전주지방법원 2025타경20840. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 1층 103호 아파트입니다. 감정가는 284,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 139,160,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사피노 근저당, 지인씨앤에스 가압류, 김민서 임차권과 강제경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
특히 보증금 229,000,000원의 김민서 임차권이 눈에 띄지만, 숫자만 보고 보증금 인수를 걱정할 구조는 아닙니다. 임대차계약일은 2020.06.07.이지만 실제 주민등록일자와 점유개시일자, 확정일자가 모두 2022.10.21.입니다. 말소기준인 2022.10.18.보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20840 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
등기부에는 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서가 명시한 매수인 인수권리는 해당사항없음이고, 법정지상권 역시 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·임차권·경매개시결정은 제공된 권리분석에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 229,000,000원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민서 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2022.10.21. / 2022.10.21. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김민서는 2024.09.06. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수한 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 주민등록일자와 점유개시일자가 말소기준일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 유형과는 다릅니다. 제공 배당자료의 assumed_by_buyer 역시 0원입니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 거래와 간격 확대
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 2026.06.~2026.08.에 확인된 6건입니다. 최근 12개월 평균은 226,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원입니다. 현재 최저가 139,160,000원은 최근 12개월 평균의 61.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.9502㎡ | 6건 | 226,166,666원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 같은 1층 거래도 2026.08. 215,000,000원이 확인됩니다. 본건 역시 1층이므로 층 조건을 무시할 수는 없지만, 제공된 동일 면적 거래 중 1층 거래와 비교해도 현재 최저가와는 상당한 가격 차이가 있습니다. 최근 12개월 평균을 기준으로 한 데이터상 가격비율은 61.5%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 136,411,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사피노 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 지인씨앤에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 139,160,000원 가정 시 집행비용 2,748,240원과 우리은행 136,411,760원 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 후순위 채권에는 미배당이 발생하지만, 제공 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 139,160,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 97,412,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 68,188,400원 | 24% | 0원 |
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락만큼 늘어나는 인수형 사건과 달리, 이 사건은 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수 0원입니다. 따라서 유찰이 추가되면 실질취득액도 해당 회차의 최저가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 “익산더샵아파트” 남동측 인근. 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측 폭 약 25미터, 서측·남측·북측 폭 약 6~8미터 내외 도로와 접하며 동측 도로를 통해 주 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일은 2022.09.29.이며 동일 면적 최근 실거래 6건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 기준일 재확인. 김민서의 주민등록·점유·확정일자 2022.10.21.과 말소기준 2022.10.18.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 현재 자료에는 인수권리·법정지상권 모두 해당사항없음으로 명시돼 있습니다. 입찰 직전 최신 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 1층 가격 비교. 본건은 1층 103호입니다. 최근 동일 면적 1층 거래 215,000,000원이 존재하므로 층 조건을 포함해 응찰가를 검토하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등록·말소 상태를 원본에서 확인하세요.
- 관리비·점유 현황. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태와 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 제공 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “보증금은 크지만, 인수형 사건은 아니다”
이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 김민서의 보증금 229,000,000원입니다. 그러나 권리분석에서는 보증금 크기보다 기준일의 선후가 먼저입니다. 말소기준 우리은행 근저당은 2022.10.18., 임차인의 주민등록·점유·확정일자는 2022.10.21.입니다. 데이터 판정은 대항력 없음, 매각물건명세서는 인수권리 해당사항없음, 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 모두 같은 방향을 가리킵니다.
가격도 신건 단계와는 상황이 달라졌습니다. 감정가 284,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 139,160,000원, 최근 12개월 동일 면적 평균 226,166,666원의 61.5%입니다. 최신 2026.08. 거래 210,000,000원과 동일 면적 1층 거래 215,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 거래 대비 크게 낮아진 회차라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
