인천지방법원 2025타경1587. 인천 남동구 논현동 냇마을신영지웰 903동 2층 204호 아파트입니다. 소유자는 송현수이고, 말소기준권리는 2007.12.21. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 중소기업은행·신한은행 근저당과 신용보증기금·한국무역보험공사·국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 절차입니다. 감정가 584,000,000원이 그대로 최저가인 신건인데, 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 평균은 530,888,888원이고 최신 거래는 510,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세도 -1.9%입니다. 권리가 단순해 보인다는 이유만으로 현재 최저가를 ‘싸다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1587 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 604-1 냇마을신영지웰 903동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 26층 건물 내 2층 204호 · 아파트로 이용 중 |
| 비교 실거래 면적 | 131.9㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 송현수 (2007.12.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 584,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 166,388,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 회생절차 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계 자체를 소유자 점유로 단정할 수는 없습니다. 현재 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준권리 이후의 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세보다 높다
냇마을신영지웰(9단지)은 985세대, 2007.10.27. 준공 단지입니다. 동일면적 131.9㎡의 수집 실거래는 12건이며, 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 530,888,888원, 최신 거래 510,000,000원, 최근 추세 -1.9%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 131.9㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 131.9㎡ | 9 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 131.9㎡ | 21 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 131.9㎡ | 24 | 545,000,000원 |
| 2026.03 | 131.9㎡ | 18 | 555,000,000원 |
| 2026.02 | 131.9㎡ | 24 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 131.9㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 131.9㎡ | 20 | 580,000,000원 |
| 2025.10 | 131.9㎡ | 15 | 528,000,000원 |
| 2025.09 | 131.9㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 131.9㎡ | 20 | 541,000,000원 |
| 2025.05 | 131.9㎡ | 1 | 562,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 533,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 530,888,888원 |
현재 최저가 584,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.0%입니다. 전체 12건 최고 거래가도 580,000,000원으로 감정가보다 낮습니다. 게다가 최신 거래는 510,000,000원이고 최근 거래군의 추세가 과거 거래군 대비 -1.9%이므로, 전체 평균 533,416,666원만 보고 현재 가격을 유리하게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사 신한은행 | 600,000,000원 | 97,760,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 519,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 116,452,913원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 1,938,652,913원, 총 예상배당은 575,760,000원, 미배당은 1,362,892,913원입니다. 신청채권자 신한은행의 청구액은 166,388,994원이지만 현재 시나리오 예상배당은 97,760,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산된 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천논현고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지·시설. 냇마을신영지웰(9단지) 985세대, 2007.10.27. 준공. 난방·급배수·위생설비·승강기·화재경보기 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등 관련 규제가 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 거래는 500,000,000원~555,000,000원 구간에 다수 분포하고, 최근 추세는 -1.9%입니다. 현재 경매 최저가는 이 흐름보다 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 신건 최저가 584,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 회생절차 확인. 2026.06.24. 보전처분, 2026.07.07. 회생절차개시 등기가 있으므로 매각기일 진행 여부와 절차상 영향을 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 시 467,200,000원, 2회 유찰 시 373,760,000원으로 가격대가 달라집니다. 현재 회차와 유찰 후 회차의 투자 판단은 분리해야 합니다.
- 배당 미충족과 인수는 구분. 후순위 채권에 미배당이 생겨도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·법원 사건기록과 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 확인된 임차인이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 다수 담보권·가압류도 매각 소멸로 표시돼 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 현재 신건 실질취득액 584,000,000원은 최근 12개월 평균 530,888,888원의 110.0%이고, 최신 거래 510,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세 역시 -1.9%입니다. 여기에 보전처분과 회생절차개시 등기가 있어 절차 확인도 필요합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현재 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 ‘지금 584,000,000원에 살 이유가 있는가’입니다.
