인천지방법원 2025타경1505. 이 물건은 인천광역시 서구 원당동 1043-5, 인천검단엔젤리움1차윈팰리스주건축물제1동 8층 803호의 근린시설입니다. 감정평가상 인접 호수와 벽체 없이 일괄하여 근린생활시설로 이용 중이고, 주위에는 각종 근린생활시설과 오피스텔·아파트단지가 있습니다.
등기 흐름만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 현재 소유자는 송한별이고, 2023.03.31 소유권을 거래가액 552,431,880원에 이전받은 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 1,008,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.08.22 국민은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 별개로, 현장에서는 인접 호수와의 경계 및 표제부의 별도등기 사항을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1043-5 인천검단엔젤리움1차윈팰리스주건축물제1동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 호수와 일괄하여 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 8층 건물 내 8층 803호 외 1개호 |
| 소유자 | 송한별 (2023.03.31 소유권이전 · 거래가액 552,431,880원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 1,150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 865,831,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준은 2023.03.31 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,008,000,000원이고 채무자는 송한별입니다. 2025.08.22의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.02.20 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이봉준 | 803호 · 주거 | 2025.07.02 | 24,000,000원 | 2,150,000원 | 2025.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이봉준의 전입일은 2025.07.02로 말소기준인 2023.03.31보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 24,000,000원, 월세는 2,150,000원이며 2025.11.11 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 1,150,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 같은 1,150,000,000원의 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 현재 실질취득액은 인수액이 0원이므로 최저가와 같은 1,150,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,150,000,000원 | 1,008,000,000원 | 0원 | 128,100,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 920,000,000원 | 908,400,000원 | 99,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 736,000,000원 | 726,240,000원 | 281,760,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 920,000,000원, 2회 유찰 시 736,000,000원으로 내려갑니다. 다만 이것은 시세 할인율이 아니라 감정가 대비 회차별 가격일 뿐입니다. 실거래 자료가 없는 만큼, 유찰 자체만으로 “싸졌다”고 결론내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,008,000,000원 | 1,008,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,100,000원 |
현재 배당표에서는 집행비용 13,900,000원과 국민은행 근저당 1,008,000,000원이 배당되고, 소유자에게 128,100,000원이 남는 계산입니다. 임차인의 우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아라역 북서측 인근으로, 주위에 각종 근린생활시설과 오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 803호는 인접 호수와 벽체 없이 일괄하여 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 15m 포장도로, 남측 약 9m 도로, 서측 약 5m 보행자도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 3,275,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등이 적용됩니다. 위반건축물은 없는 것으로 확인돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 인접 호수와 벽체 없이 일괄 사용 중이고 바닥에 경계 식별 표식이 없으므로 803호의 실제 위치와 전유부분 경계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 등기사항전부증명서 표제부상 “별도등기 있음”이 기재돼 있으므로 그 내용과 매각에 미치는 영향을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 이봉준의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 배당. 보증금 24,000,000원·월세 2,150,000원이고 배당요구는 했으나 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표와 명도계획은 이를 감안해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 1,150,000,000원이 적정한지 별도의 상가 시세·임대수익 자료로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보에 804호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 해당 경매 범위를 등기 원본 및 매각서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준이 분명하고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준 이후여서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 물건은 인접 호수와 벽체 없이 일괄 사용되고 바닥 경계 표식이 없으며, 토지 별도등기까지 존재합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 1,150,000,000원의 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원”보다 803호의 정확한 경계·별도등기·실제 점유와 가격 적정성을 입찰 전에 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.
