부동산강제경매 (토지)

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 1983년 전입한 대항력 있는 임차인 장복동이 확인되고 보증금이 미상입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 보증금 수준까지 올라갈 수 있어, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가

66,941,400원

목조 주택·토지 포함

최저가

46,859,000원

감정가 70%

실질취득 판단

확인 필요

임차보증금 미상

인수 권리

임차인 확인

대항력 가능성 있음

전주지방법원 2025타경20816. 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 359-2 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 등기상 근저당은 없고, 전북신용보증재단의 강제경매로 진행 중입니다. 다만 등기 흐름상 단순한 무권리 물건으로 보기 어렵습니다. 말소기준권리 이전에 존재한 가처분들과 장기 전입 임차인이 있어 권리 검토가 필요한 사건입니다.

물건 개요

사건번호	전주지방법원 2025타경20816 (강제경매)
소재지	전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 359-2 도로명: 전북특별자치도 익산시 황등면 차상1길 10
물건종류 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중
건물 구조	목조 강판기와지붕 단층 · 외벽 시멘트몰탈 등 마감
감정가 / 최저가	66,941,400원 / 46,859,000원
소유자	진병문
신청채권자 / 청구	전북신용보증재단 / 41,939,365원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 승부처

말소기준권리는 2025.04.23 접수된 강제경매개시결정입니다. 등기상 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 존재한 가처분은 별도 검토가 필요합니다. 특히 2024년 이전의 가처분들은 사해행위 취소 관련 소유권이전등기 말소청구권을 보전하기 위한 것으로, 등기상 인수 가능성이 표시되어 있어 매각 전 법률관계 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상

임차인	전입일	대항력	보증금	주의
장복동	1983.07.27	有	미상	매수인 인수 가능성 · 확인 필요

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰자가 부담하는 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 보증금으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 46,859,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 46,859,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,243,462원
1. 강제경매개시결정 · 전북신용보증재단	41,939,365원	41,939,365원
2. 가압류 · 주식회사전북은행	38,776,358원	3,676,173원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 변화

유찰이 진행될수록 채권 미배당은 증가합니다.

⚠️ 가격 해석 최저가는 감정가 대비 70%이지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 임차보증금 확인 전 응찰가 판단은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 익산시 황등면 행정복지센터 남동측 인근으로 농경지·단독주택·석재공장이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 농로·간선도로·버스승강장이 있습니다.
토지. 제1종일반주거지역, 대지 297㎡, 공시지가 49,200원/㎡입니다.
이용상태. 주택 이용 중이며 제시외 철구조물이 있으나 철거 용이 구조물은 매각 제외입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 장복동의 보증금 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
대항력 임차인 대응. 보증금이 낙찰가보다 높으면 실질취득은 보증금 수준까지 상승할 수 있습니다.
가처분 검토. 사해행위 취소 관련 가처분 이력이 있어 매각 전 권리관계 확인이 필요합니다.
현황 확인. 공부상 지붕과 현황 지붕 차이, 철구조물 존재 여부를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 위험”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 떨어진 매력적인 숫자를 보여줍니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 1983년 전입한 장복동의 대항력이 인정되고 보증금이 미상인 만큼, 현재 단계에서는 저가 낙찰 기대보다 임차보증금 확인이 우선입니다. 권리 검토가 끝난 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-01	유찰	6,694만원
2	2026-07-06	대기	4,685만원

부동산강제경매

대항력 임차인 보증금 미상 — 익산 황등리 359-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상

③ 예상배당표 (최저매각가 46,859,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 위험”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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