대구지방법원 2026타경3697. 대구 달성군 현풍읍 ‘대구테크노폴리스서한이다음’ 103동 9층 902호 아파트입니다. 소유자 황명숙은 2015.03.30 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 216,200,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.10.20 설정된 현풍농업협동조합 근저당 201,600,000원입니다. 이보다 앞선 대구은행 근저당은 2016.10.24 이미 말소됐고, 이후 설정된 이대광 근저당과 7건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 복잡해 보이는 등기 건수에 비해 결론은 단순합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가가 최근 실거래 수준보다 높기 때문에, 이 물건의 핵심은 권리보다 입찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3697 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 486 대구테크노폴리스서한이다음 103동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8271㎡ · 지상 13층 중 9층 |
| 소유자 | 황명숙 · 2015.03.30 소유권이전 · 거래가액 216,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현풍농업협동조합 / 186,258,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 많지만 인수는 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2016.10.20 현풍농업협동조합 근저당입니다. 이후 이대광 근저당 45,000,000원과 대구신용보증재단·비엔케이캐피탈·신한카드·대구은행· 산와대부·한빛자산관리대부의 가압류 7건은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 250,000,000원은 최근 평균의 116%
대구테크노폴리스서한이다음은 637세대, 사용승인일은 2014.12.04입니다. 최근 12개월 거래 표본은 12건이고 평균 거래가는 215,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 222,000,000원이며, 표본 최저는 195,000,000원, 최고는 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.19㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 77.19㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 77.19㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 77.19㎡ | 9 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 76.49㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 77.19㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 77.19㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 215,500,000원 |
현재 최저매각가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 215,500,000원의 116.0%입니다. 최신 거래 222,000,000원뿐 아니라 표본 최고 거래 240,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있는 물건으로 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 2. 근저당 · 현풍농업협동조합 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 3. 근저당 · 이대광 | 45,000,000원 | 44,100,000원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 22,880,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 13,190,024원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,555,823원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 10,233,237원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 21,437,041원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 14,651,532원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 21,512,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 369,060,170원 중 245,700,000원이 배당되고, 미배당액은 123,360,170원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 250,000,000원 | 245,700,000원 | 123,360,170원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 172,660,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 212,100,170원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리부담이 커지는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서 문제되는 것은 권리보다 250,000,000원이라는 가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구포산초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 13층 건물의 9층 902호입니다.
- 도로. 단지 남동측 왕복 6차선, 남서측 왕복 5차선 포장도로와 접하고 북서측은 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지 등에 포함되며 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 215,500,000원이며, 현재 최저가 250,000,000원은 최근 평균 대비 116.0%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래는 222,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.10.20 현풍농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 등기 건수가 많아 보이지만 구조는 명확합니다. 2016년 현풍농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 215,500,000원의 116.0%이고 최신 거래 222,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 이 물건에서 가장 중요한 판단 변수는 권리의 복잡성이 아니라 최근 실거래와 비교한 응찰가격의 적정성입니다.
