인천지방법원 2025타경1564. 운서동 프라임시티2 10층 1019호로, 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2019.08.14. 설정된 주식회사신한은행 근저당 104,400,000원입니다. 이후 2025.09.10. 신한은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 경매 신청 청구액은 91,419,509원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 실제 임차인은 임유진 1명이며, 전입신고일은 2025.02.19.입니다. 이는 말소기준권리보다 5년 이상 늦기 때문에 제공된 권리관계상 대항력은 인정되지 않습니다. 배당요구도 2025.11.21. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부·범위를 확정하기보다는 원본 명세서에서 보완 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3092-7 프라임시티2 10층1019호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물 내 10층 1019호 |
| 소유자 | 김익채 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 91,419,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
말소기준은 2019.08.14. 주식회사신한은행 근저당 104,400,000원입니다. 2025.07.11. 신용보증기금 가압류 46,005,375원은 2026.01.13. 말소됐고, 2025.09.10. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임유진 | 2025.02.19 | 2025.11.21 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 임유진의 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 1억2,200만원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 122,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액 역시 122,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 지표가 없어, 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 122,000,000원 | 104,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 97,600,000원 | 95,443,200원 | 8,956,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 78,080,000원 | 76,274,560원 | 28,125,440원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,508,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,092,000원 |
현재 매각가 122,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 104,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 15,092,000원으로 추정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근에 위치하며, 운서역 주변 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 무난합니다. 인근 햇내로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고 북서측 인근에 공항철도 운서역이 있습니다.
- 이용상태. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 1019호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 급배수·위생·소화전·도시가스·승강기·기계식주차설비를 갖추고 지역난방 열병합 방식입니다.
- 주차. 자주식 199대, 기계식 118대, 전기차 2대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역 등에 포함되며 공시지가는 3,378,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남서측은 광로의 포장도로, 북동측·남동측은 중로 및 소로의 보행자전용도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 임유진은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당순위와 최우선·우선변제 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 1명 있으므로 권리 인수와 별개로 현재 점유상태와 인도·명도 일정을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.07.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재되어 있으므로 현행 효력과 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 시세부터 확인. 현재 최저가 122,000,000원을 객관적인 최근 실거래와 비교할 지표가 없으므로 ‘신건이 싸다’는 전제를 두지 마세요.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 97,600,000원, 2회 유찰 78,080,000원으로 내려가도 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 구분해서 보세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.08.14. 신한은행 근저당이고, 실제 임차인 임유진의 전입은 2025.02.19.로 훨씬 늦습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없으며 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 관련 세부사항은 원본 확인이 필요하고, 민간임대주택등기도 별도 점검해야 합니다.
가격은 다른 문제입니다. 현재 신건 최저가는 122,000,000원이고 인수액이 없으므로 실질취득도 같은 금액이지만, 이를 비교할 최근 실거래 지표가 없습니다. 따라서 이 사건을 ‘권리가 깨끗하니 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격 매력은 실제 거래가격을 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
