종전 권리는 이미 말소됐고 임차인은 대항력 없다 — 진주 일등빌 501호

창원지방법원 2025타경30815. 진주시 망경동 ‘일등빌’ 5층 501호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기부에는 2010년부터 근저당권·전세권·가압류·압류가 다수 나타나지만, 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 각 권리가 말소됐는지입니다. 2010년에 설정된 망경새마을금고 근저당, 김용진 전세권·근저당과 당시 갑구의 가압류·압류·경매개시결정은 2011.03.18 종전 경매의 매각과 함께 말소됐습니다.

이후 김세환 명의로 설정된 사직1동새마을금고 근저당도 양차희가 소유권을 취득한 2015.10.12 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 부산시수산업협동조합의 채권최고액 100,100,000원 근저당입니다. 그 뒤의 신복순 근저당과 주식회사오스코·신용보증기금·경북신용보증재단 가압류, 국세 압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 등기는 ‘말소 여부’가 핵심

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

하순혜의 전입일은 2015.10.15로, 말소기준권리인 부산시수산업협동조합 근저당의 설정일 2015.10.12보다 늦습니다. 따라서 주택임차인으로서의 대항력은 없고, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 30% 할인보다 ‘시세 부재’를 먼저 봐야 한다

감정가는 115,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 80,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 80,500,000원입니다. 그러나 같은 건물이나 유사 면적의 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

건물은 2010.02.10 사용승인된 총 7세대 규모의 일등빌입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회이나, 확인된 최근 낙찰금액과 낙찰일은 없습니다. 따라서 환금성이나 적정 낙찰가를 단지 통계만으로 검증하기 어렵습니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 80,500,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 총 채권액 962,899,321원 중 채권자 배당액은 78,651,000원, 미배당액은 884,248,321원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 다만 2011년과 2015년에 말소된 종전 등기가 포함된 수치이므로, 현재의 인수 권리 판단과 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당표를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 망경초등학교 북측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 완경사지대의 부정형 토지로 북서측 세로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·망경1지구단위계획구역·주거환경개선지구·상대보호구역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 289㎡, 공시지가는 368,900원/㎡입니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이며 확인 가능한 최근 낙찰금액과 실거래 비교자료가 없어 가격 검증이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2011년 말소등기 원본 대조. 종전 근저당·전세권·가압류·압류가 2011.03.18 매각으로 말소된 사실을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 임차인 보증금 확인. 하순혜는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류로 금액과 우선변제 여부를 확인하세요.
• 현재 점유·명도. 일등빌 501호 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도 협의와 인도명령 절차를 예상해야 합니다.
• 시세 현장조사. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다세대의 유사 면적·준공연도·층·도로조건 거래와 비교하세요.
• 옥상층·최상층 상태. 지상 5층 중 5층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 현장에서 점검하세요.
• 도로·경사 확인. 완경사지와 세로한면 도로 조건이 차량 진입·주차·재매각성에 미치는 영향을 직접 확인하세요.
• 체납 비용. 공용부분 관리비와 국세·지방세, 집행비용 및 실제 배당순위를 별도로 확인하세요.
• 매각서류 재확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 매각기일 기준으로 대조하세요.

맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격은 현장에서 검증해야 한다

이 사건은 등기 건수가 많아 처음에는 복잡해 보이지만, 2010년 권리들은 2011년 경매 매각으로, 사직1동새마을금고 근저당은 2015년 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2015.10.12 부산시수산업협동조합 근저당이고, 임차인 하순혜의 전입은 사흘 뒤인 2015.10.15이므로 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 80,500,000원은 감정가의 70%이지만 비교할 실거래 가격이 확인되지 않고, 총 7세대의 소규모 다세대주택이라는 점도 환금성 검증을 요구합니다. 결론은 권리상 입찰 가능, 가격상 현장조사 필수입니다. 종전 말소등기와 임차인의 보증금·확정일자를 원본에서 확인한 뒤, 인근 유사 다세대 거래를 기준으로 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.