대구지방법원 2026타경3637. 달성군 다사읍 서재리 ‘와룡건영캐스빌’ 108동 8층 802호, 전용 84.9910㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이재성·황정숙이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2015.06.24. 거래가액 190,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 등기부상 기존 농협은행 근저당은 말소된 것으로 표시되어 있으며, 현재 경매 권리분석의 기준점은 2023.12.29. 설정된 주효은 근저당권 37,500,000원입니다.
그 뒤 2024년 삼성카드주식회사 가압류 10,274,776원, 농협은행주식회사 가압류 11,109,678원이 순서대로 붙었고, 2026.05.15. 주효은의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 제공된 권리·배당 자료에서는 낙찰자가 떠안을 금액이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 1068-5 와룡건영캐스빌 제108동 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9910㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 15층 건물 중 8층 · 동향 |
| 사용승인 | 2005.09.23. |
| 소유자 | 이재성 2분의 1 · 황정숙 2분의 1 (2015.06.24. 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주효은 / 23,698,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다. 과거 한신공영주식회사·김재동의 전세권과 신한은행·농협은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 2023.12.29. 주효은 전세권 5,000,000원 역시 2026.03.12. 해지로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 1.57억이 ‘싼지’는 아직 증명되지 않았다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 157,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 157,000,000원입니다. 다만 현재 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 125,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 100,480,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 회차별 시뮬레이션에서는 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원까지 내려가도 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 권리 인수 위험이 낮다는 의미이지, 그 가격이 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 가격 메리트는 반드시 동일 단지·동일 전용면적의 최근 거래와 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 주효은 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 10,274,776원 | 10,274,776원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 11,109,678원 | 11,109,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,117,546원 |
배당 시뮬레이션은 주효은 근저당을 채권최고액 37,500,000원 기준으로 계산한 값입니다. 사건의 청구금액은 23,698,600원이며 실제 배당액은 확정채권액, 당해세, 집행비용 등 최종 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션상 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서동중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·부속상가·공장·근린생활시설·학교와 남측 임야지대 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 북측 간선도로인 서재로변 시내버스정류장이 도보 약 4분 내외 거리에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골지붕 15층 건물 중 8층으로, 도시가스 개별난방·승강기·옥내소화전·급배수시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 소로2류·소로3류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 서동중학교 상대·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 아파트라는 상품성과 생활권 접근성은 확인되지만, 최근 실거래 비교가 없어 현재 가격대의 시장 소화력은 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계, 점유권원을 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 최저가 157,000,000원이 실제로 저렴한지 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.12.29. 주효은 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당액 구분. 사건 청구금액 23,698,600원과 근저당 채권최고액 37,500,000원은 다른 개념입니다. 실제 확정채권액과 배당표를 확인하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등은 별도 부담이 생길 수 있으므로 관리사무소와 관련 서류를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 계산상 1회 유찰 125,600,000원, 2회 유찰 100,480,000원에서도 인수액은 0원입니다. 다만 유찰가격 자체를 시세보다 싸다는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 점유는 확인 후
이 사건의 등기 구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 2023.12.29. 주효은 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 신건 157,000,000원은 물론 제공된 1·2회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당이 없습니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현재 최저가 157,000,000원이 실제 시장에서 매력적인지는 최근 실거래 비교 없이는 판단할 수 없고, 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 시세와 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 신건”으로 보는 것이 가장 안전합니다.
