84,000,000원
58,000,000원
전주지방법원 2025타경20835. 익산시 주현동 쌍방울한양아파트 104동 1층 106호, 전용 74.94㎡ 아파트입니다. 등기부에는 1990.12.24 한국주택은행 근저당이 먼저 나타나지만, 이 권리는 2001.03.08 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 권리를 기준으로 한 실제 말소기준은 2023.05.25 주식회사카카오뱅크 근저당권 83,600,000원입니다. 이후 설정된 김태화의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 오영자의 전입일은 2023.09.19로 카카오뱅크 근저당보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20835 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 주현동 202 쌍방울한양아파트 104동 1층 106호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 주현로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 1층 |
| 소유자 | 민가영 (2023.05.25 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 카카오뱅크 / 75,294,153원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 실제 기준권리를 구분해야 한다
카카오뱅크 근저당 다음에는 2023.09.19 오영자의 전입, 2024.01.16 김태화 근저당 70,000,000원, 2025.05.13 임의경매개시결정이 이어집니다. 오영자의 전입과 김태화 근저당은 모두 실제 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영자 | 2023.09.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
오영자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 2023.05.25 카카오뱅크 근저당보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않더라도 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 싸 보여도 최근 시세보다 비싸다
쌍방울한양은 304세대, 1990.10.27 사용승인 단지입니다. 확인된 거래 12건의 전체 평균은 92,750,000원으로, 현재 최저가 84,000,000원은 전체 평균의 90.6%입니다. 하지만 과거 120,000,000원 거래 등이 포함된 전체 평균만 보면 현재의 하락 흐름을 놓치게 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 74.94㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 81.42㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2025.03 | 74.94㎡ | 8 | 91,000,000원 |
| 2024.12 | 74.94㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2024.12 | 74.94㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2024.09 | 74.94㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2024.02 | 74.94㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2023.04 | 74.94㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2023.04 | 74.94㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 74.94㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 74.94㎡ | 10 | 94,000,000원 |
| 2022.05 | 74.94㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 92,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
가격 판단에서 우선해야 할 수치는 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균보다 14,000,000원 높고, 동일한 1층·전용 74.94㎡ 최신 거래가 58,000,000원보다 26,000,000원 높습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 28.1% 하락한 상황이므로, 전체 평균 대비 90.6%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1990년 한국주택은행 근저당 | 2001.03.08 말소 | 0원 |
| 근저당 · 주식회사카카오뱅크 | 83,600,000원 | 82,088,000원 |
| 근저당 · 김태화 | 70,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 153,600,000원 중 예상 배당액은 82,088,000원, 미배당액은 71,512,000원입니다. 미배당 담보채권은 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 71,512,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 96,258,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 113,580,881원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 후순위 담보권과 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 권리 구조상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 가격 측면에서는 2회 유찰 시 금액 58,799,999원이 최신 거래가 58,000,000원과 가까워집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 익산시법원 동측 인근으로 아파트단지, 주택 및 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 1층으로, 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 부지이며 서측과 남측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 321,800원/㎡이며 아파트 부지 전체 토지면적은 12,515㎡입니다.
- 환금성. 304세대 단지이고 거래 표본은 존재하지만 최근 가격 추세가 -28.1%이며, 해당 호수는 1층입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 말소기준 확인. 1990년 한국주택은행 근저당은 2001.03.08 말소됐으므로, 2023.05.25 카카오뱅크 근저당을 기준으로 권리 순위를 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 오영자는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 명세서와 배당요구 종기 내역을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력과 별개로 실제 점유자가 있으므로 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용을 검토하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 92,750,000원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 58,000,000원을 가격 상한 산정에 우선 반영하세요.
- 1층 조건 반영. 대상 물건과 최신 58,000,000원 거래가 모두 1층이므로 층 차이를 이유로 최신 거래를 배제하기 어렵습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 소액임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 보류
이 물건의 권리 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 1990년 한국주택은행 근저당은 이미 말소됐고 실제 말소기준은 2023.05.25 카카오뱅크 근저당이라는 점. 둘째, 임차인 오영자의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 권리 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 가격은 다릅니다. 1회 유찰된 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원보다 높고, 동일 전용면적·동일 1층의 최신 거래 58,000,000원보다도 26,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세가 -28.1%라는 점까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 응찰할 구간이 아닙니다. 권리는 합격이지만 현재 가격은 보류가 이 사건의 결론입니다.