대구지방법원 2026타경3595. 대상은 대구광역시 서구 평리동의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가서상 건물은 지하 보일러실·기계실, 지상 1층부터 3층까지 숙박시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 박연희이며, 현재 권리분석의 기준점은 2023.10.04 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,452,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 추가 근저당 120,000,000원, 대구신용보증재단 가압류 8,664,013원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리만 보면 기준권리 이후가 정돈돼 있지만, 이 물건은 아파트처럼 임차인 부재를 곧바로 전제로 접근하기 어렵습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 시나리오상 수치로 이해하고, 실제 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서를 통해 점유자·임차관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 1350-1 · 대구광역시 서구 국채보상로46길 43-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하 보일러실·기계실 · 지상 1층~3층 숙박시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하층, 지상3층 |
| 토지 | 257.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 박연희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,165,725,800원 / 2,165,726,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,319,640,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2023.10.04 근저당이 기준
현재 소유권은 2016.08.31 박연희에게 이전됐습니다. 과거 다수의 근저당권·전세권·압류는 등기부상 이미 말소됐고, 현 경매에서 실질적으로 볼 부분은 2023.10.04 이후입니다. 을구 37번 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며 이후 을구 38번 근저당권, 갑구 15번 대구신용보증재단 가압류, 갑구 16번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 최저매각가는 2,165,726,000원으로 감정가와 사실상 같은 신건 가격입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 1,732,580,800원, 2회 유찰 시에는 1,386,064,640원입니다. 객관적 실거래 기준선이 확인되지 않는 만큼 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않고, 회차별 배당 안정성과 용도·입지·정비구역 특성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,165,726,000원 | 0원 | 561,004,727원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,732,580,800원 | 0원 | 132,190,979원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,386,064,640원 | 210,860,019원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 제시된 채권총액 1,580,664,013원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 총 채권 미배당이 210,860,019원으로 발생합니다. 다만 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,165,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,057,260원 |
| 1. 을구 37번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,452,000,000원 | 1,452,000,000원 |
| 2. 을구 38번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 대구신용보증재단 | 8,664,013원 | 8,664,013원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 561,004,727원 |
집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평리4동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 숙박시설·아파트·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하는 보일러실·기계실, 지상 1층~3층은 숙박시설로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,425,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역이며, 일부는 중로2류에 저촉됩니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 영업자, 임차보증금과 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 포함됩니다. 현황상 경계와 실제 사용 범위를 원본 도면·감정서와 대조해야 합니다.
- 정비구역. 정비구역 및 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있으므로 향후 이용·정비 관련 제한과 사업 진행상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 회차별 자금 구조. 신건 2,165,726,000원, 1회 유찰 1,732,580,800원, 2회 유찰 1,386,064,640원의 자금계획을 구분해 검토해야 합니다.
- 배당 여유. 신건에서는 소유자 잔여가 561,004,727원이지만 2회 유찰 시 잔여가 0원이 되고 채권 미배당 210,860,019원이 발생합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 물건 확인은 더 필요하다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.04 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 숙박시설로 이용 중인 기타 + 토지 물건이고 임대관계가 미상이며, 일괄매각·제시외 건물·정비구역이 함께 걸려 있습니다. 실거래 기준선 없이 신건 가격 2,165,726,000원을 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 권리 소멸 구조는 양호하지만, 점유·임대·물건 범위·정비구역 확인 전에는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
