인천지방법원 2025타경511791. 마전동 힐스타운 103동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기상 소유자는 윤갑순이며, 2020년 거래가액 107,500,000원으로 소유권이전 등기가 기록돼 있습니다. 이 사건의 계산상 말소기준권리는 2023.02.07. 서울보증보험주식회사 가압류 45,000,000원입니다. 이후 등재된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다고 곧바로 안전한 가격은 아닙니다. 감정가와 최저매각가가 모두 138,000,000원인 신건인데, 동일 건물 실거래의 최근 12개월 평균은 107,500,000원입니다. 최저가는 그 평균의 128.4%이고 전체 실거래 평균 116,166,666원과 비교해도 118.8%입니다. 최근 거래 흐름은 -10.8%로 내려온 상태라 과거 평균을 근거로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511791 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1126-17 힐스타운 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 윤갑순 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 72,941,734원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
계산상 말소기준은 2023.02.07. 갑구 4번 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 그 뒤 2023.03.24. 김성수 근저당권 50,000,000원, 다수의 가압류, 김포시·국의 압류, 2025.08.25. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 등이 이어졌고, 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 128.4%
힐스타운103동은 12세대이며 2012.06.29. 준공됐습니다. 비교 실거래는 6건이고, 전체 평균은 116,166,666원이지만 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.19㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.05 | 50.19㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 42.65㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2024.03 | 42.65㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 50.19㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2022.03 | 50.19㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 107,500,000원 |
신건 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.4%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 118.8%이며 최신 거래 125,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 흐름은 -10.8%로 하락 추세입니다. 따라서 현재 회차에서 가격상 할인이나 시세 대비 저평가로 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 김성수 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 381,365,230원 | 40,268,000원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금(관리기관농업협동조합중앙회) | 147,045,153원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 36,761,289원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 240,683,763원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 60,956,333원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 과천농업협동조합 | 21,506,843원 | 0원 |
| 10. 가압류 변경 | 326,365,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,309,683,841원에 비해 신건 매각대금은 138,000,000원으로, 채권자 예상배당 합계는 135,268,000원이며 미배당은 1,174,415,841원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 1,174,415,841원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 1,201,629,441원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 1,223,353,601원 | 0원 |
현재 신건 138,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 110,400,000원, 2회 유찰 시 88,320,000원으로 내려갑니다. 각 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액이 아니라 회차별 매각가격과 최근 거래 수준의 관계가 입찰 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천마전고등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 3m 내외 보행자전용도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 힐스타운103동은 12세대이며, 확인된 실거래 6건의 가격 범위는 90,000,000원~125,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 116,166,666원보다 최근 12개월 평균 107,500,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -10.8%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 등 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 138,000,000원, 1회 유찰 110,400,000원, 2회 유찰 88,320,000원의 시나리오를 최근 실거래와 각각 비교해야 합니다.
맺으며 — “소멸형 권리와 좋은 가격은 별개다”
이 물건은 계산상 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이므로 점유·임차관계 확인은 남아 있습니다. 더 중요한 것은 가격입니다. 신건 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균 107,500,000원의 128.4%이고 최신 거래 125,000,000원보다도 높습니다. 최근 흐름 역시 -10.8%의 하락 추세입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 소멸형, 가격은 보류입니다. 가격 판단은 향후 유찰 회차와 최근 실거래 수준을 함께 놓고 해야 합니다.
