인천지방법원 2024타경531420. 인천 강화군 송해면 하도리 198-1의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 목록2가 의료시설, 목록4가 물리치료실·숙소 등, 목록7이 사무실이며, 목록4·7은 제2종근린생활시설입니다. 말소기준은 2018년 중소기업은행 근저당권이고 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 이순규가 요양병원으로 사용하면서 2017.04.11 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 낙찰자가 부담할 수 있는 미배당 보증금과 최종 실질취득액도 현재는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경531420 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 송해면 하도리 198-1 · 인천광역시 강화군 송해면 강화대로 902 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 의료시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 의료법인우진의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 1,665,518,760원 / 1,665,518,760원 (신건) |
| 청구금액 | 510,020,478원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험을 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2018.08.06 설정된 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 현재 남아 있는 2023년 이후 압류·가압류와 2024년 임의경매개시결정, 2025년 압류는 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금부터 확인해야 한다
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순규 | 요양병원 | 2017.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 전입은 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 우선변제 여부도 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 유형이라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,665,518,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,055,188원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 310,401,898원 | 310,401,898원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 726,061,674원 |
위 배당은 등기상 채권과 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 이순규의 보증금과 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권은 커버돼도 임차인 문제는 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,665,518,760원 | 920,401,898원 | 0원 | 726,061,674원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,332,415,008원 | 920,401,898원 | 0원 | 396,288,960원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,065,932,006원 | 920,401,898원 | 0원 | 132,470,788원 |
등기상 채권만 놓고 보면 2회 유찰 시나리오까지 미배당이 발생하지 않습니다. 그러나 이 수치만으로 “유찰될수록 안전하고 싸진다”고 결론 내리면 안 됩니다. 이순규의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 선순위로 인정되는 보증금이 있다면 낙찰가 하락에 따라 낙찰자가 승계할 미배당액이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강화119구조대 북서측 인근이며 주변은 농경지, 주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 의료시설, 물리치료실·숙소, 사무실로 이용 중입니다. 목록4와 목록7은 제2종근린생활시설입니다.
- 구조. 의료시설은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층, 목록4는 일반철골구조 기타지붕 2층, 목록7은 경량철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 일부 난방시설과 위생·급배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 생산관리지역이며 토지면적은 1,227.0㎡, 지목은 대, 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 120,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 도로구역, 접도구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 확인이 필요합니다.
- 환금성. 의료시설·근린시설과 토지를 묶어 일괄매각하는 특수성이 있어 일반 주거용과 달리 이용 목적과 인허가·운영 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이순규의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 승계액을 계산해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 등기상 인수 0원과 실제 인수액을 구분. 등기권리는 소멸해도 선순위 임차보증금이 확인되면 매수인 부담이 생길 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 목록2 의료시설, 목록4 물리치료실·숙소, 목록7 사무실 이용 상태와 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 생산관리지역·제한보호구역·접도구역·역사문화환경보존지역 등 인허가 관련 제한을 증명용 토지이용계획확인원으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 요양병원 사용 현황과 실제 점유 주체, 시설물의 인도 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 먼저 볼 것은 2017년 점유자다
이 사건의 등기 흐름 자체는 어렵지 않습니다. 2018.08.06 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 권리들은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 등기상 채권은 2회 유찰까지 미배당 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 요양병원을 사용하는 이순규의 전입일이 2017.04.11로 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 보증금·확정일자·배당요구를 확인하지 못한 상태에서는 매수인의 승계액도, 실질취득액도 알 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 정리되지만 임차보증금 확인 전에는 입찰가를 확정하기 어려운 사건입니다. 최저가 1,665,518,760원이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 숫자는 이순규의 보증금입니다.
