대구지방법원 2026타경3601. 달성군 다사읍 서재리 에코폴리스동화아이위시2차 206동 11층 1106호 아파트입니다. 현재 소유자는 성경애 씨로, 2020.04.20. 매매를 원인으로 2020.06.23. 소유권을 이전받았고 당시 등기부 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 184,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.04.09. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사는 2026.05.07. 임의경매개시결정을 받았습니다. 그 사이 삼성카드·하나캐피탈·대구신용보증재단·하나은행· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 붙었지만 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하며 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3601 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 1125 에코폴리스동화아이위시2차 206동 11층 1106호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재로7길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 25층 건물 중 11층 1106호 · 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 성경애 · 2020.04.20. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 161,265,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 5건, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권 자체는 2025.04.09. 한국주택금융공사에 이전돼 기존 순위를 그대로 승계한 권리입니다.
② 회차별 배당 여력 — 유찰될수록 미배당 확대
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 96,771,363원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 136,211,363원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 167,763,363원 | 0원 |
현재 가정 매각가 200,000,000원에서도 채권 총액 293,171,363원을 전부 배당하지 못해 96,771,363원의 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시에는 미배당이 136,211,363원, 2회 유찰 시에는 167,763,363원으로 늘어납니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,166,066원 | 7,166,066원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 44,079,694원 | 4,433,934원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 | 8,327,038원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 20,980,359원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 27,818,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 293,171,363원 중 채권자 배당액은 196,400,000원, 미배당은 96,771,363원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구서동초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 11층 1106호이며, 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스공급 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 7-8차선, 동측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로2류·중로1류·중로2류와 관련된 계획이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 2020.06.23. 신한은행 근저당권과 2025.04.09. 한국주택금융공사로의 권리이전을 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해 명도 난도를 판단하세요.
- 후순위 채권 오해 금지. 현재 회차 미배당 96,771,363원은 크지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가가 감정가와 같은 200,000,000원입니다. 2020년 거래가액 240,000,000원과의 차이만으로 현재 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 가격·점유에서
이 사건은 말소기준권리 이후 여러 가압류와 압류가 붙었지만, 매각으로 모두 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권 역시 한국주택금융공사로 이전된 동일 순위의 권리이므로 권리축은 비교적 명료합니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 200,000,000원인 신건이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 통과, 가격과 점유는 확인 후 결정입니다. 유찰 여부와 현장 점유상태를 함께 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
