전주지방법원 2025타경20809. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 2층 201호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 10월 18일 호림주택주식회사 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 장종수 근저당, 김영실 가압류, 이명용 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기된 임차보증금은 235,000,000원으로 최저가보다 크지만, 이 사건은 보증금 인수형이 아닙니다. 임차인 이명용의 주민등록일은 2022.11.21로 말소기준일 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니므로 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제101동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 2층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,349,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
| 등기 특기 | 2020.03.20 민간임대주택 등록에 따른 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이명용 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 없음 전입 2022.11.21 말소기준 2022.10.18 이후 | 후순위 확정일자 2023.11.09 배당요구 2024.10.08 | 없음 인수액 0원 |
임대차계약일은 2022.11.16, 점유개시일은 2022.11.25이며, 2024년 10월 8일 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 전입과 점유가 모두 말소기준 근저당 설정일보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 임차권등기 역시 말소기준권리 이후의 후순위 권리로 매각 시 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 가격 비교 — 12.4% 차이, 표본은 1건
송학크레지움캐슬 동일 전용면적의 최근 실거래는 2026년 6월 16층 235,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액 205,800,000원은 이 거래보다 29,200,000원 낮고, 실거래가의 87.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 대상 물건 | 84.9502㎡ | 2 | 실질취득 205,800,000원 |
감정가 294,000,000원은 최근 실거래보다 59,000,000원 높아 실거래의 약 125.1%입니다. 1회 유찰로 최저가가 70%까지 내려오면서 실거래 아래로 진입했지만, 비교 사례가 단 1건이고 16층 거래와 2층 물건을 비교한다는 한계가 있습니다. 따라서 87.6%라는 수치만으로 즉시 저가라고 결론 내리기보다 층·향·내부 상태를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 202,118,800원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 239,349,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 202,118,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 장종수·김영실·주택도시보증공사 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 산정됩니다. 총 채권 미배당액은 38,192,421,506원이며, 이는 후순위 채권자의 미배당으로 남을 뿐 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 미배당과 실질취득
| 회차 | 매각가·실질취득 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 38,192,421,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 38,253,297,146원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 38,295,910,094원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근의 신흥개발지대로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설과 미개발 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 2층이며, 위생 급·배수·전기·화재탐지·경보·소화전·승강기와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 동서남북 4면이 도로에 접합니다. 동측 왕복 4차선 아스팔트포장도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으며, 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 294세대, 2022년 준공 단지이지만 동일 면적 최근 실거래가 1건뿐이라 가격 판단 자료는 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 근저당 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기부 원본에서 대조하세요.
- 임차인 전입·점유 재확인. 이명용의 전입일 2022.11.21과 점유개시일 2022.11.25가 말소기준일 이후인지 주민등록·현황조사 원본으로 확인하세요.
- 가격 보정. 최근 실거래는 16층 235,000,000원 1건뿐입니다. 대상 2층의 층·향·조망·내부 상태를 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도. 대항력과 인수액은 없더라도 임차권등기와 큰 미배당액이 존재하므로 실제 점유자, 퇴거 상태와 명도 비용을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등기부에 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 관련 행정사항을 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 관리주체와 관련 원본 서류를 통해 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보정이 필요하다
이 사건의 핵심은 보증금 235,000,000원이라는 큰 숫자에 흔들리지 않는 것입니다. 임차인의 전입이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인이 떠안을 보증금은 없고, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 205,800,000원입니다. 권리구조만 보면 인수 위험이 낮은 편입니다.
가격은 조건부입니다. 현재 실질취득액은 최근 실거래 235,000,000원보다 12.4% 낮지만, 비교 거래는 16층 단 1건이고 대상은 2층입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 현장 보정 후 판단이 적절합니다. 우리은행 근저당 변경등기의 적용 범위, 실제 점유와 명도 상태, 2층의 상품성을 확인한 뒤 실거래 대비 할인 폭이 충분히 남는 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
