대구지방법원 2026타경3709. 달서구 진천동 ‘진천트윈팰리스’ 제5층 제502호, 전용 84.15㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부에 오래된 근저당·압류가 많아 보여 복잡해 보이지만, 과거 근저당과 압류·가압류는 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 승부처는 하나입니다. 2019.09.24 전입·점유개시·확정일자를 갖춘 한진기의 보증금 280,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권은 2026.05.28 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 이 사건에서는 최저매각가 자체를 투자원가로 보면 안 됩니다. 현재 최저가 284,000,000원에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 279,224,000원으로, 보증금 중 776,000원이 남습니다. 매수인은 이 잔액을 인수하므로 현재 기준 실질취득은 284,776,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 280,727,272원과 최신 실거래 281,000,000원을 모두 웃돌기 때문에, 신건 가격에는 시세 메리트가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

과거 대구은행·국민은행·중소기업은행 근저당과 여러 압류·가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 한진기의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2019.09.24이고, 보증금은 280,000,000원입니다. 2021.10.22 임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 한 상태로, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 정리돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

트윈팰리스 전용 84.15㎡ 안팎 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 280,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최신 지표인 최근 12개월 평균 280,727,272원(11건)과 최신 거래 281,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 1.3% 높은 흐름입니다.

현재 최저매각가 284,000,000원 자체가 이미 최근 12개월 평균의 101.2%이고, 최신 거래 281,000,000원보다도 높습니다. 여기에 현재 인수액 776,000원을 더한 실질취득 284,776,000원은 최근 12개월 평균의 약 101.4%, 최신 거래의 약 101.3%입니다. 따라서 이 물건을 두고 “신건이 싸다”거나 “감정가 대비 할인”이라고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,776,000원을 제외한 279,224,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 776,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구 254,393,144원은 주어진 배당 계산상 0원 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용 84.15㎡로 확인됩니다.
• 입지. 대구광역시 달서구 진천동 소재 진천역(대구1호선) 북측에 인접합니다. 주변은 아파트단지와 병원·학원·식당 등 근린생활시설로 형성돼 있고 주위환경은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 진천역과 시내버스 승강장이 인접해 교통상황은 대체로 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남측 월배로 약 35m, 북서측 진천로 왕복 약 20m, 동측 약 10m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 3,151,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 192세대, 2006.06.30 사용승인 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 260,000,000원~300,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 현재는 284,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 284,776,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 56,780,800원, 2회 유찰 시 101,584,640원으로 커집니다. 낮아진 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
• 임차권 원문 확인. 한진기 임차권의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2019.09.24이고 임차권등기는 2021.10.22입니다. 매각물건명세서의 인수 조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 채권 양수 관계 확인. 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금반환채권 양수인이라고 기재돼 있으므로, 배당표와 채권관계 원문을 함께 확인해야 합니다.
• 현재 임대관계 확인. 감정평가서에는 이해관계인 부재로 현재 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 280,727,272원과 최신 거래 281,000,000원이 현재 실질취득보다 낮습니다. 층·상태 차이를 포함해 실제 응찰 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 사건에서 가장 위험한 착시는 유찰률입니다. 신건 최저가 284,000,000원부터 이미 최근 시세보다 높은데, 대항력 있는 임차보증금 280,000,000원이 있어 1회 유찰부터는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 그래서 1회 유찰 실질취득은 283,980,800원, 2회 유찰도 283,344,640원으로 최근 12개월 평균 280,727,272원과 최신 거래 281,000,000원을 여전히 웃돕니다.

권리관계는 과거 등기들이 대부분 정리돼 있다는 점보다, 현재 남아 있는 임차권 하나의 힘을 봐야 합니다. 한진기는 실제 임차인 1명이고, 보증금 280,000,000원에 대항력과 우선변제권이 있습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로 별도 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 결론적으로 이 물건은 “최저가가 낮아질수록 싸지는 일반 경매”가 아니라, “최저가가 낮아질수록 인수액이 커져 총 취득원가가 거의 고정되는 구조”입니다. 현재 시세 수준에서는 가격 메리트보다 인수구조 확인이 우선입니다.