대구지방법원 2026타경3637. 달성군 다사읍 와룡건영캐스빌 108동 8층 802호, 전용 84.9910㎡ 아파트입니다. 공유자는 이재성·황정숙으로 각각 지분 2분의 1이며, 2015.06.24. 소유권이전 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.12.29. 설정된 주효은의 채권최고액 37,500,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2024.07.02. 삼성카드주식회사 10,274,776원 가압류, 2024.07.11. 농협은행주식회사 11,109,678원 가압류가 붙었고, 2026.05.15. 주효은이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권과 근저당권 가운데 이미 말소된 권리도 여러 건 있어, 현재 매수인이 승계할 등기상 권리는 배당 계산상 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 1068-5 와룡건영캐스빌 108동 8층 802호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재로12길 41-16 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9910㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 15층 중 8층 · 동향 |
| 사용승인일 | 2005.09.23. |
| 소유자 | 이재성 지분 2분의 1 · 황정숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주효은 / 23,698,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유관계는 현장과 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 등기상으로는 2023.12.29. 주효은 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 시세 단정 대신 유찰 시나리오 확인
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 157,000,000원입니다. 실거래 비교가 확인되지 않으므로 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 대신 주어진 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 0원 | 95,117,546원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 0원 | 64,157,146원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 0원 | 39,388,826원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주효은 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 10,274,776원 | 10,274,776원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 농협은행주식회사 | 11,109,678원 | 11,109,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,117,546원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 58,884,454원이 모두 배당되는 계산이며 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 95,117,546원으로 계산되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서동중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·부속상가·공장·근린생활시설·학교와 남측 임야지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 북측 간선도로인 서재로변 시내버스정류장이 도보 약 4분 내외 거리에 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골지붕 15층 건물 중 8층 802호이며, 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 소로2류·소로3류·중로2류에 접합하고, 가축사육제한구역 및 서동중학교 상대·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서를 직접 대조합니다.
- 말소기준 확인. 2023.12.29. 을구 12번 주효은 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 확인합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 157,000,000원이 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 비교해 어느 수준인지 확인한 뒤 응찰가를 정합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 157,000,000원, 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원의 시나리오를 기준으로 자금 계획을 비교합니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 요소가 있을 수 있으므로 배당요구 및 원본 서류를 확인합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 물건의 강점은 권리 구조입니다. 2023.12.29. 주효은 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 확인된 임차인도 없습니다.
다만 두 가지는 남습니다. 첫째, 감정요항의 임대관계가 미상이므로 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다. 둘째, 신건 최저가 157,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않아 가격 메리트는 아직 판단을 유보해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격에 가깝고, 가격은 실거래 확인 뒤 결정할 물건으로 보는 것이 적절합니다.
