🏠 538,189,800원 · 🧾 인수 0원 · 🌾 농취증 필요 · ⚠️ 미배당 71,592,098원
인천지방법원 2024타경506127. 강화군 길상면 장흥리의 연립주택·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 창고로 이용 중이고, 목조 아연지붕 단층 주택과 블록조 스레이트지붕 단층 창고가 확인됩니다. 권리관계의 기준점은 2019.07.22. 설정된 강화남부농업협동조합 근저당 338,000,000원입니다. 그 이후의 근저당 3건, 압류·가압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 1,2,5~9에 대한 농지취득자격증명 제출 의무, 목록 2,5,8의 원상회복명령 가능성, 목록 1,6,9의 맹지, 목록 5의 분묘 2기가 명시되어 있습니다. 특히 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이라 입찰 전에 자격증명 발급 가능성부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506127 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 장흥리 467-4 |
| 등기부 표시 | 인천광역시 강화군 길상면 장흥리 468-4, 468-2 · 길상로210번길 65-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 주택 및 창고로 이용중 |
| 소유자 | 유재진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 549,647,800원 / 538,189,800원 (신건, 0회 유찰) |
| 청구액 | 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 383.0㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 147,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2013년 강화신용협동조합 근저당 260,000,000원은 2019.07.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2019.07.22. 강화남부농업협동조합 근저당 338,000,000원이며, 이후 설정된 최경옥 65,000,000원·정이교 120,000,000원·염준 39,000,000원 근저당과 압류·가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도성규 | 2023.07.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
도성규의 전입일은 2023.07.05.로 말소기준권리인 2019.07.22.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아, 실제 배당에서는 최우선변제 등 변수가 생길 수 있습니다. 이는 매수인이 보증금을 직접 인수한다는 뜻은 아니지만, 현재 예상배당표의 배당액을 바꿀 수 있는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,189,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,781,898원 |
| 1. 근저당 · 강화남부농업협동조합 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최경옥 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정이교 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 염준 | 39,000,000원 | 7,407,902원 |
| 5. 가압류 · 소성호 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 소성호 | - | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 강화남부농업협동조합 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 602,000,000원 중 530,407,902원이 배당되고, 71,592,098원 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길상공설운동장 북동측 인근으로, 주변은 전·답·단독주택·창고 등이 소재하는 농경지대입니다.
- 교통. 기호 2,3까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용상태. 주택 및 창고로 이용 중이며, 전기시설과 위생급배수시설이 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역, 상수원상류공장설립제한지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 농지. 지목은 전이고 토지면적은 383.0㎡입니다. 목록 1,2,5~9는 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다.
- 맹지. 목록 1,6,9는 맹지로 명시돼 있어 개별 필지의 실제 진입 여건을 반드시 확인해야 합니다.
- 분묘. 목록 5 지상에 분묘 2기가 소재하며 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 분묘로 영향받은 토지가격은 126,038,000원입니다.
- 원상회복. 목록 2,5,8은 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1,2,5~9의 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 분묘 현장 확인. 목록 5 분묘 2기의 위치·관리 상태와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지 확인. 목록 1,6,9는 맹지이므로 도로 접속·통행 가능성·인접 토지 관계를 별도로 점검해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 목록 2,5,8에 원상회복명령이 내려질 가능성이 있으므로 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 점유자 확인. 도성규는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 538,189,800원의 가격 경쟁력은 확인할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2019.07.22. 강화남부농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 점유자 도성규의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 높습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 리스크에 더해 원상회복명령 가능 토지, 맹지, 분묘 2기와 불분명한 분묘기지권 문제가 겹쳐 있습니다. 여기에 실거래 시세도 없어 현재 최저가가 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 등기권리는 소멸형이지만 물건 자체의 행정·이용 리스크가 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
