매력지수 C등급 · 임차권등기 보증금은 소멸 구조이나 낙찰가가 보증금보다 낮아 배당 공백과 권리 리스크 확인 필요
후순위 임차권은 매각으로 소멸하고 인수 0원이지만, 보증금 2.495억 대비 최저가 2.191억이며 거래표본 부족으로 가격·권리 확인 부담이 있어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신축급 아파트이고 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차보증금 249,500,000원이 최저가 219,100,000원을 초과하고, 해당 임차인은 전입·점유·확정일자가 말소기준권리 후순위라 대항력은 없지만 배당 공백이 큰 사건입니다.
감정가 / 최저가
313,000,000원
1회 유찰 후 219,100,000원
실거래 확인
235,000,000원
2026.06 동일평형
임차보증금
249,500,000원
박아름 임차권등기
매수인 인수
0원
매각으로 소멸
전주지방법원 2025타경20838. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 101동 1304호 아파트입니다. 감정가는 3.13억, 현재 최저매각가는 2.191억으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리 구조의 핵심은 임차권등기입니다. 박아름의 임차보증금 249,500,000원이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 2022.10.18 우리은행 근저당보다 후순위로 판단되어 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경20838
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제101동 제13층 제1304호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 아파트 1세대로 이용중
소유자
호림주택주식회사
감정가 / 최저가
313,000,000원 / 219,100,000원
매각기일
2026.07.06
신청채권자
주택도시보증공사 (강제경매개시결정 채권자)
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위로 소멸
말소기준권리는 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 박아름 임차인은 2022.10.24 점유개시 및 확정일자를 받고, 2022.11.07 주민등록을 했습니다. 따라서 전입·점유·확정일자는 확인되지만 모두 말소기준권리 설정일 이후에 형성되어 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 2024.10.08 접수된 후순위 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
박아름
249,500,000원
없음 2022.10.18 근저당 후 전입
확인 필요
없음
⚠️ 보증금과 낙찰가 비교 임차보증금 249,500,000원은 현재 최저가 219,100,000원보다 30,400,000원 많습니다. 다만 대항력 있는 임차인이 아니므로 이 차액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 배당에서 회수되지 않는 부분은 임차인과 채권 관계의 문제입니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 219,100,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,867,400원
우리은행 근저당
35,280,000,000원
215,232,600원
홍영주 근저당
1,300,000,000원
0원
주택도시보증공사 경매개시결정
-
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
확인된 실거래 1건 기준. 최저가는 실거래의 93.2%입니다.
✅ 권리 관점 임차권등기는 존재하지만 말소기준권리 후순위이며 매각물건명세서상 인수권리는 없습니다. 낙찰자가 직접 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
⛔ 주의할 점 임차보증금 249,500,000원이 최저가보다 크고, 우리은행 근저당 채권최고액도 매우 큰 구조입니다. 배당표상 선순위 채권 집중으로 임차인의 배당 회수 가능성은 제한적일 수 있으므로 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근 공동주택으로 아파트·기존주택·미개발농경지가 혼재한 신흥개발지대입니다.
교통. 간선도로와 지선도로가 정비되어 있고 인근 버스승강장이 있어 접근성은 무난합니다.
규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
환금성. 294세대, 2022년 준공 아파트로 신축 장점이 있으나 확인된 최근 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 전입일 2022.11.07, 확정일자 2022.10.24가 근저당 2022.10.18 이후라는 점을 반드시 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 실거래 235,000,000원 대비 93.2% 수준이나 거래 표본이 적어 보수적 접근이 필요합니다.
배당 구조. 선순위 우리은행 근저당 배당 후 임차보증금 회수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음과 안전한 물건은 다르다”
이 물건은 낙찰자가 임차보증금을 직접 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 임차권등기가 존재하고 보증금 규모가 최저가보다 큰 만큼, 권리 소멸과 배당 위험을 구분해서 봐야 합니다. 신축 아파트라는 장점과 가격 메리트가 있지만, 선순위 근저당과 임차권 배당 구조를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 106건 동시 경매
단지 평균
1.5회 유찰
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 13층 1304호
법원·사건
전주지방법원
군산지원·2025타경20838
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-24 10:00
·101호 입찰법정
물건
송학크레지움캐슬 101동 13층 1304호
철근콘크리트구조 / 84.9502㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
