대구지방법원 2026타경3680. 대구 달서구 송현동 798-30의 주건축물제1동과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 토지는 208.0㎡, 지목은 대이며 제2종일반주거지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로 조사됐습니다.
권리관계의 기준점은 단순합니다. 2021.05.24. 설정된 구일새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 후순위 120,000,000원 근저당권과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 자체보다 다가구주택의 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 798-30 주건축물제1동 · 대구광역시 달서구 월배로68안길 51-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 |
| 토지 | 208.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,319,380,900원 / 1,319,381,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구일새마을금고 / 613,162,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
말소기준은 2021.05.24. 구일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 같은 날 설정된 두 번째 근저당권 120,000,000원도 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.01.24. 같은 채권자가 신청한 임의경매는 취하돼 2024.05.30. 등기가 말소됐고, 현재 경매는 2026.05.22. 다시 개시됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 9명은 후순위, 1명은 미상
조사된 임차·전입자는 총 10명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 전입일이 확인된 9명은 모두 2021.05.24. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 방미터는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건엽 | 302호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가윤 | 301호 | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주진보 | 201호 | 2021.06.23 | 2021.08.26 | 미상 | 2026.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 소혜정 | 202호 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 2026.08.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현상 | 501호 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효민 | 502호 · 주거 | 2026.01.21 | 2022.05.16 | 미상 | 2026.08.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은혜 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순형 | 미상 | 2026.02.03 | 미상 | 미상 | 2026.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정보연 | 1층 102호 39.00㎡ | 2022.04.28 | 2021.08.26 | 보증금 미상 / 500,000원 | 2026.08.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방미터 | 주거 | 미상 | 2021.08.26 | 0원 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로는 메리트 판단 보류
현재 최저매각가는 1,319,381,000원으로 신건입니다. 감정가는 1,319,380,900원입니다. 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세가 제시되지 않아 이 금액이 현재 시장보다 싼지 비싼지를 객관적으로 비교할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,319,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,593,810원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 구일새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 구일새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 583,787,190원 |
현재 계산에서는 근저당 채권최고액 합계 720,000,000원이 전액 배당되고 583,787,190원이 소유자에게 잔여 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 계산상 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,319,381,000원 | 0원 | 583,787,190원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,055,504,800원 | 0원 | 322,549,752원 |
| 2회 유찰 · 64% | 844,403,840원 | 0원 | 113,559,802원 |
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 송현동 소재 도시철도1호선 송현역 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 도시철도1호선과 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 208.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 세로각지(가)이며 공시지가는 1,164,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 방미터 전입시점 확인. 전입일 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 전입일, 임대차계약과 보증금 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 호실별 임대차 원본 확인. 201·202·301·302·501·502호 등 여러 점유자가 확인되고 다수 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본의 호실별 관계를 대조해야 합니다.
- 과거 201호 임차권 이력 확인. 주진보의 주택임차권등기는 2025.01.09. 말소됐지만, 현재도 배당요구가 접수돼 있어 관련 계약·변제 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 외 제시외 건물도 포함되므로 현황과 매각 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보완. 최근 실거래 비교치가 없어 신건 최저가가 현재 시장 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인 없이 감정가만 기준으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 중심의 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 단순하지 않다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2021.05.24. 구일새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리는 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린생활시설과 다가구주택으로 이용되는 건물에 조사된 임차·전입자가 10명이고, 이 가운데 1명은 전입일을 확인할 수 없습니다. 매각물건명세서 역시 임대차관계 미상의 전입자를 별도로 지적합니다.
따라서 결론은 등기 권리는 비교적 명확하지만 점유·임대차 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 특히 전입일 미상 점유자의 대항력과 보증금 존재 여부가 확인되기 전에는 인수 0원을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 1,319,381,000원의 가격 매력도 역시 현재 단계에서는 판단 보류가 맞습니다.
