한 줄 평 임차권등기 임차인이 있지만 말소기준권리 후 설정이라 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다. 다만 최저가는 실거래 대비 87.9% 수준이고, 임대사업자 소유 물건 특성상 권리 구조와 배당 부족 규모를 함께 봐야 하는 아파트입니다.
감정가
295,000,000원
평가금액
최저가
206,500,000원
1회 유찰 후
실거래 평균
235,000,000원
동일평형 1건
매수인 인수
0원
임차권 소멸
전주지방법원 2025타경20811. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 101동 204호 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 신축 후 민간임대주택으로 등록된 물건입니다. 핵심은 을구 1번 우리은행 근저당이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 임차권등기, 후순위 근저당, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20811 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 | 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 235,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 없음
임차인 최윤석의 임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 235,000,000원이고 전입일·확정일자는 2022.11.14입니다. 그러나 말소기준인 우리은행 근저당 설정일이 2022.10.18로 더 빠르므로 임차권은 후순위입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아니라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 결론 |
|---|---|---|---|---|
| 최윤석 | 235,000,000원 | 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 우리은행 근저당 | 35,280,000,000원 | 202,809,000원 |
| 장종수 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 김영실 가압류 | 875,191,256원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 실거래 대비 87.9% 수준으로 가격상 할인은 있으나, 권리 구조 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 임차권등기는 존재하지만 말소기준권리 이후 설정되어 매수인 인수금액은 0원입니다.
⚠️ 주의 포인트 임차보증금 235,000,000원은 매수인이 부담하지 않지만, 배당 과정에서는 후순위 채권자들이 대규모 미배당을 남기는 구조입니다. 임대사업자 물건 특성상 실제 점유 및 관리 상태 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 대중교통시설이 위치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 송학크레지움캐슬 294세대, 2022년 준공 신축급 단지입니다. 최근 실거래는 235,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 임차권등기는 있으나 말소기준 후라 인수 여부와 별개로 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 206,500,000원은 실거래 235,000,000원의 87.9% 수준입니다.
- 점유 확인. 임대관계와 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음과 좋은 물건은 다르다”
이 물건의 가장 큰 장점은 임차권등기가 있어도 낙찰자가 보증금을 떠안지 않는다는 점입니다. 그러나 경매에서는 인수 위험만 볼 것이 아니라 가격과 환금성을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 실거래 대비 할인되어 있지만, 임대사업자 소유 구조와 복잡한 배당 관계를 고려하면 현장 확인과 보수적인 입찰가 설정이 필요합니다. 권리는 안전, 가격과 배당 구조는 검토 대상입니다.