대구지방법원 2026타경3589. 고령군 다산면 송곡리 1754의 공장용 부동산입니다. 토지는 4,958.6㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 속합니다. 등기 대상 건물은 송곡리 1754 제1동이고, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물·공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록이 포함됩니다.
소유자는 주식회사협성산업입니다. 2017.03.23. 소유권을 이전받은 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 이후 설정·등기된 권리들은 모두 이 기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 금전으로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3589 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1754 · 다산산단로 202 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사협성산업 |
| 토지 | 4,958.6㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 3,952,295,800원 / 3,952,296,000원 (신건·0회 유찰) |
| 말소기준 | 2017.03.23. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 신청채권 관계 | 유아이제사십이차유동화전문유한회사 · 양도인 주식회사 국민은행 · 청구금액 2,288,614,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2017.03.23. 국민은행 근저당입니다. 2010년 한국외환은행 근저당은 2017.03.02. 해지로 이미 말소됐고, 현재 기준권리 뒤에는 덕산산업주식회사·주식회사네오스틸의 후순위 근저당, 다수의 가압류와 근저당권 가처분, 국의 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 7명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 7명은 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차인 7명입니다. 모두 2017.03.23. 말소기준권리보다 뒤에 전입·점유가 시작돼 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 미상인 점유자가 있더라도 선순위 대항력 임차인으로 인수되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 창현테크 주식회사 | 2021.07.15 | 30,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤서 | 2025.11.01 | 10,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2026.08.04 | 없음 |
| KURNIAWAN H***** | 2025.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LUK | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SIDDIQA M***** | 2025.12.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PURNOMO E***** | 2025.03.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PRAYOGO D***** | 2025.12.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 신건 실질취득 3,952,296,000원
현재 최저매각가는 3,952,296,000원이며 권리상 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득도 3,952,296,000원입니다. 가격 판단은 감정가와 유찰 시나리오를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 3,161,836,800원, 2회 유찰 시에는 2,529,469,440원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,952,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,922,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,960,000,000원 | 3,910,373,040원 |
| 3. 근저당 · 덕산산업주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사네오스틸 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 390,047,379원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 천지건업 | 109,465,349원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업중앙회 | 37,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 장영숙 | 8,921,885원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신보2025제12차유동화전문 유한회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 865,203,190원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 1,297,362,979원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신보2024제6차유동화전문 유한회사 | 464,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신보2025제5차유동화전문유한회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 황은섭 | 9,038,501원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 신용보증기금 | 123,297,698원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 전용기 | 15,398,904원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 양승본 | 11,601,122원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 양철우 | 47,692,502원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 손의단 | 62,072,000원 | 0원 |
| 20. 가압류 · 신용보증기금 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 9,781,101,509원, 채권자 예상배당은 3,910,373,040원, 미배당은 5,870,728,469원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 토지. 면적 4,958.6㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용이며 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 주변 지정. 공공시설구역·녹지구역·경관녹지·소하천과 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 232,300원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 표준화 상품이 아니라 공장용 토지·건물·기계기구가 결합된 자산이므로, 가격 판단은 설비 상태·업종 적합성·점유 정리와 함께 검토하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 공장·광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록의 실제 존치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 소재불명 기계. 감정서상 기계기구 일련번호 9번은 소재불명입니다. 현존 설비와 매각대상 목록을 구분해야 합니다.
- 매각제외 설비. 건물 지붕 위 설치된 태광광설비는 매각제외이므로 소유관계와 철거·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 임차·점유. 실제 임차인 7명이 확인되며 5명은 보증금이 확인되지 않습니다. 모두 대항력은 없지만 명도 대상과 사용구역을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 근저당·가압류·가처분·압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 판정이지만 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 권리상 인수 0원만으로 가격 메리트를 평가하지 말고, 현장 설비·공장 가동 상태·포함 자산을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산 범위는 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 중심축은 분명합니다. 2017.03.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 담보권·가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 7명 역시 모두 기준권리 뒤에 들어와 대항력은 없으며, 권리상 인수액은 0원입니다.
하지만 공장경매는 여기서 끝나지 않습니다. 일괄매각, 제시외 건물, 기계기구, 소재불명 설비, 매각제외 지붕 설비, 다수 점유자가 동시에 얽혀 있습니다. 신건 최저가 3,952,296,000원을 기준으로 권리 때문에 추가로 떠안을 금액은 없지만, 무엇을 실제로 인도받는지와 얼마의 명도·정리 비용이 발생하는지가 경제성의 핵심입니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 현장·운영 복잡도는 높은 물건입니다.
