합니다.
- 공시지가. 1,181,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래가격은 200,000,000원에서 249,380,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균 230,290,000원보다 높습니다. 평균 대비 101.6%라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.06 249,380,000원이고, 2026.02 동일 5층·69.85㎡ 거래는 235,000,000원입니다.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.
- 근저당 이전. 2022.10.27 하나은행 근저당은 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전됐으므로 등기 원본에서 현재 권리자를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 신건 가정에서도 채권 미배당액 18,759,680원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신중
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022.10.27 설정된 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 234,000,000원이 최근 12개월 평균 230,290,000원의 101.6%이기 때문에 현재 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’로 평가할 근거는 부족합니다. 최신 거래 249,380,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 현재 가격은 최근 실거래 범위 안의 평균 이상 구간입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 신중입니다.
