인천지방법원 2024타경539035. 인천 남동구 논현동 소래마을풍림아파트 118동 18층 1804호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층·지상20층 중 제18층이며, 동일 면적 실거래 비교대상은 59.7㎡입니다. 소유자는 배영학으로, 1997.06.15 매매를 원인으로 2000.05.03 소유권을 이전받은 등기가 확인됩니다.
이번 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 배당 계산에서는 매수인 인수 0원으로 산정되어 있습니다. 둘째, 가격은 신건 최저가 2.55억이 최근 12개월 평균 2.4717억을 넘어 최근 평균 대비 103.2%입니다. 따라서 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 신건 가격까지 매력적이라고 연결해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경539035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 청능대로718번길 7, 118동 18층 1804호 (논현동, 소래마을풍림아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 59.7㎡ · 지하1층 / 지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 배영학 · 1997.06.15 매매 · 2000.05.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 현대캐피탈 주식회사 · 청구액 130,965,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2000.03.25 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 선행 근저당 이전등기는 재확인
권리판정상 기준으로 잡힌 권리는 2024.03.14 인천신용보증재단 가압류 29,942,547원이며, 이후 인천신용보증재단 근저당 36,000,000원과 하나캐피탈·신한카드· 엔에이치농협캐피탈의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재되어 있으므로 점유관계가 명확하다고 단정하기보다는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조하는 편이 적절합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.2% 높다
소래마을풍림아파트 동일 비교면적 59.7㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 247,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 266,000,000원, 거래 범위는 225,000,000원~285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.7㎡ | 15 | 266,000,000원 |
| 2026.08 | 59.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 16 | 273,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 16 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 19 | 238,000,000원 |
| 2026.02 | 59.7㎡ | 17 | 265,000,000원 |
| 평균 | 59.7㎡ | 12건 | 247,166,666원 |
신건 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균보다 7,833,334원 높고, 비율로는 103.2%입니다. 최신 거래 266,000,000원보다는 낮지만, 한 건의 최신 거래보다 최근 12건 평균을 우선하면 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 거래가가 225,000,000원부터 285,000,000원까지 넓게 분포하므로 층·상태별 가격차를 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 가압류 · 인천신용보증재단 | 29,942,547원 | 29,942,547원 |
| 2. 근저당 · 인천신용보증재단 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 16,362,730원 | 16,362,730원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,135,445원 | 24,135,445원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 28,625,076원 | 28,625,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,564,202원 |
위 시뮬레이션에서는 채권 합계 135,065,798원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 115,564,202원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 실제 채권계산·배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소래초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·교육시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 소래포구역이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 풍림 단지는 1,517세대이며 사용승인일은 2000.03.25입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층·지상20층 건물의 18층으로, 위생·급배수·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 2,155,000원/㎡입니다. 제2종·제3종일반주거지역 저촉, 과밀억제권역 포함, 절대·상대보호구역 저촉 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 255,000,000원은 최근 12개월 평균 247,166,666원의 103.2%입니다. 최근 평균 이상 가격이라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 204,000,000원, 2회 유찰 시 163,200,000원으로 계산되어 있어 신건과의 가격 차이가 큽니다.
- 선행 근저당 확인. 2016.08.02 및 2022.05.03 설정 근저당과 한국자산관리공사 이전등기의 실제 존속·배당순위를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 ‘미상’입니다. 실제 점유자를 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 매각기일 2026.09.22 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘2.55억이 적정한가’
이 물건은 배당 계산상 매수인 인수액 0원이지만, 신건 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 247,166,666원을 웃돕니다. 따라서 현 회차에서 핵심은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 최근 평균보다 높은 신건 가격을 감수할 근거가 있는지입니다. 최신 거래 266,000,000원과 최고 285,000,000원의 거래도 있으나, 최근 거래 최저는 225,000,000원이고 전체 12건의 편차가 큽니다.
또한 등기에는 한국자산관리공사로 이전된 선행 근저당권 이력이 존재하므로, 배당 시뮬레이션의 인수 0원 결론만 보고 권리관계를 단순화해서는 안 됩니다. 가격은 신건 메리트가 약하고, 권리는 원본 대조가 필요한 B등급 접근이 적절합니다. 1회 유찰 시 204,000,000원, 2회 유찰 시 163,200,000원으로 낮아지는 시나리오까지 비교한 뒤 응찰 여부를 정하는 편이 합리적입니다.
